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  1. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Da 2-3 anni sto guardandomi intorno a Milano in cerca della casa definitiva. Ho bene o male individuato quali zone mi interessano e quali non voglio nemmeno vedere, la metratura, la composizione, numero di stanze, insomma, la tipologia di appartamento che voglio per andarci a vivere a lungo termine.
    Ho visto e scremato migliaia di annunci in rete, ho chiesto ulteriori informazioni di decine di appartamenti alle agenzie che li trattano, ne ho visionati almeno una ventina, alcuni anche due volte.
    Al momento ancora non ho trovato quello che voglio, nonostante sia conscio che la perfezione non esiste e scenda anche ad alcuni compromessi. Diciamo che tre-quattro particolarmente interessanti sono lì che mi aspettano. Visto che sono convinto, come Gmp, che il calo andrà avanti ancora per un po' e ci saranno anche cali importanti (a ragione o torto, non è utile alla discussione), mi è venuta l'idea di valutare un affitto "a breve termine", cioè di 3-5-8 anni, durante il quale posso monitorare il mercato, tenere d'occhio le case che mi interessano, mettere via soldi per abbassare un mutuo e al momento buono vendere casa mia (chiaro, la venderò più bassa di adesso, ma nel frattempo l'affitto), disdire l'affitto e comprare. Mi sono messo con carta e penna a farmi due conti e....mi si è aperto un mondo!
    Vorrei qualche vostro ragionamento, conti alla mano, per farmi un'idea della convenienza dell'una o dell'altra soluzione. Poi vi dirò quali sono stati i miei ragionamenti e le mie conclusioni, sul breve (entro 8-10 anni) e sul medio-lungo termine (20 anni).
    Quello su cui ho ragionato è un quadrilocale in vendita oppure lo stesso in affitto, su due metrature di circa 130 e 155 mq. Casa mia che sarebbe invece da vendere (per acquistare) o da affittare (in caso di affitto) è un bilocale di oltre 90 mq con box di 18.
    Il discorso però mi interessa più in generale, poi magari vi posterò i conti che mi sono fatto e potrete massacrarmi e indicarmi dove ho cannato in pieno i miei calcoli. Perchè ho ottenuto risultati che mi hanno lasciato basito e voglio capire se sono giusti o mi sono perso qualche pezzo fra somme e sottrazioni.
    Ho provato a riesumare una vecchia discussione in altra sezione del forum, ma non ha avuto ulteriori risposte. Strano, perchè credo sarebbe di interesse di molti utenti capire cosa è meglio per loro.
    Buona discussione
     
  2. sylvestro

    sylvestro Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Puoi linkarci degli esempi reali di annunci di oggi sia di acquisto che di affitto che somigliano al tuo target? (non necessariamente proprio i tuoi ma il più possibile vicino alla tua idea)
     
  3. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    andrea, la parte di mercato che stai monitorando è quella delle offerte in vendita e stai aspettando un calo o altro in base a ragionamenti tuoi, esigenze tue
    I prezzi reali invece sono altra cosa e ti permettono di capire se le offerte che rilevi e/o le tue aspettative sono fondate o meno
    calcoli ne puoi fare quanti vuoi ma ti mancherà sempre il riferimento, la bussola, la cartina di tornasole ... che potrà permetterti di fare una scelta accurata e oggettiva
    Per far questo ti servono i dati immobiliari (sono reperibili) per la zona e/o le zone che ti interessano e la capacità di analisi/interpretazione dei dati da parte tua o di terzi
     
  4. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Intanto grazie degli interventi. Per quanto riguarda le cifre in gioco nei conti che mi sono fatto, potrebbero non essere precisissime, ma a grandi linee si, credo a sufficienza per i calcoli che mi interessano. Non sono sicuramente le cifra delle richieste, spesso senza senso e nemmeno confrontabili fra loro (rispondo a Carlo Garbuio: appartamenti stessa zona, a volte stessa palazzina, le cui richieste magari sono 570K per il piano rialzato da ristrutturare e 520K per il secondo piano ristrutturato). La cifra che ho usato come base di partenza per il 130 e 155 mq è quella che ho ottenuto da pochi dati certi che ho di vendite in zona recenti, più ristrutturazione, più agenzia e notaio. Quindi è una cifra "media" nemmeno troppo precisa, ma ragionevolmente vicina alla realtà. Il 130 mq, "finito chiavi in mano", si trova in una forbice fra 450 e 500K Euro, il 155 mq diciamo 600K.
    Le spese condominiali sono circa 3500 Euro per il 130 e 4500 del 155.
    Gli affitti (dati sicuri) sono 20k/anno per il 130 (compreso box) e 23K il 155 mq (compreso box), comprensivi delle spese condominiali succitate: un box in acquisto potrebbe essere fra 35 e 50K euro, diciamo 40K per comodità.
    La mia casa è un bilocale di oltre 90 mq, stessa zona, anche meglio servita, ma esteticamente meno bella, con box da 6x3 metri. L'appartamento potrebbe secondo me spuntare in vendita circa 280K, 300K se trovo un folle pieno di soldi, non credo di più, il box invece anche 50K. Potrebbero essere affittati a 900 Euro più spese (3000 Euro abbondanti/anno) e il box a circa 2000 Euro/anno.
    Questi sono i dati numerici su cui ho fatto i miei conti e confronti sulle due tipologie per affitto e vendita.
    Se avete voglia di giocarci, siete i benvenuti, se invece volete anche solo "buttare lì" un'idea, benvenuti ugualmente. Mi serve comunque per chiarirmi meglio le idee e aprirmi la mente.
     
