Proporre un immobile con diritto di superficie

[n3m3six78]

non si capisce una fava , leggi cosa c'e' scritto sull'ultimo rogito . li' troverai tutti i vincoli esistenti

 

[Bagudi]

Ripeto, stai parlando di cose che non sai ed è difficile capirsi.

Quando si vende in diritto di superficie, la Cooperativa o l'Impresa, in base alla convenzione, vendono al privato il diritto di superficie, mentre il terreno rimane in capo al Comune.

Dalla seconda rivendita in poi, il privato cede al privato il diritto di superficie, ma il terreno rimane in capo al Comune e così via, anche per 10 rivendite.

Dopodichè, nel caso della vendita attuale, ci sono due opzioni:

1) si cede il diritto di superficie e si è obbligati a vendere al prezzo convenzionato

2)si riscatta il terreno e si vende a prezzo libero.

 

[n3m3six78]

basta leggere l'ultimo rogito o presentare domanda al comune per conoscere i vincoli esistenti ed il prezzo massimo di vendita al mq

 

[Miciogatto]

E' vero che il diritto di superficie, in genere, è un indizio fortissimo a pensare ci sia edilizia convenzionata, il comune, riscatto affrancazione vincoli e via discorrendo.
E' quasi sempre così.

Oppure è un caso particolare in cui il diritto di superficie non nasce da nessuna convenzione, edilizia convenzionata ecc. ma semplicemente da volontà delle parti ( e bisognerebbe magari capire per quali motivazioni hanno deciso così)

Un privato proprietario in piena proprietà, infatti, può benissimo decidere di tenersi la proprietà del terreno e cedere il solo diritto di superficie, perché il superficiario costruisca, se non cè costruzione. O perché il superficiario acquisisca la sola proprietà superficiaria di quello che è già stato costruito.


Immagino, ma è materia da notaio/avvocato, che se vi è la volontà di tutte le parti (concedente, superficiario, acquirente), si possa procedere a riunire la proprietà del concedente (terreno) con quella superficiaria e ottenere quindi la piena proprietà.

O limitarsi a vendere la sola proprietà superficiaria così come è.

(Insomma n.1 devi capire se il comune c'entra qualcosa oppure no.)

 

[n3m3six78]

O limitarsi a vendere la sola proprietà superficiaria così come è.

ad un prezzo molto piu' basso ovviamente . oltre al limite imposto al mq.
se non si legge la convenzione stiamo discutendo del nulla cosmico

 

[Miciogatto]

ad un prezzo molto piu' basso ovviamente . oltre al limite imposto al mq.
se non si legge la convenzione stiamo discutendo del nulla cosmico

Mi sa che hai letto un po' di corsa.
Ho parlato del caso del diritto di superficie in assenza di qualsiasi convenzione.
Quindi niente limiti imposti da nessuno.

 

[francesca63]

Quando si vende in diritto di superficie, la Cooperativa o l'Impresa, in base alla convenzione, vendono al privato il diritto di superficie, mentre il terreno rimane in capo al Comune.

come ho già scritto, e come ha spiegato anche @miciogatto , da come è spiegata la vicenda il Comune sembra non essere parte in causa.
quindi nessuna convenzione, ma accordo tra privati che hanno comprato da un privato il solo diritto di superficie. Strano, ma possibile.

se non si legge la convenzione stiamo discutendo del nulla cosmico

di che convenzione parli ?

 

[Bruno2301]

esatto, il comune non centra, i precedenti proprietari avevano la piena proprietà dell'immobile e l'attuale proprietà a comprato il diritto superficiario (questo riporta l'atto) e non c'è nessuna convenzione di riferimento nell'atto proprio perchè è tra privati questa compravendita! e quindi torno a chiedere se per vostra esperienza questo allo stato attuale dei fatti può comportare qualche problematica di specie oppure in realtà è come se avesse una intera proprietà in quanto allo stato attuale con il terreno il precedente proprietario non può fare praticamente nulla!
Per quanto riguarda invece il perchè di questa stranezza io un'idea me la sono fatta, e cioè (ma è una mia supposizione) che all'epoca in atto dichiararono una cifra che sembra molto più bassa del prezzo di mercato anche per un diritto di superficie e con questo escamotage lo hanno potuto fare.....ma ripeto, gli attuali proprietari erano convinti di avere la proprietà intera in quanto all'epoca fu il padre a mettere i soldi! e concordare tutto!

