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benedd

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buonasera a tutti!

Mi presento, sono nuovo del forum, l'ho conosciuto da poco ma mi trovo in una condizione nuova e non sono riuscito a trovare tutte le risposte che mi necessitano per essere tranquillo e senza patemi d'animo.

Spiego brevemente: mi trovo nella posizione di dover vendere un immobile che ha un valore abbastanza importante e per il quale ho ricevuto una proposta di acquisto cosi strutturata:

  • 25.000 alla firma del compromesso a titolo di caparra confirmatoria mediante assegno Bancario
  • 20.000 entro e non oltre il 30/12 a titolo di ulteriore caparra confimatoria
  • la parte residua dell'importo verrà versata a mezzo assegni circolari non trasferibili alla sottoscrizione dell'atto pubblico di compravendita ( eventuale: anche attraverso il ricorso ad un istituto di credito scelto dalla parte acquirente, ed in tal caso il saldo avverrà nei tempi tecnici necessari per l'erogazione del mutuo ed il consolidamento dell'ipoteca)
La stipula del contratto definitivo di compravendita dovrà essere effettuata entro e non oltre il 30/06/2017 salvo una proroga ulteriore di 2 mesi (richiesta dell'acquirente).

Ciò premesso, vi volevo chiedere quali possono essere le tutele , da venditore, in una condizione del genere...

L'acquirente mi ha chiesto sei mesi per il rogito perchè deve vendere un immobile di sua proprietà e gli ulteriori due mesi per poter richiedere il mutuo in banca; l'inserimento della clausola sospensiva non rischia di gravare eccessivamente a mio sfavore?

In tutto questo ovviamente l'agente immobiliare richiede il pagamento della provvigione alla firma del compromesso che dovrebbe essere ad inizio dicembre.

Ringrazio anticipatamente chiunque abbia voglia e modo di rispondermi!

Grazie mille
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
l'inserimento della clausola sospensiva non rischia di gravare eccessivamente a mio sfavore?
io non la vedo la sospensiva, ma delle condizioni di pagamento ben stabilite. Quindi ulteriore caparra, e saldo al rogito. L'unica tutela che è stata inserita a favore dell'acquirente è che avete già stabilito una proroga di due mesi.
 

benedd

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
io non la vedo la sospensiva, ma delle condizioni di pagamento ben stabilite. Quindi ulteriore caparra, e saldo al rogito. L'unica tutela che è stata inserita a favore dell'acquirente è che avete già stabilito una proroga di due mesi.
Questa parte del contratto "( eventuale: anche attraverso il ricorso ad un istituto di credito scelto dalla parte acquirente, ed in tal caso il saldo avverrà nei tempi tecnici necessari per l'erogazione del mutuo ed il consolidamento dell'ipoteca)" non implica che se entro giugno/settembre non riuscirà a vendere il proprio immobile richiederà il mutuo che ovviamente potrà essere concesso o meno, con conseguente nullità del compromesso?
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
No, anche attraverso, non è una condizione sospensiva, significa eventualmente attraverso.
La sospensiva è proprio la richiesta di sospendere il contratto per l'ottenimento fino alla data del .

non implica che se entro giugno/settembre non riuscirà a vendere il proprio immobile richiederà il mutuo che ovviamente potrà essere concesso o meno, con conseguente nullità del compromesso?
no no non è così. Se lui non riuscirà a vendere ti chiede due mesi in più di proroga per chiedere il finanziamento.
 
Ultima modifica di un moderatore:

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Questa parte del contratto "( eventuale: anche attraverso il ricorso ad un istituto di credito scelto dalla parte acquirente, ed in tal caso il saldo avverrà nei tempi tecnici necessari per l'erogazione del mutuo ed il consolidamento dell'ipoteca)" non implica che se entro giugno/settembre non riuscirà a vendere il proprio immobile richiederà il mutuo che ovviamente potrà essere concesso o meno, con conseguente nullità del compromesso?
Appare un bel cliente @benedd

Non fartelo scappare.

