Venditore e agente non vogliono aggiornare planimetria

[lester]

Buongiorno a tutti,

sono nuovo del forum, spero di riuscire a spiegarmi con esattezza (l'essere conciso non è una mia dote purtroppo!)

Ho firmato la settimana scorsa il compromesso per l'acquisto di una casa consegnando al venditore un anticipo. In sede di compromesso il notaio mi ha chiesto se la planimetria dell'immobile mi sembrava conforme allo stato di fatto dell'appartamento. Io ho risposto per quello che mi ricordavo, ossia "mi sembra che un muro dell'ingresso sia spostato rispetto a quanto riportato sulla piantina". Il notaio mi ha detto che comunque sarebbero state fatte delle verifiche. Nulla è stato riportato sul compromesso.

Sono tornato successivamente nell'appartamento con l'agente immobiliare per prendere delle misure per progettare per tempo la ristrutturazione, e mi sono accorto che le difformità che avevo segnalato al notaio erano realmente esistenti. In particolare, un muro di confine con l'appartamento vicino sullo stesso piano è spostato di circa 80cm / 1m rispetto a quello riportato sulla piantina (il mio appartamento risulta piu' piccolo di quello della piantina, ma questo non è il punto).

L'agente immobiliare ha portato poi (senza di me) un tecnico sul posto, il quale ha verificato le misure e ha visionato anche la piantina dell'appartamento del vicino. Anche in questa c'e' l'errore (in questo caso c'e' piu' spazio di quello sulla piantina). Il proprietario dichiara (e ci credo) di non aver mai fatto lavori, e che quindi l'errore è di chi ha compilato la piantina all'origine (edificio anni 60).

L'agente immobiliare dice di lasciar perdere ogni aggiornamento e di procedere con la richiesta di mutuo perche' si tratta di "roba da poco" e che "occorrerebbe modificare anche la piantina del vicino, con costi troppo elevati".

Cosa posso fare? E' il caso di procedere con l'aggiornamento? Io vorrei che fosse tutto in regola onde evitare disguidi in futuro. E' possibile obbligare il venditore a procedere con l'aggiornamento? Il mutuo che ho intenzione di chiedere per l'acquisto potrebbe essere bloccato dal perito della banca senza aggiornamento? Mi conviene in ogni caso attendere l'aggiornamento prima di procedere con il mutuo (in questo caso, probabilmente non rispetterei piu' i tempi dell'atto indicati nel compromesso)?

Ciao e grazie in anticipo!

 

[realkasa]

il DL del 31 maggio 2010 n.78 art.19 c.14 cita :

14. All'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, e' aggiunto
il seguente comma: "1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private
autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la
costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su
fabbricati gia' esistenti devono contenere, per le unita' immobiliari
urbane, a pena di nullita', oltre all'identificazione catastale, il
riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la
dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita' allo
stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della
stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari
catastali e verifica la loro conformita' con le risultanze dei
registri immobiliari ".

16. Le disposizioni di cui ai commi 14 e 15 si applicano a decorrere
dal 1° luglio 2010.

il DL è in vigore dal 1 lug 2010.
Se la planimetria del fabbricato è stata depositata in Comune basta aggiornare il catasto allo stato legittimo ultimo che fa fede ed è quello comunale ! Il catasto ha funzione fiscale ma per prassi è la cartina tornasole per verificare lo stato dell'appartamento tra diritto e fatto. Se la querrel è legata ad un muro fai controllare ad un tuo tecnico cosa c'è scritto nel RUE del comune dove è ubicato l'immobile. A Bologna ad esempio l'art 100 c. 6 Abusi minori recita :

6. Abusi minori. Qualora siano trascorsi 10 anni dalla loro ultimazione gli interventi edilizi abusivi che non abbiano comportato aumento di superficie utile, alterazione della sagoma planivolumetrica o nuova costruzione, si ritengono sanati a tutti gli effetti amministrativi, e non si procede pertanto all’applicazione delle relative sanzioni.
Il termine di prescrizione delle opere riconducibili alla manutenzione straordinaria, abusivamente eseguite, è di anni 5. L’esistenza dei presupposti per la prescrizione potrà essere comprovata con atto sostitutivo di notorietà, per le opere di manutenzione straordinaria e con documentazione probatoria per gli altri casi.
La prescrizione è applicabile anche su immobili vincolati ai sensi degli art. 10 e 11 del D.Lgs. 42/2004, a condizione che sia ottenuto il benestare della Soprintendenza ai Beni culturali e ambientali; l’esistenza dei presupposti per la prescrizione dovrà essere dimostrata con specifica documentazione.
La prescrizione è applicabile anche su immobili vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004 a condizione che sia stato ottenuto l’accertamento di compatibilità paesaggistica limitatamente agli interventi accertabili ai sensi del Dlgs 42/2004; l’esistenza dei presupposti per la prescrizione potrà essere comprovata con atto sostitutivo di notorietà.
È comunque sempre possibile, ove ve ne siano i presupposti, la sanatoria o la legittimazione di tali difformità con il pagamento delle sanzioni previste dalla legge.

