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  1. lester

    lester Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,

    sono nuovo del forum, spero di riuscire a spiegarmi con esattezza (l'essere conciso non è una mia dote purtroppo!)

    Ho firmato la settimana scorsa il compromesso per l'acquisto di una casa consegnando al venditore un anticipo. In sede di compromesso il notaio mi ha chiesto se la planimetria dell'immobile mi sembrava conforme allo stato di fatto dell'appartamento. Io ho risposto per quello che mi ricordavo, ossia "mi sembra che un muro dell'ingresso sia spostato rispetto a quanto riportato sulla piantina". Il notaio mi ha detto che comunque sarebbero state fatte delle verifiche. Nulla è stato riportato sul compromesso.

    Sono tornato successivamente nell'appartamento con l'agente immobiliare per prendere delle misure per progettare per tempo la ristrutturazione, e mi sono accorto che le difformità che avevo segnalato al notaio erano realmente esistenti. In particolare, un muro di confine con l'appartamento vicino sullo stesso piano è spostato di circa 80cm / 1m rispetto a quello riportato sulla piantina (il mio appartamento risulta piu' piccolo di quello della piantina, ma questo non è il punto).

    L'agente immobiliare ha portato poi (senza di me) un tecnico sul posto, il quale ha verificato le misure e ha visionato anche la piantina dell'appartamento del vicino. Anche in questa c'e' l'errore (in questo caso c'e' piu' spazio di quello sulla piantina). Il proprietario dichiara (e ci credo) di non aver mai fatto lavori, e che quindi l'errore è di chi ha compilato la piantina all'origine (edificio anni 60).

    L'agente immobiliare dice di lasciar perdere ogni aggiornamento e di procedere con la richiesta di mutuo perche' si tratta di "roba da poco" e che "occorrerebbe modificare anche la piantina del vicino, con costi troppo elevati".

    Cosa posso fare? E' il caso di procedere con l'aggiornamento? Io vorrei che fosse tutto in regola onde evitare disguidi in futuro. E' possibile obbligare il venditore a procedere con l'aggiornamento? Il mutuo che ho intenzione di chiedere per l'acquisto potrebbe essere bloccato dal perito della banca senza aggiornamento? Mi conviene in ogni caso attendere l'aggiornamento prima di procedere con il mutuo (in questo caso, probabilmente non rispetterei piu' i tempi dell'atto indicati nel compromesso)?

    Ciao e grazie in anticipo!
     
  2. realkasa

    realkasa Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    il DL del 31 maggio 2010 n.78 art.19 c.14 cita :

    il DL è in vigore dal 1 lug 2010.
    Se la planimetria del fabbricato è stata depositata in Comune basta aggiornare il catasto allo stato legittimo ultimo che fa fede ed è quello comunale ! Il catasto ha funzione fiscale ma per prassi è la cartina tornasole per verificare lo stato dell'appartamento tra diritto e fatto. Se la querrel è legata ad un muro fai controllare ad un tuo tecnico cosa c'è scritto nel RUE del comune dove è ubicato l'immobile. A Bologna ad esempio l'art 100 c. 6 Abusi minori recita :

    Spero di esserti stato utile, notte.
     
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  3. lester

    lester Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie realkasa,

    ma far fare a me la modifica comporta delle spese? Si tratta solo di tasse per la registrazione della planimetria piu' il compenso del tecnico? Potrei incontrare ulteriori ostacoli trattandosi di un muro di confine con il vicino?

    Io preferirei comunque che il tutto fosse messo a posto dal venditore, in modo che poi io possa fare eventuali ulteriori modifiche interne senza preoccuparmi dei muri di confine e aver paura degli intoppi burocratici a cui potrei andare incontro.

    Sbaglio?
     
  4. seph78

    seph78 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    La modifica spetta ovviamente al venditore, deve pagare lui il geometra che si occupa di rifare la piantina catastale e sottoporla all'ufficio tecnico del comune.

    Poi se si rifiutano, come dice il mio buon notaio, valuta te se andare avanti nel caso la casa la vuoi prendere a tutti i costi e non hai alternative. In quel caso chiudi un occhio e poi si vedrà.
     
  5. lester

    lester Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La modifica spetta al venditore anche se l'errore non è imputabile a lui? L'errore è stato commesso da ha compilato la piantina quando hanno costruito il fabbricato. Da allora non sono piu' state fatte modifiche. Posso obbligare il venditore in qualche modo?
     
