1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. seven78

    seven78 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,

    mi presento: sono Luca, ho 27 anni, e mi sono iscritto in questo forum perchè sto cercando di acquistare la mia prima casa.
    Ho dei dubbi e vi sarei grato se qualcuno riuscisse a dissolvermeli....

    Allora sto trattando con un privato per l'acquisto di una casa dal valore di 170.000€.

    Abbiamo concordato che al compromesso gli darò una somma pari a 15.000€; l'acquirente ha chiesto di poter trascrivere da un notaio (cosa da me non richiesta) il preliminare di vendita:

    - in questo caso, chi deve pagare le spese? Tutto lui oppure sono da dividere al 50%?

    Inoltre nel compromesso voglio inserire la clausola "Previo accettazione mutuo"; a questo punto il venditore mi ha risposto che vorrebbe inserire una penale nel caso il mutuo non mi venisse accettato, domanda:

    - può farlo? La legge in questo caso cosa dice? e se può, che percentuale mi può richiedere?

    Alla fine il venditore dovrebbe solo attendere due mesi la risposta della banca....e su questo punto io sono molto dubbioso....

    Voi cosa mi consigliate?

    grazie in anticipo a tutti i coloro che mi aiuteranno

    Luca
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Immagino che sia il proprietario a chiedere di "trascrivere" il preliminare: sei sicuro che non voglia invece "registrare" ?

    Registrare il preliminare è obbligatorio e si paga al 50%.

    La trascrizione è una tutela per l'acquirente, nel caso di ipoteche o pignoramenti sull'immobile successivi al preliminare.

    Quanto alla penale, sì, potrebbe chiederla, ma in questo caso non si tratta di una clausola sospensiva, come vorresti tu.
     
    A ingelman piace questo elemento.
  3. seven78

    seven78 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il venditore mi ha chiesto di andare dal notaio per fare il compromesso (sinceramente non so se sia la trascrizione o la registrazione)....

    Mi potrebbe spiegare meglio cosa intende per clausola sospensiva?
    Io non vorrei perdere i miei soldi nel caso non venisse accettato il mutuo.
    Mentre il venditore vorrebbe trattenere parte dei miei soldi se la banca mi risponde di no..

    cosa posso fare?
    Grazie mille!
     
  4. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    La clausola sospensiva sospende l'efficacia del contratto fino all'avverarsi della condizione specificata. In pratica il contratto esiste ma non produce effetti.
    Mettere una clausola sospensiva e una penale come tu hai descritto non ha molto senso perche' la penale non opererà fino a quando la sospensiva non si avvererà.
    Quindi o ce la penale o la sospensiva.
     
    Ultima modifica: 4 Ottobre 2013
  5. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La penale per il mutuo per l'acquirente è molto fastidiosa,

    è come se il proprietario accettasse una penale per ogni problema catastale - urbanistico che salta fuori dopo il compromesso.. e non sto parlando del semplice onere dell'adeguamento a suo carico ma diciamo una penale di 2.000€ per ogni "bugia o inesattezza da quanto dichiarato" scoperta tra il compromesso ed il rogito.

    È lecita ma chi la sottoscriverebbe?
    :maligno:

    PS
    spero di non aver dato uno spunto di riflessione ai paranoici del compromesso :sorrisone:
     
    A sarda81, Rosa1968, Bagudi e 1 altro utente piace questo messaggio.
  6. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Con queste premesse l' affare non verrà mai concluso.....Sono volontà inconciliabili tra loro............. tu non vuoi perdere soldi, mentre il venditore, in caso di rigetto della tua domanda di finanziamento vuole incassare qualcosa..............
    Cosa puoi fare? chiedere alla banca una predelibera del mutuo.... qualora venisse rilasciata, sempre che i tuoi "presupposti" non cambino, sino al momento della firma del mutuo vero e prorpio, hai già fatto un passo..... con la predelibera puoi non mettere la sospensiva ed inserire invece, la penale. Hai delle maggiori certezze.... non il 100% del mutuo......
    Potresti poi inserire clausola nel preliminare che prevederà che la penale non sarà dovuta se il mutuo non dovesse essere erogato per problemi dell' immobile o del venditore.......specificando tutte le problematiche che potenzialmente potrebbero saltare fuori, così è troppo generica...... a occhio e croce potrebbe funzionare.... sentiamo gli altri membri...........

