Venditore che non vende più dopo proposta d'acquisto accettata

[Gabriele061067]

Allora: io non vado nè a compromesso e ne a rogito. In un accordo proposto gli si è proposto di sanare a sue spese o di fare sconto ma non vuole. Dice che l'immobile è regolare perchè nell'87 non andava fatto articolo 26 in base alla 47/85 che invece dice il contrario visto che l'immobile è vincolato e la cosa è chiara sul testo di legge. Dice anche che l'altra porta è stata chiusa nella notte dei tempi e che comunque il suo bravissimo(lo dice lui) architetto non poteva sbagliare.
Insomma, potrebbe anche non sanare ma l'avvocato mi dice che se rogito poi sono correo, non voglio rischiare che poi (ipotesi remota certo) non si possa sanare.
Le beghe che se le sbrighi lui e cccche cavolo!
E ancora non capisco perche' devo pagare la provvigione per poi fare causa a lui. Non vale niente quello che abbiamo sottoscritto con l'agente, e cioè che devo pagare 2% solo se mi ritiro? E alllora quella dicitura cosa l'hanno messa a fare oh!

 

[CheCasa!]

"il proponente si obbliga a corrispondere all'agenzia un compenso pari al 2%+ IVA(nel mio caso €10.004) sul prezzo convenuto per la compravendita, (VIRGOLA) nel caso di rinuncia all'acquisto da versare interamente al momento della rinuncia stessa".

Quindi la scrittura si limita a affermare che, nel caso di rinunca all'acquisto, il versamento della mediazione dovrà essere effettuato contestualmente all'atto della rinuncia e non che la mediazione debba essere pagata solo in caso di rinuncia (interpretazione che sarebbe peraltro assurda).

Ora il problema è che il pagamento della mediazione non potrebbe essere certamente coperto dalla restituzione della caparra raddoppiata. In effetti riceveresti 5.000,00 oltre a quelli già versati contro un esborso di 10.000,00. Certo resterebbe la possibilità di richiedere il risarcimento del danno al venditore per recuperare il maggior esborso della mediazione ma questo comporterebbe con ogni probabilità l'apertura di una causa con tutte le relative conseguenze.

Puoi quindi valutare di risolvere il contratto, anche accontentandoti della restituzione delle somme versate, qualora l'agenzia sia disponibile a sottoscrivere una liberatoria con la quale rinunci specificamente al proprio compenso.

 

[Rosa1968]

Non so cosa hai firmato a questo punto. Quindi pagavi la provvigione se inadempiente?

 

[CheCasa!]

Aggiungo che l'agenzia, in una situazione come questa, ha una forza contrattuale significativa, soprattutto nei confronti del venditore, il quale, messo di fronte alla possibilità non tanto di doverci perdere 5.000,00 (il doppio della caparra) ma di sborsare a sua volta 10.000,00 di mediazione, oltre alla possibilità di essere chiamato in causa da parte tua per il risarcimento del danno, potrebbe, se incalzato dall'agente, mitigare la propria intransigenza.

 

[ingelman]

Io da Agente Immobiliare di fronte ad una situazione del genere me ne guarderei bene di chiedere la provvigione se non dopo aver convinto il venditore ad adempiere ad un suo obbligo ovvero di rendere l'immobile in regola con le vigenti norme urbanistiche anche nell'aspetto catastale.

è ovvio e noto a tutti che uno degli obblighi di diligenza professionale del mediatore quello di comunicare alle parti le circostanze a lui note, o, comunque, conoscibili con la comune diligenza, circa la valutazione e sicurezza dell’affare che possano influire sulla sua conclusione.

La corrispondenza della planimetria rispetto l'effettivo stato dei luoghi va dichiarata pena la nullità di qualsiasi atto traslativo, anche se in realtà il preliminare di fatto produce solo obbligazioni, rilevare delle difformità catastali semplici come prendere visione della planimetria e costatare che è diversa da come l'immobile di fatto risulta, è cosa semplice e soprattutto cosa dovuta come una delle prime cose da verificare da parte del mediatore (non ci serve una laurea)

E' indubbia una negligenza del mediatore stesso che prima di far sottoscrivere accordi preliminari avrebbe dovuto affrontare il problema e rendere edotte le parti delle conseguenze

 

[Gabriele061067]

Ma scusate mi meraviglio di voi:
1) la provvigione che deve e in che modi in venditore non la so perchè a me hanno fatto firmare un foglio con scritto provvigioni dovute dal preponente
2) Il venditore se mi deve il doppio della caparra mi deve 10000 perchè 5000x 2 fa 10000, sennò che fa, mi paga coi soldi miei? ma su....
3) Logico che mi accontenterei di riavere i 5000 con lettere da parte di agente e proprietario che è finità così
4) La planimetria corrisponde allo stato attuale delle cose, logico, è che abbiamo visto che in realtà mancano i permessi( pare), quindi l'agente avrebbe dovuto esigere gli accertamenti urbanistici cosa che nessuno fa....infatti nella proposta è scritto che l'agente è esonerato da responsabilità se il venditore non dice il vero!
5)Signora Rosa, io non pago perchè non sono indapempiente CHIARO o no? Sulla lettera allegata alla proposta è scritto chiaramente che devo pagare solo se recedo, sfido qualsiasi giudice a darmi torto vista sta scrittura privata!
Quindi quali sono le vostre conclusioni? Io pretendo la restituzione della caparra e di NON pagare alcuna provvigione....tra l'altro la cassazione nel 2009 dice che una proposta che rimanda ad un'altra proposta(compromesso) non genera diritto a provvigioni!