 

[CheCasa!]

Per vendere il diritto di superficie bisogna, quanto meno, essere pieni proprietari del terreno sottostante. Nel caso in questione si parla di villette a schiera che costituiscono, prevalentemente, un condominio orizzontale con proprietà indivisa del lotto ed uso esclusivo dei giardini (soprattutto se non parliamo di case abbinate ma di un complesso unico realizzato dalla medesima cooperativa).

Il frazionamento dei singoli lotti non viene mai fatto sia per questioni di carattere economico sia perchè, al fine delle distanze, non avrebbe senso visto che il permesso di costruzione deve necessariamente essere unico e la cessione delle singole proprietà fondiarie potrebbe creare problemi complessi anche nel caso, ad esempio, di successiva necessaria ricostruzione del fabbricato...

Quindi sarei portato ad escludere la vendita del solo diritto superficiario su un'unica villetta a schiera (viceversa una particolare legge ha reso riscattabile la piena proprietà anche pro quota, in deroga a quanto previsto dal codice civile sul diritto superficiario) effettuata da un privato successivamente alla cessione in blocco degli alloggi costruiti dalla cooperativa.

E' probabile che chi ci scrive non abbia ben chiara la situazione, nè la materia e che, perciò, dissemini, strada facendo, alcune inesattezze...

E' probabile, visto che si parla di cooperativa, che la proprietà in questione sia all'interno di un PEEP con terreno esproprieto dal comune e che, pertanto, si tratti di villette a schiera in diritto di superficie.

Ciò detto, rispetto al quale invito il nostro utente ad effettuare più approfonditi controlli, la vendita del diritto di superficie, nella sua valutazione, deve tenere presente i costi necessari per il riscatto del terreno.

Vanno inoltre approfondite le questioni che potrebbero dipendere dalla contestuale presenza di una convenzione col comune atta ad identificare prezzi imposti di vendita o requisiti soggettivi di acquisto. Queste convenzioni hanno una durata lunga ma limitata nel tempo e possono quindi scadere, liberando di fatto il venditore dalle prescrizioni in esse contenute.

Infine va verificata l'assenza di sovvenzioni. Ovvero di "denari" concessi in prestito da enti locali al fine di abbattere il prezzo di acquisto o di poter godere di particoli tassi agevolati. La vendita che avvenga entro un determinato lasso di tempo dall'acquisto potrebbe determinare l'obbligo alla restituzione di queste sovvenzioni. Nel caso sarebbe plausibile rivolgersi all'ente locale per chiedere deroge specifiche.

Consiglio il collega di rivolgersi al suo notaio di fiducia, generalmente in grado di effettuare la corretta disanima della documentazione fornendo gli opportuni suggerimenti del caso...

 

[Bagudi]

Oppure è un caso particolare in cui il diritto di superficie non nasce da nessuna convenzione, edilizia convenzionata ecc. ma semplicemente da volontà delle parti ( e bisognerebbe magari capire per quali motivazioni hanno deciso così)

Un privato proprietario in piena proprietà, infatti, può benissimo decidere di tenersi la proprietà del terreno e cedere il solo diritto di superficie, perché il superficiario costruisca, se non cè costruzione. O perché il superficiario acquisisca la sola proprietà superficiaria di quello che è già stato costruito.

Potrebbe, ma nei 35 anni in cui ho seguito l'edilizia convenzionata non l'ho mai visto e credo mi siano passati per le mani migliaia di atti tra diritto di proprietà e diritto di superficie...