  6. fedechris

    fedechris Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao,
    anche se l'errore non è imputabile al venditore, è comunque lui responsabile di quanto vende, e quindi è lui che deve mettere a norma l'immobile. Io non ti consiglio di chiudere un occhio, poichè il mutuo che tu andrai a chiedere potrebbe essere bloccato per la difformità. Devi pretendere che l'immobile sia conforme, ogni costo a carico del venditore. Sto avendo lo stesso problema con due pratiche proprio in questo periodo e ti assicuro che nessuno dei due acquirenti avrebbe chiuso gli occhi, specialmente uno che ha visto la pratica del mutuo bloccata per questo motivo !!
     
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  7. lester

    lester Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Prima di tutto grazie delle vostre risposte!

    La faccenda del mutuo è proprio una delle cose per cui non vorrei nemmeno io chiudere un occhio. L'agente immobiliare mi ha detto di stare tranquillo che il mutuo non verrà mai fermato per una cosa del genere, ma intanto se dovesse essere fermato sono problemi miei e non suoi!

    Inoltre, perche' devo accettare una cosa irregolare e sobbarcarmi eventuali scocciature future quando la cosa deve essere risolta ora dal venditore?

    Come mi consigliate di agire allora? Di essere deciso e dire all'agente immobiliare che voglio il cambiamento? Temo che pero' che andrei a sbattere contro un muro... :triste:
     
  8. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ciao, al di là del muro su cui potresti sbattere, io ti consiglio di far regolarizzare tutto, "pena la nullità dell'atto". Il discorso è che se acquisti così com'è l'immobile con i suoi attuali documenti ti porterai dietro il problema della planimetra e sarà poi a tuo carico la rettifica. Visto che il venditore è obbligato ad aggiornare la planimetria, faglielo fare.
    Ora il problema vero non è questo: il fatto che stiamo parlando di due planimetrie è il problema. Magari il venditore accetta anche, ma se il vicino di casa non vuole spendere per questo lavoro le possibilità sono due: si sobbarca tutta la spesa il tuo venditore, oppure la casa risulta incedibile e non la vende a nessuno (a meno di accettare le condizioni così come sono).
    I tempi si allungheranno molto, questo tienilo presente.
    A me ultimamente è capitato un doppione di planimetrie: un appartamento aveva la planimetria di quello accanto. Per fortuna quello accanto aveva comunque la planimetria esatta, altrimenti avrei avuto il tuo stesso problema.
     
  9. seph78

    seph78 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    E' quello che ti dicevo... te hai il diritto di chiedere la planimetria nuova, senno non te la compri, anzi puoi pure asserire che ti venga corrisposto il pagamento di una penale perchè nel compromesso, molto probabilmente avranno asserito che tutto è in regola urbanisticamente e catastalmente, e visto che così non è ,tu hai ricevuto un danno del mancato acquisto.

    Se sei in grado emotivamente di fare questa minaccia (nel senso che non ti pesa la possibilità che la casa non la prendi) io farei così.
    Senno bluffi un po', ma se alla fine loro non si smuovono, devi accettare di prenderla così com'è chiudendo 1 occhio e mezzo.

    PS. Tra l'altro non credo che il fatto che la planimetria del vicino sia sbagliata possa interessare. Ognuno si aggiusta la planimetria propria.
     
  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Purtroppo, questa difformità non è di quelle poco importanti, sulle quali si può sorvolare, per cui devi assolutamente impuntarti e pretendere la messa in regola da parte del proprietario.

    In caso contrario, non solo potresti avere problemi x il mutuo (se ti sei accorto tu della difformità, a maggior ragione se ne accogerà un tecnico!), ma potresti avere grossi problemi per la ristrutturazione.

    Ti consiglio di farti seguire da un tecnico che controlli quanto verrà fatto dalla proprietà.

    Mi dispiace, ma l'agenzia o è sprovveduta e ignorante o ci gioca, e non mi piace nè in un caso nè nell'altro...:rabbia:

    Silvana
     
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  11. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Purtroppo è questo il problema vero: fai caso che domani scopri che la piantina di casa tua è sbagliata perchè il vicino sta vendendo e da un suo accertamento è venuta fuori questa cosa (parliamo di muri di confine). Tu in quel momento non vuoi/puoi spendere soldi per l'aggiornamento: che fai? Io direi al vicino che ci pensasse lui, ma prima o poi sti soldi glieli dovrò ridare. Essendo muri di confine, l'aggiornamento di un appartamento coinvolge anche l'altro.
     
