Proposta di acquisto con affitto a riscatto

Buongiorno colleghi, sto preparando per la prima volta una proposta di acquisto con affitto a riscatto, ho alcune domande per voi:
- esiste una percentuale minima sul prezzo da versare entro il rogito notarile definitivo?
- in caso siano necessari dei lavori straordinari all'immobile prima del rogito definitivo (ad esempio la sostituzione della caldaia), chi dovrà pagarli? è possibile inserire una clausola dove rimangano a carico dell'inquilino?
- la quota di locazione mensile può ritenersi "tutta" come acconto prezzo?
Grazie

MC imm ha scritto:

Buongiorno colleghi, sto preparando per la prima volta una proposta di acquisto con affitto a riscatto, ho alcune domande per voi:
- esiste una percentuale minima sul prezzo da versare entro il rogito notarile definitivo?
- in caso siano necessari dei lavori straordinari all'immobile prima del rogito definitivo (ad esempio la sostituzione della caldaia), chi dovrà pagarli? è possibile inserire una clausola dove rimangano a carico dell'inquilino?
- la quota di locazione mensile può ritenersi "tutta" come acconto prezzo?
Grazie

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E' un contratto molto acrobatico, soprattutto perchè è doppio, ovvero va fatto anche un contratto di locazione e qui nascono tutti i problemi, perchè se salta la vendita non è possibile coinvolgere il contratto di locazione il quale, se voluto dal conduttore (per le normative sulla locazione) continua ad avere vita propria.
Se l'obiettivo è differire il rogito, pagare un po' per volta e occupare l'immobile subito, credo sia più sicuro un normale preliminare con rateizzazione della caparra.
Ad es compro a 100.000 farò l'atto tra 3 anni, concordo che verserò una caparra di 18.000 divisa in 36 rate mensili da 500 e alla scadenza concordata salderò al rogito.
Il preliminare si registra subito pagando l'imposta sull'intera caparra anche se ancora da versare.
Su un contratto preliminare si può prendere qualsiasi accordo lecito (chi cambia la caldaia ad es), poi essendo caparra confirmatoria la tutela è completa, senza avere anche un secondo contratto vincolante, ciao!

MC imm ha scritto:

sto preparando per la prima volta una proposta di acquisto con affitto a riscatto

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Prima di tutto ti chiedo se hai già parlato con il venditore, per capire se una proposta del genere sarebbe di suo gradimento ?

Certamente, è stato lui a dirmi che in caso di un offerta di questo genere avrebbe voluto un anticipo mensile elevato, trattandosi di una villa da più di mezzo milione.
Ad acquistarlo sarebbero gli attuali inquilini (miei clienti ai quali ho trovato questa villa), con regolare contratto 3+2 con scadenza dei primi 3 anni tra meno di un anno, quindi sarebbe da rifare un ulteriore contratto di locazione più un preliminare di compravendita, oppure come diceva il collega solo un preliminare di compravendita con caparra dilazionata mensilmente dopo aver data disdetta dell'attuale contratto alla scadenza dei 3 anni.

MC imm ha scritto:

sarebbe da rifare un ulteriore contratto di locazione più un preliminare di compravendita,

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Si, ma non mi par corretto imputare tutte le rate che sarebbero di affitto come anticipo per la vendita; sarebbe penalizzante per il venditore.
Tra l’altro, mi pare strano preferire un acquirente che non ha i soldi necessari per una vendita “normale”, e soprattutto veloce, piuttosto che un acquirente con soldi o mutuo pronti.
A maggior ragione per un immobile di un certo valore.

MC imm ha scritto:

, oppure come diceva il collega solo un preliminare di compravendita con caparra dilazionata mensilmente dopo aver data disdetta dell'attuale contratto alla scadenza dei 3 anni.

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Anche in questo caso, va considerata almeno una parte come affitto.
Se disdici il contratto, a che titolo starebbero nell’immobile ?
Bisogna, secondo me, studiare bene il contratto da predisporre, una sorta di rent to buy, specificando bene tempistiche e obblighi sulle spese di manutenzione, e cosa succede se alla fine la vendita non dovesse andare in porto.

Onestamente, se fossi il venditore preferirei altro acquirente, o chiederei all’attuale inquilino di fare un mutuo.