Su questa scorta, chiaro che quel mediatore, che ti ha reperito un cliente tanto solvibile, meriti al compromesso, di vedere da te ottemperate, le sue spettanze.

Con tutti i soldi che ti fa incassare e, l'efficacia del rogito nel breve periodo, e' il minimo che puoi fare.

La circostanza, che il proponente si impegni nella compera, pure nel mentre dell'azione di vendita del suo alloggio, senza che cio' inibisca l'acquisto, la dice lunga sulla sua capienza.

Non ti resta che concentrati sul saldo prezzo.
 

benedd

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie a tutti per le risposte @Rosa1968 @PyerSilvio

La mia paura è che la trattativa possa andare troppo per le lunghe...

Il compromesso è da effettuare nei prossimi giorni, il rogito entro giugno con una clausola di salvaguardia di ulteriori 2 mesi (quindi in pratica settembre) ed in più la possibilità di dover fare affidamento al mutuo per poter saldare l'importo a saldo ( molte volte a pensar male ci si azzecca, ma non può essere che l'acquirente possa fare appositamente in modo di non ottenere il mutuo, visto che nel frattempo non è riuscito a vendere il suo immobile al prezzo che pensava di poter ottenere?)
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Grazie a tutti per le risposte @Rosa1968 @PyerSilvio

La mia paura è che la trattativa possa andare troppo per le lunghe...

Il compromesso è da effettuare nei prossimi giorni, il rogito entro giugno con una clausola di salvaguardia di ulteriori 2 mesi (quindi in pratica settembre) ed in più la possibilità di dover fare affidamento al mutuo per poter saldare l'importo a saldo ( molte volte a pensar male ci si azzecca, ma non può essere che l'acquirente possa fare appositamente in modo di non ottenere il mutuo, visto che nel frattempo non è riuscito a vendere il suo immobile al prezzo che pensava di poter ottenere?)
Probabile, che i due mesi di proroga richiesti, siano finalizzati a rimanere con piu agio d'azione, all'intero del regime dei benefici prima casa.

Detto tra noi, una eventuale attesa, non e' la fine del mondo e, nulla toglie, al pregio del cliente reperito.

Male che va', avrai piu tempo, per fare il trasloco.

Col ricavato della vendita devi ricomprare...?
 

benedd

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Si con il ricavato dovrò acquistare la mia prima casa, quindi in tal modo dovrò essere io a gestire la richiesta del mutuo.
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Diciamo che avete dimenticato una cosa importantissima secondo me. Lui ad una certa data dovrebbe comunicarti la strada da scegliere, ma questo non ai sei mesi, se non sbaglio a giugno. Che non vende lo saprà anche ad aprile ... proprio per consentirti di avere una vita un po' più semplice e tranquilla.
 

anna.vis

Membro Junior
Privato Cittadino
Grazie a tutti per le risposte @Rosa1968 @PyerSilvio

La mia paura è che la trattativa possa andare troppo per le lunghe...

Il compromesso è da effettuare nei prossimi giorni, il rogito entro giugno con una clausola di salvaguardia di ulteriori 2 mesi (quindi in pratica settembre) ed in più la possibilità di dover fare affidamento al mutuo per poter saldare l'importo a saldo ( molte volte a pensar male ci si azzecca, ma non può essere che l'acquirente possa fare appositamente in modo di non ottenere il mutuo, visto che nel frattempo non è riuscito a vendere il suo immobile al prezzo che pensava di poter ottenere?)
Chiedo scusa se mi intrometto, ma ti consiglio di fare MOOOLTA attenzione quando vai a stipulare il compromesso. Cerca di mettere bene in chiaro le tempistiche e le modalità del saldo, che non diano adito a dubbi. Ti parlo per esperienza personale, un giudice ci obbliga a ritornare a un acquirente che si è poi ritirato, la somma da lui versata, solo perchè il compromesso sembrava una continuazione della proposta d'acquisto che poneva come sospensiva l'ottenimento del mutuo che il "signore" ha fatto di tutto per non ottenere, avendo cambiato idea. Soldi che noi abbiamo poi girato per l'acquisto di una abitazione e che, ovviamente, abbiamo perso. Nonostante ciò la sentenza ci è andata contro. Quindi, fai molta, molta attenzione. In bocca al lupo!!
 

