Venditore inadempiente al rogito

[Antonello]

Scusate l'intromissione ma mi sembra importante sapere anche chi ha redatto il "Compromesso" !!!

Cordialmente

Emanuele

In grassetto:

il 12/3 u.s. abbiamo fatto un compromesso, trascritto e registrato tramite notaio​

 

[immobiliarevenezia]

In grassetto:

Consentimi, ma non è poi così chiaro come a Te sembra !! Il chiarimento eventualmente andrebbe fatto dal postante !!

.... abbiamo fatto un compromesso.????..virgola....trascritto e registrato tramite notaio (questo si capisce) ....

Cordialmente

Emanuele

 

[scerimm]

Si presenta al catasto una nuova planimetria per errata rappresentazione grafice come da licenza edilizia. Se non vuoi comprare non sarà semplice tirarti indietro non avendo inserito nel compromesso ls dicitura '' termine ultimo ed essenziale''. saluti a tutti

 

[Umberto Granducato]

Si presenta al catasto una nuova planimetria per errata rappresentazione grafice come da licenza edilizia. Se non vuoi comprare non sarà semplice tirarti indietro non avendo inserito nel compromesso ls dicitura '' termine ultimo ed essenziale''. saluti a tutti

L'essenzialità del termine non è correlata con la volontà di rinunciare...

 

[zapzap]

.

Aggiunto dopo 1 :

Forse no...ma eventualmente....se ci fosse la volontà di rinunciare, il termine ultimo ed essenziale dovrebbe determinare un limite oltre il quale in compromesso decade.

Che poi farsi ridare la caparra sia comunque un problema.....questo è assodato.

 

[umbria case & house]

Antonello tu non puoi asserire che non è possibile, come io non posso affermare che è possibile. Noi stiamo cercando di capire la situazione in base a quanto scritto dal ns amico ed in base a ciò cerchiamo di dargli un consiglio. Dato quanto scritto sembrerebbe possibile sistemare il tutto in breve (ovvio sempre che sia un solo errore di rappresentazione grafica). Detto questo il mio consiglio è di cercare di capire a livello tecnico la situazione, facendo mettere in contatto un mio tecnico con quello del venditore. Una volta che il tecnico mi dice come sta la situazione decido il da farsi. Io affirei in questo modo.

 

[Antonello]

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Aggiunto dopo 1 :

Forse no...ma eventualmente....se ci fosse la volontà di rinunciare, il termine ultimo ed essenziale dovrebbe determinare un limite oltre il quale in compromesso decade.

Che poi farsi ridare la caparra sia comunque un problema.....questo è assodato.

Se nel compromesso avessero scritto:
Qualsiasi controversia insorgente dall’interpretazione, esecuzione, risoluzione o validità della presente scrittura, sarà sottoposta al tentativo di conciliazione presso lo Sportello di Conciliazione della locale Camera di Commercio ............avrebbero anche abbrevviato i tempi.

 

[Umberto Granducato]

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Aggiunto dopo 1 :

Forse no...ma eventualmente....se ci fosse la volontà di rinunciare, il termine ultimo ed essenziale dovrebbe determinare un limite oltre il quale in compromesso decade.

Che poi farsi ridare la caparra sia comunque un problema.....questo è assodato.

Premesso che la tua non è una rinuncia, ma una richiesta di risoluzione, io nn credo che l'indicazione dell'essenzialità del termine sia la soluzione.
Il problema è nella 'sanabilità' o meno di quanto promesso..e la risposta positiva o negativa un tecnico te la da abbastanza rapidamente. Devi comunque aprire una causa e i tempi sono comunque lunghi.
L'essenzialità te l'accorcia, ma non ti risolve il problema

 

[immobiliarevenezia]

il 12/3 u.s. abbiamo fatto un compromesso, trascritto e registrato tramite notaio, per l'acquisto di un appartamento con rogito da effettuare entro il 20/7 u.s.

Il 20/7 il venditore si presenta con le piantine catastali difformi dalla realtà (sulla piantina catastale non è presente un balcone).
Il notaio ci dice che l'atto non è possibile stipularlo sulla base delle nuove normative, pena la nullità, e ci accordiamo per una proroga, ns malgrado, al 29/7 u.s.

