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  1. shark_82

    shark_82 Ospite

    Salve a tutti, in primis complementi per il forum.
    Passo alla domanda: sto acquistando un appartamento a Napoli all'ultimo piano di un fabbricato. Dopo aver fatto alcune verifiche ho riscontrato che in licenza edilizia era uno stenditoio e che nel 63 è stato venduto come appartamento. Non è mai stato fatto un condono né, a quanto pare, un cambio di destinazione d'uso, ma è sempre stato abitato sin da quando è stato costruito in fabbricato.
    C'è qualche pratica da fare per risolvere il problema?

    Grazie mille.
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Direi proprio di si.
    Prendi un tecnico e fagli fare un accesso agli atti in Comune.

    Non è nemmeno detto che si possa vendere come abitativo...
     
  3. shark_82

    shark_82 Ospite

    Per ottenere cosa? La licenza già la ho ed è stenditoio...
     
  4. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Per ottenere la risposta a questa tua domanda:

     
    A ab.qualcosa piace questo elemento.
  5. shark_82

    shark_82 Ospite

    Si ma nei documenti del comune cosa deve cercare/trovare?
     
  6. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ci si augura che il tecnico lo sappia.
     
    A francesca7, Rosa1968 e miciogatto piace questo elemento.
  7. shark_82

    shark_82 Ospite

    Se ve lo chiedo non è così
     
  8. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Cambia tecnico allora... :cauto:
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Questa discussione ha effettivamente del paradossale: ed un tecnico (geom o simili) dovrebbe sapere cosa cercare e come fare.

    In sostanza però la questione è facilmente spiegabile:

    - se per il comune è uno stenditoio ed a catasto è una abitazione, non c'è conformità; prevale il comune. Non comprerai una abitazione ma uno stenditotio
    - se nella realtà è una abitazione, cioè con tutti gli accessori, bagno cucina, camera, ecc non c'è conformità con la licenza rilasciata dal Comune: quindi i casi sono due.
    1) Se dichiari che lo stato di fatto corrisponde allo stenditoio ti fai carico dell'abuso edilizio , con le conseguenze in sanzioni e anche possibili non soluzioni, leggi demolizioni, nel caso l'abuso fosse scoperto e non fosse sanabile
    2) Il venditore chiede una sanatoria: se gli viene concessa perchè possibile, pagherà le sanzioni e gli oneri per convertire lo stenditoio in abitazione. Altrimenti andrà incontro alle ordinanze stabilite dal comune. (ripristino a stenditoio o demolizione)

    Questo a grandi linee.... anche nel resto d'Italia.
     
  10. shark_82

    shark_82 Ospite

    Ok grazie mille.
    La sanatoria in cosa consiste? Cambio di destinazione d'uso?
     
  11. shark_82

    shark_82 Ospite

    Per inciso... Oggi è appartamento a tutti gli effetti, è lo è dal 1960 (si dimostra con le residenze che il comune ha rilasciato nel corso degli anni a coloro che hanno abitato nell'appartamento). Io comprerei appartamento perché il notaio, non avendo la licenza a disposizione, si rifà all'atto precedente in base alla legge ponte.
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non sono un tecnico: ma a grandi linee consiste nella richiesta della autorizzazione edilizia e nel pagamento dei tributi previsti.
    Se l'ampliamento (perchè in sostanza di questo si tratta) è compatibile col piano regolatore e con le cubature ammesse, si risolve con la presentazione di tutte le dichiarazioni di conformità degli impianti, rispetto delle norme edilizie nei confronti dei confinanti (isolamenti acustici e termici ecc) ed eventuali altre norme (sismiche , paesaggistiche ecc. ecc.)

    Quindi potenzialmente interventi correttivi edilizi (che costano) e tributi non trascurabili (comprese pure le sanzioni=multe).

    Non ha alcuna rilevanza che finora sia stato utilizzato come appartamento: teoricamente potrebbe pure essere una aggravante, credo.

    Non so cosa sia la legge ponte: ma credo che il notaio non possa inventarsi molto. O c'è conformità urbanistica (=licenza comunale) con la realtà e la situazione catastale, o l'atto è nullo.

    Certe situazioni sono purtroppo frutto di italiche "furbizie" (chi è senza peccato scagli la prima pietra) e lassismo delle amministrazioni (per motivi elettorali, di cassa, e ... del volemose bene)
     
    A francesca7 e Bagudi piace questo messaggio.
  13. shark_82

    shark_82 Ospite

    Ma non si tratta di ampliamento, ma cambia solo la destinazione d'uso.
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    E' qui che continui a sbagliarti: il locale stenditoio è considerato locale tecnico è non entra nel calcolo della cubatura utile ai fini urbanistici e fiscali
    Le abitazioni invece contano come cubatura e sono soggette ad un massimo in relazione al luogo ed al rapporto tra S/V

    Quello che tu chiami cambio di destinazione d'uso, in effetti si è tradotto in un aumento di cubatura destinata ad usi abitativi: quindi deve essere richiesto con regolare domanda di permesso edilizio (chiamalo come vuoi, DIA; CIL e via discorrendo) : non è una semplice variazione di destinazione d'uso, che si applicherebbe ad esempio per un magazzino (categ. catastale C3, trasformato in negozio (cat. C6) oppure da abitazione ad ufficio (A3 -> A10): anche queste comunque sono soggette a limiti regolati dal PRG del Comune: se la zona fosse solo residenziale, potrebbero non concedere il passaggio ad ufficio.

    Se la zona fosse adibita a servizi commerciali, potrebbero non concedere il passaggio da A10 (ufficio) ad A2/3 abitativi; questo capita spesso in città dove era stata concessa una cubatura supplementare purchè destinata a servizi (=uffici); in questi casi difficilmente concedono la conversione, anche se fisicamente quegli immobili sono appartamenti a tutti gli effetti. Non dimenticare che ad es. un ufficio (A10) è tassato sulla base di una tariffa di rendita molto più alta)
     
    A francesca7 e Bagudi piace questo messaggio.
  15. shark_82

    shark_82 Ospite

    Ok grazie mille

    Ho risolto, è stata trovata una variante in cui è riportata la trasformazione da stenditoio ad appartamento.
    Grazie mille a tutti.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 13 Giugno 2016
    A colpam, ab.qualcosa, Bastimento e 1 altro utente piace questo messaggio.

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