  5. housecrash

    housecrash Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Guarda... intanto posso dirti che 23k/600k = 3,8%, quindi se hai le "carte in regola" per comprare, le hai a maggior ragione per stare in affitto garantendoti la possibilità di comprare in seguito a prezzi più bassi.

    Manca solo una informazione per avere il quadro più chiaro: quanto cash hai oltre a quello che pensi di ricavare dalla vendita dell'immobile? A quel punto immaginalo investito ad un 3% netto (non difficilissimo da ottenere), proiettati sui 5 anni (penso che per i prossimi 5 anni non si parlerà proprio di rialzi dei prezzi) e vedi che numeri ti escono fuori. Se consideri che nel periodo dei 5 anni potresti vedere anche solo un 10% di calo dei prezzi ancora (su 600k fanno 60k, ovvero 3 anni di affitto pagati a parità di spesa), è facile capire cosa conviene
     
  6. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Oltre alla vendita potrei mettere almeno 100k, ma il discorso da cui sono partito e che devo approfondire meglio con il commercialista, in realtà, sarebbe un affitto "uso promiscuo", con deduzione del 50%d di canone e spese varie dal reddito, che mi fa pensare che la soluzione affitto nel breve periodo (inizialmente pensavo 4-5 anni) sia per me migliore. Mi sto convincendo, però, che potrebbe essere una ottima soluzione anche sul lungo periodo o lunghissimo. Magari acquistando nel tempo, con i soldi risparmiati, appartamenti 2-3 locali, magari più recenti, da mettere a reddito. Magari vaneggio, anzi, lo scopo della discussione sarebbe proprio quello di sentirmelo confermare con tanto di serie motivazioni. E lo dico da convinto sostenitore, fino a una settimana fa o poco più, che l'affitto sono "soldi buttati" e conviene sempre l'acquisto, anche se non ad ogni costo. Poi da questa semplice domanda fatta al commercialista, ho iniziato a pensare alla cosa, a farmi conti su conti e .... a non capirci più niente! Insomma, ho iniziato a ragionare sulla casa come fosse un investimento: in 20 anni per il 155 mq metterei sul piatto (calcoli chiaramente spannometrici, ma credo abbastanza realistici) 900K Euro per una casa da 600K. Significa che l'investimento sarebbe in positivo solo con una rivalutazione almeno del 50%, ho speso 900K, vendo la casa e ho in mano 900K Euro. Nel calcolo non ho nemmeno tenuto conto delle tasse, ma solo delle spese.
    Stessa casa in affitto, casa mia in affitto, deduci spese, ecc., in 20 anni potrei aver tirato fuori, netti, meno di 200K Euro e trovarmi casa mia (quella da 280-300K) da vendere per realizzare. Con rivalutazione 0% sarei in positivo di circa 100K Euro, con rivalutazione del 50% (quella necessaria per non smenarci in caso di acquisto) avrei guadagnato almeno 200K Euro. Inoltre sarei riuscito a mettere via almeno i soldi risparmiati (ho una discreta capacità di risparmio).
    Mi sembra strano che possa essere vero e nessuno ci abbia pensato prima: in matematica ero abbastanza geniale al liceo, ma su conti e fatture, lo ammetto, sono una bestia. Quindi voglio capire dove ho sbagliato i conti...
     
  7. housecrash

    housecrash Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ci hanno pensato in tanti prima di te, ma la cosa non è molto diffusa perchè per motivi di "risparmio energetico" (la gente preferisce tenere il cervelo impegnato il cervello in maniera un pò più ludica) in pochi lo fanno e quindi non diventa una vulgata ... continua a pensare col tuo cervello e a fare conti, vedrai che ne trarrai solo beneficio ;)

    Non aggiungo altro perchè non ne hai bisogno. Ciao!
     
  8. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    e già, è praticamente un tabu, pensare che stare in affitto sia conveniente... devono essere sbagliati i conti... e infatti lo sono: vuol dire che i prezzi sono in bolla!
     
  9. patrizia70

    patrizia70 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    si ma nel suo caso ha un altro appartamento da affittare!!
     
  10. sylvestro

    sylvestro Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Quindi? In assenza della casa da affittare cosa diventa conveniente?
     