Il venditore non si presenta nemmeno dal notaio.
Ci comunica che il suo geometra ha depositato la piantina al catasto, ma che il catasto non ha ancora adempiuto.
Nel collegamento on-line del notaio....nulla ancora risulta.

A questo punto io credo che il venditore sia inadempiente e vorrei risolvere il contratto, con risoluzione per inadempimento e conseguente restituzione della caparra x 2.

Pensate sia una soluzione percorribile ?
tortuosa?
C'è la possibilità di perdere la causa ?
Isomma, se ho cambiato idea.....a questo punto...riesco a risolverla ?

Grazie fin da ora per la risposta.

Rispondo volentieri al quesito da Te formulato riportando (fonte CCIAA UD) questa autorevole argomentazione in merito:

..."La richiesta di una "Penale" a titolo di risarcimento dei danni per l'inadempimento o il ritardo nell'adempimento che una delle parti si trova a dover subire dall'altra presuppone una specifica e preventiva convenzione in tal senso nel contratto di qui trattasi, laddove siano specificati i presupposti di attivazione del rimedio e quantificato l'ammontare esigibile (cfr. artt. 1382, 1383, 1384 c.c.). Il mancato rispetto del termine per la consegna dell'appartamento promesso in vendita, termine non necessariamente combaciante con quello fissato per la stipulazione del rogito - essendo ben possibile che le parti abbiano dato vita ad un preliminare c.d. ad "effetti anticipati" - non è causa di annullamento ma può ben integrare una causa di risoluzione per inadempimento. Peraltro, la giurisprudenza ha precisato che, "In caso di pattuizione di "Caparra Confirmatoria" ai sensi dell'art. 1385, cod. civ., la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dall' inadempimento della controparte, può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra versata, avvalendosi della funzione tipica dell' istituto, che è quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, così determinando l'estinzione "ope legis" di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell' inadempimento ad esso; ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli artt. 1453, 1455 cod. civ. ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell'art. 1223 cod. civ.." (cfr. Cass. civ., sez. III, 20-09-2004, n. 18850) A tal proposito si ricorda tuttavia che, a norma dell'art. 1455 c.c., "Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra" e che "La disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 cod. civ., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Pertanto nell' indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio." (cfr. Cass. civ., sez. II, 23-01-1989, n. 398) Da ultimo, sotto questo profilo si osserva che la risoluzione di diritto a prescindere da indagini sulla rilevanza dell'inadempimento e basata sulla sola sussistenza e imputabilità dell'inadempimento stesso, è ammessa - nell'ambito del contratto preliminare - solo laddove, al termine fissato per la stipulazione del rogito sia possibile assegnare rilevanza come "termine essenziale" a norma dell'art. 1457 c.c. A tal proposito, la Cassazione ha precisato che "L'essenzialità del termine (nella specie: stabilito nel contratto preliminare per la stipulazione di quello definitivo) non può desumersi dalla sola espressione "entro e non oltre", quando non risulta, né da specifiche indicazioni delle parti, né dall'oggetto del negozio, che l'utilità economica del contratto andrebbe perduta se la prestazione non venisse eseguita entro una certa data." (Cass. civ., sez. II, 09-08-1989, n. 3678). Per il recesso o la risoluzione del contratto di cui trattasi, pertanto, dovranno attentamente valutarsi, in concreto, l'eventuale natura "essenziale" assegnata al termine di adempimento o, in alternativa, la non scarsa importanza derivante dalla mancata consegna tempestiva dell'immobile promesso in vendita.

Questo dovrebbe chiarire meglio le idee.

Cordialmente

Emanuele

 

[zapzap]

"Nuntio vobis gaudium magnum" : la planimetria rettificata è stata depositata al catasto correttamente.
Tra qualche giorno rogiteremo.......sempre che non sorgano nuovi inciampi.

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Ad ogni modo, devo ringraziarVi tutti quanti perchè avete esposto in modo chiaro ed esauriente tutta la materia oggetto del contendere.
Siete riusciti a ben determinare il perimetro della questione con relative idee di soluzione e/o riflessione.

Bravi e ancora grazie.