anna.vis

Membro Junior
Privato Cittadino
Qui però non c'è alcuna sospensiva.
E' vero. Ciò non toglie che chiunque abbia una sospensiva del genere dovrà aspettare il rogito per essere al riparo da brutti scherzi. Ciò significa che, prima devo vendere e, dopo, dovrò cercare casa. Nel frattempo, che faccio, vado in albergo?
 

alupini

Membro Attivo
Privato Cittadino
A me sembra che quell'acquirente si stia comportando come feci io un paio di anni fa.
Gli è piaciuta tantissimo la casa di benedd a tal punto che, seppure ancora non abbia venduto (o messo in vendita la propria) si è impegnato nell'acquisto.
Evidentemente è sicuro che riuscirà a vendere casa nei sei mesi e sa che magari per farlo dovrà abbassare un po' il prezzo e quindi si riserva anche il tempo per chiedere un mutuo.

Può darsi anche che riesca a vendere molto prima di giugno e magari, anche se necessiterà di mutuo, l'atto riuscirete a farlo prima.

L'impegno che sta prendendo col venditore, lo spronerà appunto a trovare subito il giusto prezzo a cui proporre in vendita il proprio appartamento.
 

alupini

Membro Attivo
Privato Cittadino
Grazie a tutti per le risposte @Rosa1968 @PyerSilvio

( molte volte a pensar male ci si azzecca, ma non può essere che l'acquirente possa fare appositamente in modo di non ottenere il mutuo, visto che nel frattempo non è riuscito a vendere il suo immobile al prezzo che pensava di poter ottenere?)

In caso non riuscisse a vendere o non riuscisse ad ottenere il mutuo, o ci ripensasse, perderebbe i 45.000 di caparra + il compenso di mediazione immobiliare.

Pensa che io chiesi UN ANNO per stipulare il rogito ed il mio venditore accettò comunque. Poi capii il perché: al compromesso diedi 28.000 di caparra confirmatoria (circa il 20% del prezzo) e da ciò che mi disse poi un mediatore creditizio, non è facile di questi tempi trovare chi da caparre sostanziose (spesso si danno 5 - 10 mila e si cerca con vari escamotage di chiedere un mutuo al 100%)

Ha ragione @PyerSilvio : tienitelo stretto questo compratore !
 

benedd

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Eccomi qui dopo un po di latitanza, ma i problemi stanno diventando diversi e sinceramente non pensavo potessero essere cosi tanti sinceramente.

Grazie a tutti per le risposte

Vi riporto qualche aggiornamento in merito alla situazione:

  • per quel che riguarda la tempistica, su suggerimento del mio avvocato, abbiamo provveduto ad eliminare i 6 mesi piu 3 di proroga, ma abbiamo stabilito come data essenziale quella del 30/09 ma ha chiesto di lasciare la dicitura relativa al mutuo e abbiamo aggiunto una piccola parola ((eventuale: anche in parte attraverso il ricorso ad un istituto di credito scelto dalla parte acquirente, ed in tal caso il saldo avverrà nei tempi tecnici necessari per l'erogazione del mutuo ed il consolidamento dell'ipoteca)
  • E' sopraggiunto un problema rilevante, che mi è stato fatto notare dal mio avvocato (sempre lui :) ) ossia io ho l'abitabilità per l'immobile che è del 1980 ma nel 1986 sono stati sanati dei condoni (si tratta della chiusura di due portici), per i quali non è stata richiesta una nuova abitabilità!!! il suo Notaio in merito a ciò non ha battuto ciglio, ora non so se per svista o se perchè a suo dire basta l'abitabilità esistente..... Di recente 08/02/2016 è presente una sentenza della cassazione in merito proprio all'abitabilità che crea un buco non da poco in tal senso e non saprei come comportarmi.... L'avvocato mi suggerisce d'inserire una clausola in cui l'acquirente rinuncia o si dichiara al corrente di questa (cosa che io ho comunicato) e mi dispensa dalla richiesta di questa seconda abitabilità.
Ora sono in una situazione di stallo in cui ho incaricato un architetto di fornirmi informazioni in tal senso per cui mi serve tempo e l'acquirente che preme per firmare il compromesso che dovrebbe essere venerdi.

Grazie a tutti
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
io non avrei inserito il consolidamento dell'ipoteca perché tu dovrai acquistare e i tempi del consolidamento non ti permetterebbero di avere la disponibilità subito ma dopo almeno 25 gg. Avete inserito un termine essenziale ma attenzione che e' un'arma a doppio taglio.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
io non avrei inserito il consolidamento dell'ipoteca perché tu dovrai acquistare e i tempi del consolidamento non ti permetterebbero di avere la disponibilità subito ma dopo almeno 25 gg. Avete inserito un termine essenziale ma attenzione che e' un'arma a doppio taglio.
Classico.

Gli avvocati, specie in compravendite intermediate, vogliono sempre sapere una pagina piu del libro.

I risultati a volte sono sconvolgenti.
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
ha inserito dei punti secondo me non corretti.
iniziamo con il termine essenziale. Nel preliminare difficilmente si inserisce perché un minimo di tolleranza ed elasticità ci può stare.
altro punto é il consolidamento dell'ipoteca. Alcune banche lo chiedono se chi vende é un soggetto fallibile questo perché dalla sottoscrizione del rogito all'iscrizione nei registri passano dei giorni e in quel periodo può succedere che qualcun'altro iscriva prima. Come tutela la banca dice appena si iscrive sui registri io do i soldi. Quindi si rogita e si consegna un ordine di bonifico irrevocabile che la banca ordina di eseguire non appena il notaio da comunicazione di iscrizione e come minimo passano 25 gg. Compresi i giorni di valuta. Se la parte venditrice deve comprare dopo aver venduto deve tener conto di questo. Di solito i soldi si prendono al rogito mi spiego? Ma se tu già imbocchi l'acquirente con questa frase nel preliminare frase che verrà letta in banca ... Capisci cosa voglio dire? Che ti complichi la vita da solo e da solo devi cercare di uscirne.
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
E' sopraggiunto un problema rilevante, che mi è stato fatto notare dal mio avvocato (sempre lui :) )
Devo dire che a differenza di quanto scritto dai miei carissimi amici che hanno precedentemente risposto, hai trovato un avvocato che sà il fatto suo in urbanistica e in campo immobiliare.

Sorvola sulle menate insignificanti sull'erogazione contestuale o al consolidamento d'ipoteca ( anche se è bene sapere prima quando e come la banca del tuo acquirente erogherà )

Non sottovalutare l'aspetto che ha sottolineato il tuo avvocato, I condoni e la chiusura di due portici vanno a modificare sostanzialmente le condizioni di salubrità dell'immobile, c'è un aumento di cubatura che stravolge le caratteristiche dell'immobile originario anche se in precedenza dotato di certificazione di agibilità/abitabilità

Anche se la mancanza di tale certificazione non è ostativa alla stipula di un atto definitivo (sempre che l'acquirente accetti tale condizione) potrebbe essere ostativa alla concessione del mutuo richiesto dal tuo acquirente e di conseguenza ti esporrebbe ad una situazione poco tranquilla dato che il diniego o difetto, in questo caso, dipende dall'immobile.

Così hai sempre un fianco scoperto ....

Fai i complimenti da parte mia al tuo avvocato è uno che vede lungo e non si limita a guardare solo quello che gli capita davanti al naso ;)

Fossi in te seguirei il consiglio del tuo avvocato inserendo la clausola che ti ha suggerito, e nel frattempo incaricherei un tecnico per richiedere l'agibilità a fronte delle opere condonate
 
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