 

[CheCasa!]

Gabriele,
qui si sta cercando, con tutti i limiti che i nostri pareri possono avere, di fornirti un consiglio, come puoi immaginare disinteressato ed a fin di bene (basti pensare che Ingelman ha direttamente e fortemente criticato l'eventuale comportamento del collega che andasse a richiedere il pagamento della mediazione).
Se sei già certo del da farsi non hai bisogno di alcun suggerimento.
Sulla questione del preliminare di un preliminare, ad esempio, non avendo letto il contratto si fa fatica a darti un'indicazione. Ad esempio, in molte proposte, il termine "preliminare" è sostituito dalla locuzione "eventuale ulteriore scrittura privata" e sono comunque presenti tutti gli elementi per considerare concluso il contratto. Quindi, anche in questo caso, non è così scontata la tua conclusione.
In merito alla dichiarazione firmata, ti ho sottolineato "una virgola" di troppo rispetto alla lettura che tu ne hai fatto.
Stiamo a guardare le virgole?
In alcuni casi, come nel tuo, potrebbe valerne la pena.

 

[Gabriele061067]

beh certo, si fa per discutere tanto in Italia è tutto interpretabile purtroppo....
allora:nella proposta è scritto testualmente " L'agente immobiliare è autorizzato fin d'ora dal proponente a consegnare tali somme(deposito) al venditore nel momento in cui il preponente avrà comunicazione dell'accettazione del venditore medesimo e cioè alla conclusione del contratto. In tal caso la somma da deposito fiduciario diverrà caparra confirmatoria. Il venditore, a sua volta, si impegna ad affidare tali somme in deposito infruttifero all'agente immobiliare con l'intesa che gli dovranno essere restituite al buon esito delle visure ipocatastali. Ove l'immobile risultasse intestato ad altri, anche pro quota, o gravato da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli non dichiarate, autorizza sin d'ora l'agente immobiliare a restituire, a sua esclusiva discrezione, le suddette somme al proponente.
pagamenti successivi: € 15000 al compromesso entro e non oltre il 5-5-14 con assegno circolare non trasferibile.
E' facoltà delle parti riprodurre in tale occasione, il contenuto del presente contratto al fine di integrare gli aspetti non disciplinati nello stesso."

Nel caso della virgola, che c'è, è inequivocabile che si parli della rinuncia perchè nell'articolo precedente c'è scritto che al compromesso la provvigione è invece del 4% + IVA.

Insomma, voi che lettere fareste a tutti, per tutelarvi?

 

[ingelman]

tra l'altro la cassazione nel 2009 dice che una proposta che rimanda ad un'altra proposta(compromesso) non genera diritto a provvigioni!

diciamo che le sentenza di cassazione a cui ti riferisci non dice proprio così .. semmai parla di nullità del preliminare (in questo caso la proposta da te sottoscritta) ...

sulla nullità o meno di quello che hai sottoscritto solo affrontando una causa potrai appurarlo, spetterà al Giudice stabilire, sulla base del suo prudente apprezzamento non censurabile in sede di legittimità, se si ricada nell’una o nell’altra ipotesi.

Difficile darti risposte chiare senza avere di fatto la visione di ciò che hai sottoscritto e che di fatto è stato accettato.

Il venditore ha dichiarato il falso nella proposta dicendo che l'immobile era urbanisticamente a norma quindi la proposta credo sia nulla per il codice civile.

anche quì tu insisti sulla nullità , sembrerebbe come se la strada che vorresti intraprendere sia questa.
Io più che nullità qui ci vedo delle dichiarazioni mendaci rilasciate dal venditore che lo rendono inadempiente.

scusa Gabriele061067 avevo già iniziato a scrivere quello che ho postato poi mi sono accorto che avevi meglio esposto la situazione nel post precedente al mio
quindi ritienilo scritto tanto per ...

Insomma, voi che lettere fareste a tutti, per tutelarvi?

accertati che le irregolarità urbanistiche siano reali e non presunte
rinnova la volontà di acquistare solo a condizione che laddove eventuali abusi siano riscontrati gli stessi vengano sanati a cura e spese del venditore.

Qui di nullità si potrebbe parlare
un immobile che sia urbanisticamente parlando irregolare e riporti abusi è inalienabile

 

[CheCasa!]

voi che lettere fareste a tutti, per tutelarvi?

Quando si tratta di mettere nero su bianco, io francamente, preferisco consigliare sempre di rivolgersi ad un avvocato perchè quanto comunicato resterà agli atti e potrà costituire prova documentale in una eventuale successiva azione legale.

Probabilmente, una volta esaminati i documenti, potrebbe essere utile inviare una diffida ad adempiere nella quale vengano specificati i motivi per i quali non si sia finora proceduto e le obbligazioni cui il venditore dovrà far fronte al fine di assicurare all'acquirente un acquisto "perfetto".