Spero di esserti stato utile, notte.

 

[lester]

Grazie realkasa,

ma far fare a me la modifica comporta delle spese? Si tratta solo di tasse per la registrazione della planimetria piu' il compenso del tecnico? Potrei incontrare ulteriori ostacoli trattandosi di un muro di confine con il vicino?

Io preferirei comunque che il tutto fosse messo a posto dal venditore, in modo che poi io possa fare eventuali ulteriori modifiche interne senza preoccuparmi dei muri di confine e aver paura degli intoppi burocratici a cui potrei andare incontro.

Sbaglio?

 

[seph78]

La modifica spetta ovviamente al venditore, deve pagare lui il geometra che si occupa di rifare la piantina catastale e sottoporla all'ufficio tecnico del comune.

Poi se si rifiutano, come dice il mio buon notaio, valuta te se andare avanti nel caso la casa la vuoi prendere a tutti i costi e non hai alternative. In quel caso chiudi un occhio e poi si vedrà.

 

[lester]

La modifica spetta al venditore anche se l'errore non è imputabile a lui? L'errore è stato commesso da ha compilato la piantina quando hanno costruito il fabbricato. Da allora non sono piu' state fatte modifiche. Posso obbligare il venditore in qualche modo?

 

[fedechris]

Ciao,
anche se l'errore non è imputabile al venditore, è comunque lui responsabile di quanto vende, e quindi è lui che deve mettere a norma l'immobile. Io non ti consiglio di chiudere un occhio, poichè il mutuo che tu andrai a chiedere potrebbe essere bloccato per la difformità. Devi pretendere che l'immobile sia conforme, ogni costo a carico del venditore. Sto avendo lo stesso problema con due pratiche proprio in questo periodo e ti assicuro che nessuno dei due acquirenti avrebbe chiuso gli occhi, specialmente uno che ha visto la pratica del mutuo bloccata per questo motivo !!

 

[lester]

Prima di tutto grazie delle vostre risposte!

La faccenda del mutuo è proprio una delle cose per cui non vorrei nemmeno io chiudere un occhio. L'agente immobiliare mi ha detto di stare tranquillo che il mutuo non verrà mai fermato per una cosa del genere, ma intanto se dovesse essere fermato sono problemi miei e non suoi!

Inoltre, perche' devo accettare una cosa irregolare e sobbarcarmi eventuali scocciature future quando la cosa deve essere risolta ora dal venditore?

Come mi consigliate di agire allora? Di essere deciso e dire all'agente immobiliare che voglio il cambiamento? Temo che pero' che andrei a sbattere contro un muro...

 

[Sim]

Ciao, al di là del muro su cui potresti sbattere, io ti consiglio di far regolarizzare tutto, "pena la nullità dell'atto". Il discorso è che se acquisti così com'è l'immobile con i suoi attuali documenti ti porterai dietro il problema della planimetra e sarà poi a tuo carico la rettifica. Visto che il venditore è obbligato ad aggiornare la planimetria, faglielo fare.
Ora il problema vero non è questo: il fatto che stiamo parlando di due planimetrie è il problema. Magari il venditore accetta anche, ma se il vicino di casa non vuole spendere per questo lavoro le possibilità sono due: si sobbarca tutta la spesa il tuo venditore, oppure la casa risulta incedibile e non la vende a nessuno (a meno di accettare le condizioni così come sono).
I tempi si allungheranno molto, questo tienilo presente.
A me ultimamente è capitato un doppione di planimetrie: un appartamento aveva la planimetria di quello accanto. Per fortuna quello accanto aveva comunque la planimetria esatta, altrimenti avrei avuto il tuo stesso problema.

 

[seph78]

E' quello che ti dicevo... te hai il diritto di chiedere la planimetria nuova, senno non te la compri, anzi puoi pure asserire che ti venga corrisposto il pagamento di una penale perchè nel compromesso, molto probabilmente avranno asserito che tutto è in regola urbanisticamente e catastalmente, e visto che così non è ,tu hai ricevuto un danno del mancato acquisto.

Se sei in grado emotivamente di fare questa minaccia (nel senso che non ti pesa la possibilità che la casa non la prendi) io farei così.
Senno bluffi un po', ma se alla fine loro non si smuovono, devi accettare di prenderla così com'è chiudendo 1 occhio e mezzo.

PS. Tra l'altro non credo che il fatto che la planimetria del vicino sia sbagliata possa interessare. Ognuno si aggiusta la planimetria propria.

 

[Bagudi]

Purtroppo, questa difformità non è di quelle poco importanti, sulle quali si può sorvolare, per cui devi assolutamente impuntarti e pretendere la messa in regola da parte del proprietario.

In caso contrario, non solo potresti avere problemi x il mutuo (se ti sei accorto tu della difformità, a maggior ragione se ne accogerà un tecnico!), ma potresti avere grossi problemi per la ristrutturazione.

Ti consiglio di farti seguire da un tecnico che controlli quanto verrà fatto dalla proprietà.

Mi dispiace, ma l'agenzia o è sprovveduta e ignorante o ci gioca, e non mi piace nè in un caso nè nell'altro...

Silvana