MC imm ha scritto:

Buongiorno colleghi, sto preparando per la prima volta una proposta di acquisto con affitto a riscatto, ho alcune domande per voi:
- esiste una percentuale minima sul prezzo da versare entro il rogito notarile definitivo?
- in caso siano necessari dei lavori straordinari all'immobile prima del rogito definitivo (ad esempio la sostituzione della caldaia), chi dovrà pagarli? è possibile inserire una clausola dove rimangano a carico dell'inquilino?
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Lo sò che ti sarò poco di aiuto, ma mi tremano i polsi alla sola idea di mettere tutte queste questioni che pesano come magigni in una "semplice" proposta di acquisto immobiliare. Casomai con almeno due contratti più strutturati di una proposta, forse, mi avventurerei...Buon lavoro

MC imm ha scritto:

Buongiorno colleghi, sto preparando per la prima volta una proposta di acquisto con affitto a riscatto, ho alcune domande per voi:
- esiste una percentuale minima sul prezzo da versare entro il rogito notarile definitivo?
- in caso siano necessari dei lavori straordinari all'immobile prima del rogito definitivo (ad esempio la sostituzione della caldaia), chi dovrà pagarli? è possibile inserire una clausola dove rimangano a carico dell'inquilino?
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Penso che sia un qualcosa di molto complicato.

A parte il fatto che lo farei confezionare da un Notaio, anche per un fatto di chiarezza nelle tassazioni ecc. (si pagano le tasse sui canoni versati? Cioè il venditore che incassa mensilmente, paga la solita tassazione sui canoni di affitto? Se sì, viene considerata come perdita per lui, oppure il venditore dovrà pagare di più rispetto a quanto pattuito?), e farei fare tutti i controlli come se si rogitasse domani (urbanistici, catastali ecc.); parliamo comunque di somme elevate, quindi bisogna andarci coi piedi di piombo; la vedo complicata.

Preferirei un preliminare trascritto con 20k-50k e chiavi subito, e rogito entro 3 anni, con il restante pagamento tutto al rogito, a mio avviso.

Consiglio di fare anche una visura ipo catastale, per verificare poi eventuale ipoteca sull’immobile e debito residuo, per evitare di versare dei canoni / somme e ritrovarsi poi all’atto notarile con una ipoteca sull’immobile del valore superiore al “saldo” .
Puoi fare un rent to buy (la somma delle rate viene sottratta dal valore dell’immobile), puoi fare una locazione con opzione di acquisto (il contratto di locazione cessa quando l’affittuario diventa proprietario, paga X x affitto, y a titolo di caparra, se acquista OK, altrimenti perde la caparra ma resta valido il contratto di locazione), poi c’è l’opzione di vendita con patto di riservato dominio (vanno fatti poi due atti notarili). Dipende dall’interesse delle parti, dal rapporto di fiducia ed interesse tra le parti, ti giro un link se poi esserti utile a capire meglio le differenze giusto per tua conoscenza ma valuta la consulenza di uno studio legale/notarile perché sono tipologie di contratti che devono essere “studiati” bene.

Michela_ ha scritto:

valuta la consulenza di uno studio legale/notarile perché sono tipologie di contratti che devono essere “studiati” bene.

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Concordo in pieno 👍

MC imm ha scritto:

Buongiorno colleghi, sto preparando per la prima volta una proposta di acquisto con affitto a riscatto, ho alcune domande per voi:
- esiste una percentuale minima sul prezzo da versare entro il rogito notarile definitivo?
- in caso siano necessari dei lavori straordinari all'immobile prima del rogito definitivo (ad esempio la sostituzione della caldaia), chi dovrà pagarli? è possibile inserire una clausola dove rimangano a carico dell'inquilino?
- la quota di locazione mensile può ritenersi "tutta" come acconto prezzo?
Grazie

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Io anni fa situazione simile, dopo aver sentito anche notaio che l'ha sconsigliata, abbiamo atto compromesso con 1 acconto e con pagamento in 5 anni dilazionato mensile , e con saldo al rogito, naturalmente compromesso registrato e poi fatto atto, zero problemi, e soprattutto risolto bene la situazione che chi voleva il locale non aveva la disponibilità dei soldi subito e il venditore non ha pagato nessuna tassa che erano tutti acconti per la vendita, ma ci deve essere serietà da ambo le parti