  11. patrizia70

    patrizia70 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    rifacciamo un po' di conti
    con l'affitto 23k x 20 anni= - 460k euro

    nell'ipotesi di casa acquistata, per non guadagnare niente rispetto all'affitto, dovrebbe rivendere la casa a meno di 440 k euro !
    tutto è possibile...
     
  12. sylvestro

    sylvestro Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Nell'ipotesi di casa acquistata bisogna tener conto degli interessi sul mutuo; proviamo ad ipotizzare a quanto ammontano?
     
  13. patrizia70

    patrizia70 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    nell'ipotesi casa acquistata ho calcolato 900k a fronte di un costo di acquisto di 600k, come detto da andrea b, non ho tempo di fare calcoli più approfonditi, anche perchè dipende da quanto prendi di mutuo etc...
     
  14. sylvestro

    sylvestro Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Ha accennato a 100k liquidi ...
     
  15. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Vedo che parecchi utenti stanno analizzando i miei calcoli. Mi fa molto piacere leggere tutti questi ragionamenti, visto che devo prendere una decisione in tempi molto rapidi (entro fine anno massimo).
    Nei 900K Euro sono calcolati interessi su mutuo da 300K ventennale fisso (calcolatore online, uno vale l'altro), spese condominiali (uguali a quelle presenti nell'affitto, già conteggiate nei 23K/anno), NON ho calcolato tasse e gabelle varie, ho messo una cifra forfettaria di 20K euro per spese straordinarie (casa di 40-50 anni). In questi però ci sono i 300K di casa mia: senza quelli, non posso permettermi una casa di questo genere, o meglio, dovrei mangiare pane e acqua per 20-30 anni, se mai mi dessero un tale mutuo. I 100K da mettere sul piatto ho fatto finta di non averli, quindi non sono nei calcoli fatti. Dovrebbero rientrarci in caso di "assenza casa" come anticipo, da integrare con mutuo. A quel punto, però, parliamo di 300K di mutuo e 100K in contanti: per 400K Euro, in zona, chiavi in mano, si può valutare un trilocale da 100-110 mq al massimo, forse con doppi servizi. Non rientra in ciò che ho bisogno, ma si può usare per un calcolo "di scuola".
    Cioè: acquisto sono 100k + 480k (mutuo TF di 300k in 20 anni) + spese condominiali (per un 100-110 mq possiamo pensare 3500 Euro/anno) di 70k in 20 anni + 20k spese straordinarie + tasse che non saprei quantificare (se voi me le sapete indicare, benvenuti) - detrazione su interessi passivi del mutuo. Totale: 670k più le tasse di 20 anni (sono buono, cifra tonda a 700k) - circa 80k (a spanne dovrebbero essere li). Quindi l'investimento, per non essere in perdita, necessita di una rivalutazione di almeno il 50% (da 400K a circa 600K), che non vedo così facile in futuro per vari motivi, ma magari sbaglio.
    in affitto, per il 155 mq che invece considero io, che non potrei acquistare:
    canone + spese 23k/anno. Per i primi 8 anni spendo 184K. Dopo 8 anni diciamo aumento del 10%? 26K/anno x 8=208K Nuovo aumento per altri 4 anni: da 26 passiamo pure a 30k/anno, cioè 120K. in 20 anni spendo 512K e non possiedo casa alcuna. Potrei aver risparmiato 200K da investire, ho vissuto in una casa che mi piace ed è adeguata alle mie esigenze.
    Vi butto questi numeri proprio perchè mi interessa leggere le contestazioni e capire se e dove sbaglio. Non me ne voglia chi mi ha dato ragione, sono ben contento di scoprire che qualcuno pensa come sto iniziando a pensare io che forse conviene, in certi casi, ma anche a lungo termine, affitto anzichè acquisto: ma sono più interessato ai commenti di quelli che hanno la convinzione opposta e contestano i calcoli e i numeri, perchè da quei commenti posso far partire ragionamenti e calcoli più fini. Ripeto, sono esempi, ma abbastanza reali, visto che voglio prendere la decisione in un paio di settimane, se riesco. Per l'affitto, infatti, devo dare conferma e ristrutturano l'appartamento (a loro spese!). Se optassi per l'acquisto, invece, avrei più tempo, dovendo vendere, ma non troppo, perchè in casa non ci stiamo più!!
     
  16. sylvestro

    sylvestro Membro Assiduo

    Privato Cittadino


    Non avevo capito che fossero già conteggiate nell'affitto, hai fatto bene a specificarlo.
     
  17. KappaKappa

    KappaKappa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Comunque in affitto o comprarla, la casa è più affidabile trovarla tramite agenzia
     
  18. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    e mo che c'azzecca? :^^: personalmente sono stato vittima molti anni fa di una grave truffa con agenzia complice, per cui non la vedo come te.
     
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  19. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se compri ad un ottimo prezzo perché noncomprarla
     
  20. KappaKappa

    KappaKappa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Tiro l'acqua al mio mulino ( proverbio cinese )
     
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