    Smoker
     
  7. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    È capitato anche a me,
    Venditore milionario che non ha mai fatto un mutuo in vita sua e benestante che chiedeva un mutuo del 50% ma voleva lo stesso la clausola per tutelarsi nei 30gg di risposta della banca.

    Non cercare scorciatoie:
    o ti assumi il rischio
    o convinci il proprietario che due mesi passano velocemente e nessuno gli impedisce di salvare in rubrica tutti i numeri dei probabili acquirenti che si facessero vivi in questo periodo, per poterli richiamare dopo i 60gg
     
    A Damiameda piace questo elemento.
  8. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Sara' diventato milionario con le penali :)
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  9. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    penso di si..
    ha creato una ditta famosissima, l'ha venduta, l'ha ricomprata a miglior prezzo, l'ha rivenduta definitivamente ed adesso ne ha creata un'altra accanto che va addirittura meglio..

    Costui con le clausole e le penali ci sguazza :maligno:
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Una penale per sempre ..... Anziché un diamante visto che porta così bene.....
     
    A Tobia piace questo elemento.
  11. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    qui credo che ti sia confuso , come evideziato da Bagudi, anche perchè l'acquirente sei tu :)

    La trascrizione dell'atto (quindi preliminare sotto forma di atto pubblico) non è obligatoria , ma sicuramente una scelta che tutela l'acquirente e non il venditore )

    La registrazione è obbligatoria ed è giusto che il venditore la possa pretendere, anche perchè oltre all'obbligarietà è un onere che spetta all'acquirente.

    Per il resto concordo con i colleghi (amici del Forum) che ti hanno risposto, anche se non completamente.

    Potrebbe essere lecito, giusto e comprensibile, da parte del proprietario che accetta di aspettare quindi bloccare la vendita del proprio immobile, aggiudicandolo ad un aspirante acquirente per un determinato tempo , che questi chieda che , in caso di non perfezionamento dell'affare , causa una condizione non verificatasi per sua colpa , ma per una carenza o mancanza , (privo di requisiti) dipesa dall'acquirente chiedere un riconoscimento per un eventuale danno subito.

    Vincolare una proposta alla concessione del mutuo è cosa giusta e saggia visto l'atteggiamento delle Banche, è altrettanto vero che io , da acquirente , verificherei prima i miei requisiti reddituali al fine di ottenere un mutuo, prima di sottoscrivere un eventuale proposta d'acquisto , detto ciò , se tranquillo riguardo la mia solvibilità, non mi creerei il problema di inserire una "giusta" penale (il venditore che vende per necessità , ti blocca l'immobile per due o tre mesi , per poi , in caso di esito negativo, deve inziare di nuovo tutto da capo ) è chiaro che subisce un danno.

    Quindi la richiesta può essere lecita , basta quantizzare il giusto ed eventuale danno ,
    Quindi , da un punto di vista giurisprudensiale , cambierebbe l'impostazione del preliminare, Inserire una clausola risolutiva (non sospensiva) (art.1456 del C.C.) stabilendo una penale in caso di risoluzione del contratto causa il non adempimento di una determinata obbligazione, o il non verificarsi di una determinata condizione (in questo caso dipesa da parte acquirente).
     
    Ultima modifica: 4 Ottobre 2013
  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    non la pensa così il mio avvocato.
     
  13. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    perchè ? a te risulta che la trascrizione del preliminare è obligatoria?
     
  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il mio avvocato mi dice che è obbligatorio
     
  15. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Opportuna sicuramente obbligatoria non mi risulta. Hai idea in base a quale principio o legge afferma questo?
     
  16. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    No Odino parla di obbligatorietà della trascrizione del preliminare devo cercare la circolare che mi ha mandato perchè non ero d'accordo alla sua affermazione.
     
  18. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    allora siamo e siamo stati tutti inadempienti :D

    Rosa , ci stai facendo uno scerzetto ? ;)
     
    A od1n0 piace questo elemento.
  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    No nessuno scherzetto. Anche io mi sono allarmata non credere. Devo approfondire con lui questo aspetto.
     
  20. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Novità assoluta.
    Bufala assoluta.
    Avvocato da evitare.
    Evidentemente l'avvocato ha scambiato registrazione con trascrizione.
     
    A mf.gestimm, Tobia e Bagudi piace questo elemento.

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina