Vendita Immobile con Caparra Confirmatoria e Condizione sospensiva

[benedd]

Buonasera a tutti!

Mi presento, sono nuovo del forum, l'ho conosciuto da poco ma mi trovo in una condizione nuova e non sono riuscito a trovare tutte le risposte che mi necessitano per essere tranquillo e senza patemi d'animo.

Spiego brevemente: mi trovo nella posizione di dover vendere un immobile che ha un valore abbastanza importante e per il quale ho ricevuto una proposta di acquisto cosi strutturata:

• 25.000 alla firma del compromesso a titolo di caparra confirmatoria mediante assegno Bancario
• 20.000 entro e non oltre il 30/12 a titolo di ulteriore caparra confimatoria
• la parte residua dell'importo verrà versata a mezzo assegni circolari non trasferibili alla sottoscrizione dell'atto pubblico di compravendita ( eventuale: anche attraverso il ricorso ad un istituto di credito scelto dalla parte acquirente, ed in tal caso il saldo avverrà nei tempi tecnici necessari per l'erogazione del mutuo ed il consolidamento dell'ipoteca)

La stipula del contratto definitivo di compravendita dovrà essere effettuata entro e non oltre il 30/06/2017 salvo una proroga ulteriore di 2 mesi (richiesta dell'acquirente).

Ciò premesso, vi volevo chiedere quali possono essere le tutele , da venditore, in una condizione del genere...

L'acquirente mi ha chiesto sei mesi per il rogito perchè deve vendere un immobile di sua proprietà e gli ulteriori due mesi per poter richiedere il mutuo in banca; l'inserimento della clausola sospensiva non rischia di gravare eccessivamente a mio sfavore?

In tutto questo ovviamente l'agente immobiliare richiede il pagamento della provvigione alla firma del compromesso che dovrebbe essere ad inizio dicembre.

Ringrazio anticipatamente chiunque abbia voglia e modo di rispondermi!

Grazie mille

 

[Rosa1968]

l'inserimento della clausola sospensiva non rischia di gravare eccessivamente a mio sfavore?

io non la vedo la sospensiva, ma delle condizioni di pagamento ben stabilite. Quindi ulteriore caparra, e saldo al rogito. L'unica tutela che è stata inserita a favore dell'acquirente è che avete già stabilito una proroga di due mesi.

 

[benedd]

io non la vedo la sospensiva, ma delle condizioni di pagamento ben stabilite. Quindi ulteriore caparra, e saldo al rogito. L'unica tutela che è stata inserita a favore dell'acquirente è che avete già stabilito una proroga di due mesi.

Questa parte del contratto "( eventuale: anche attraverso il ricorso ad un istituto di credito scelto dalla parte acquirente, ed in tal caso il saldo avverrà nei tempi tecnici necessari per l'erogazione del mutuo ed il consolidamento dell'ipoteca)" non implica che se entro giugno/settembre non riuscirà a vendere il proprio immobile richiederà il mutuo che ovviamente potrà essere concesso o meno, con conseguente nullità del compromesso?

 

[Rosa1968]

No, anche attraverso, non è una condizione sospensiva, significa eventualmente attraverso.
La sospensiva è proprio la richiesta di sospendere il contratto per l'ottenimento fino alla data del .

non implica che se entro giugno/settembre non riuscirà a vendere il proprio immobile richiederà il mutuo che ovviamente potrà essere concesso o meno, con conseguente nullità del compromesso?

no no non è così. Se lui non riuscirà a vendere ti chiede due mesi in più di proroga per chiedere il finanziamento.

 

[PyerSilvio]

Questa parte del contratto "( eventuale: anche attraverso il ricorso ad un istituto di credito scelto dalla parte acquirente, ed in tal caso il saldo avverrà nei tempi tecnici necessari per l'erogazione del mutuo ed il consolidamento dell'ipoteca)" non implica che se entro giugno/settembre non riuscirà a vendere il proprio immobile richiederà il mutuo che ovviamente potrà essere concesso o meno, con conseguente nullità del compromesso?

Appare un bel cliente @benedd

Non fartelo scappare.

Su questa scorta, chiaro che quel mediatore, che ti ha reperito un cliente tanto solvibile, meriti al compromesso, di vedere da te ottemperate, le sue spettanze.

Con tutti i soldi che ti fa incassare e, l'efficacia del rogito nel breve periodo, e' il minimo che puoi fare.

La circostanza, che il proponente si impegni nella compera, pure nel mentre dell'azione di vendita del suo alloggio, senza che cio' inibisca l'acquisto, la dice lunga sulla sua capienza.

Non ti resta che concentrati sul saldo prezzo.

 

[benedd]

Grazie a tutti per le risposte @Rosa1968 @PyerSilvio

La mia paura è che la trattativa possa andare troppo per le lunghe...

Il compromesso è da effettuare nei prossimi giorni, il rogito entro giugno con una clausola di salvaguardia di ulteriori 2 mesi (quindi in pratica settembre) ed in più la possibilità di dover fare affidamento al mutuo per poter saldare l'importo a saldo ( molte volte a pensar male ci si azzecca, ma non può essere che l'acquirente possa fare appositamente in modo di non ottenere il mutuo, visto che nel frattempo non è riuscito a vendere il suo immobile al prezzo che pensava di poter ottenere?)

 

[PyerSilvio]

Grazie a tutti per le risposte @Rosa1968 @PyerSilvio

La mia paura è che la trattativa possa andare troppo per le lunghe...

Il compromesso è da effettuare nei prossimi giorni, il rogito entro giugno con una clausola di salvaguardia di ulteriori 2 mesi (quindi in pratica settembre) ed in più la possibilità di dover fare affidamento al mutuo per poter saldare l'importo a saldo ( molte volte a pensar male ci si azzecca, ma non può essere che l'acquirente possa fare appositamente in modo di non ottenere il mutuo, visto che nel frattempo non è riuscito a vendere il suo immobile al prezzo che pensava di poter ottenere?)

Probabile, che i due mesi di proroga richiesti, siano finalizzati a rimanere con piu agio d'azione, all'intero del regime dei benefici prima casa.

Detto tra noi, una eventuale attesa, non e' la fine del mondo e, nulla toglie, al pregio del cliente reperito.

Male che va', avrai piu tempo, per fare il trasloco.

Col ricavato della vendita devi ricomprare...?

 

[benedd]

Si con il ricavato dovrò acquistare la mia prima casa, quindi in tal modo dovrò essere io a gestire la richiesta del mutuo.

 

[Rosa1968]

Diciamo che avete dimenticato una cosa importantissima secondo me. Lui ad una certa data dovrebbe comunicarti la strada da scegliere, ma questo non ai sei mesi, se non sbaglio a giugno. Che non vende lo saprà anche ad aprile ... proprio per consentirti di avere una vita un po' più semplice e tranquilla.

 

[anna.vis]

Grazie a tutti per le risposte @Rosa1968 @PyerSilvio

La mia paura è che la trattativa possa andare troppo per le lunghe...

Il compromesso è da effettuare nei prossimi giorni, il rogito entro giugno con una clausola di salvaguardia di ulteriori 2 mesi (quindi in pratica settembre) ed in più la possibilità di dover fare affidamento al mutuo per poter saldare l'importo a saldo ( molte volte a pensar male ci si azzecca, ma non può essere che l'acquirente possa fare appositamente in modo di non ottenere il mutuo, visto che nel frattempo non è riuscito a vendere il suo immobile al prezzo che pensava di poter ottenere?)

Chiedo scusa se mi intrometto, ma ti consiglio di fare MOOOLTA attenzione quando vai a stipulare il compromesso. Cerca di mettere bene in chiaro le tempistiche e le modalità del saldo, che non diano adito a dubbi. Ti parlo per esperienza personale, un giudice ci obbliga a ritornare a un acquirente che si è poi ritirato, la somma da lui versata, solo perchè il compromesso sembrava una continuazione della proposta d'acquisto che poneva come sospensiva l'ottenimento del mutuo che il "signore" ha fatto di tutto per non ottenere, avendo cambiato idea. Soldi che noi abbiamo poi girato per l'acquisto di una abitazione e che, ovviamente, abbiamo perso. Nonostante ciò la sentenza ci è andata contro. Quindi, fai molta, molta attenzione. In bocca al lupo!!