  12. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    e questo te lo ha detto il NOTAIO:domanda:...:shock:
     
  13. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Secondo me è sprovveduta: è dall'anno scorso che è aumentata l'attenzione su questi particolari. Penso ci siano troppi colleghi che, ingenuamente e in buona fede, non si rendono conto del problema per mancanza di esperienza.
     
  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare



    Seth78 non dare informazioni sbagliate, per favore.

    Purtroppo le cose non stanno come dici, nè per quanto riguarda la presa di posizione nei confronti del venditore, nè per la planimetria del vicino.

    Silvana
     
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  15. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Confermo quanto detto da altri (tranne chi ti dice di chiudere 1 occhio e mezzo) e ti consiglio vivamente di far mettere a posto tutto... il problema è del venditore, se ne dovrà fare una ragione (o trovare una soluzione) come hanno già fatto altri prima di lui...
     
  16. seph78

    seph78 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    @Bagudi
    Scusa se ho dato informazioni tecnicamente errate per quanto riguarda la planimetria (anche se continuo a non capire perchè mi dovrei preoccupare della planimetria del vicino se devo aggiornare la mia, ma su questa mia mancanza soprassiedo)

    Il punto è che qui c'è un'agenzia e un venditore che fanno orecchio da mercante, e non vedo falle nel mio consiglio: partendo dal presupposto che parlando cordialmente questa variazione non gliela fanno...o se la prende con tutti i rischi del caso oppure minaccia di chiudere la trattativa.

    Se poi ci sono altre alternative in una ipotetica situazione del genere, che purtroppo non vedo, mi ritiro definitivamente nei miei alloggi;)
     
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  17. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E' un muro di confine! E' questo il motivo che tira in ballo entrambi gli immobili. Fermo restanto che la pianta dell'edificio non cambia, gli immobili nella loro sommatoria devono avere la stessa area della pianta dell'edificio: se nel correggere una sola planimetria questi dati cambiano e sono discordanti rimane l'errore. Se l'anomalia era interna all'immobile allora riguardava il venditore, ma così riguarda anche il vicino. Spero di essermi spiegato meglio.
     
  18. seph78

    seph78 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Perfetto
     
  19. lester

    lester Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Uff spero di non aver fatto un pasticcio ad avergli dato un anticipo :disappunto:

    Sono d'accordo sul far modificare cio' che deve essere modificato, ma so gia' che mi verrà detto "no no va bene cosi' poi fai le modifiche tu". E poi come posso (o come possono loro) obbligare il vicino a far modificare la piantina del suo appartamento e quindi spendere dei soldi? Non vorrei doverci mettere avvocati! :disappunto:

    E se il mio mutuo dovesse essere bloccato cosa succede? Perderei l'anticipo dato? Questa cosa deve essere evitata in tutti i modi!

    ciao grazie ancora
     
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Codice:
    [quote="lester, post: 122152"]Uff spero di non aver fatto un pasticcio ad avergli dato un anticipo
    Nessun pasticcio. Se la cosa non dovesse andare a buon fine, tu ti puoi ritirare con ragione e lui ti deve restituire il doppio della caparra


    Codice:
    Sono d'accordo sul far modificare cio' che deve essere modificato, ma so gia' che mi verrà detto "no no va bene cosi' poi fai le modifiche tu". 
    Non possono risponderti così, perchè vanno contro la legge e, se si impuntano, l'appartamento è invendibile, perchè l'atto sarebbe nullo.




    Codice:
    E poi come posso (o come possono loro) obbligare il vicino a far modificare la piantina del suo appartamento e quindi spendere dei soldi? 

    E' un problema che devono risolvere, se vogliono vendere. Non c'è altra scelta, perchè se no diventerebbe un tuo onere.


    Codice:
    Non vorrei doverci mettere avvocati!  
    Dipende dalla loro capacità di capire l'italiano...


    E se il mio mutuo dovesse essere bloccato cosa succede? Perderei l'anticipo dato?

    Se il tuo mutuo dovesse essere bloccato per difformità dell'immobile, sono sempre loro a dover sanare e ridarti il doppio della caparra.

    Silvana
     
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