Acquisto casa da sanare permesso di costruire

[LALLAETTA]

Grazie per il riscontro e l'interesse.

@francesca63 Purtroppo sì, molto incauta ed è ciò che più mi fa rabbia. Purtroppo ero esausta, dopo mille sforzi e sacrifici, e mi sono catapultata senza ragionare a sufficienza.
@cafelab Quindi addirittura così tanto potrei aspettare? E dovrei chiedere la delega del proprietario per sapere qualcosa? Difficile da reggere una situazione del genere.
@Bagudi Mi hanno detto: c'è da fare una sanatoria. La pratica è lunga 60-90 giorni perché si tratta di permesso di costruire. Avrò forse capito male io o fatto confusione!?

 

[cafelab]

Guarda, io sono appena tornato da un comune per sapere a che punto sta la pratica
Fatalità proprio oggi chi se ne occupa ha avuto un imprevisto

Se il geometra ha detto “permesso di costruire” evidentemente la scia a sanatoria non era sufficiente

 

[marcanto]

Mi hanno detto: c'è da fare una sanatoria. La pratica è lunga 60-90 giorni perché si tratta di permesso di costruire. Avrò forse capito male io o fatto confusione!?

da questo posso presumere che:
- vi sia un abuso edilizio in essere
- l'abuso sia di lieve entità o tale da poter essere sanato con la presentazione di una pratica edilizia postuma

quindi viene richiesto un permesso di costruzione in sanatoria......la sola differenza rispetto ad una richiesta canonica è che ci si "autodenuncia" dell'abuso commesso se ne dimostra la regolarità al momento della presentazione della pratica, si pagano le more, si aspetta i tempi per l'istruttoria della pratica .......e il titolo PdC viene rilasciato.

 

[marcanto]

vi era una difformità: il costruttore non aveva rispettato il progetto iniziale presentato, allargandosi di un paio di metri quadrati. C'è da sanare, spesa circa € 3.000.

a completamento di quanto scritto prima al #13, i 2,00 mq possono essere poco ma possono essere anche tanti.

Quei 2 mq in più creano un incremento di volume e di superficie utile, e il problema si pone se sia stato già sfruttato tutto il volume e la superficie e non ve ne sia più di residuo da poter essere ancora sfruttato.
In questo secondo caso la pratica in sanatoria sarebbe ovviamente rigettata......la sola soluzione resterebbe il ripristino.

 

[LALLAETTA]

@marcanto Grazie per la precisazione/chiarimento circa la procedura PDC.

Non ho capito, però, i due casi per i quali la domanda può essere accettata o rigettata: "il problema si pone se.......sarebbe il ripristino".
Potresti chiarirmi quel passaggio, per favore?

Volevo precisare che si tratta di un appartamento in un condominio di 5 piani, 3 appartamenti per piano.

 

[marcanto]

quei 2 metri quadri creano incremento di
> superficie utile per 2 mq
e supponiamo un incremento di volume
> incremento di volume 2 x 3 = 6 metri cubi

se nell'edificio è stato già sfruttato tutto il volume e tutta la superficie utile consentita, si comprende che in tale circostanza quegli incrementi sia di volume sia di superficie utile NON potranno essere "incorporati" e quindi NON saranno sanabili.
Non essendo sanabili, ossia legittimati, la sola soluzione e la loro demolizione ed il ripristino della situazione come era prevista nel progetto approvato.

poi esiste anche una problematica di tipo condominiale
Se esistesse del volume residuo e della superficie residua da poter sfruttare, questi andranno ripartiti proporzionalmente per ogni soggetto condòmino.
Ossia ogni condòmino può solo usare il volume e la superfici che gli compete in modo proporzionale alla propria unità immobiliare, senza eccedere oltre alle proporzioni che gli spetta.
Se si eccede oltre tali proporzioni si dovrà richiedere il consenso agli altri condòmini.
è chiaro che questi sono problemi di chi è l'attuale proprietario .....ma che potrebbero diventare tuoi (anche successivamente) se sono lesi i diritti condominiali (in tal senso) degli altri condòmini.

ma di questi aspetti i tuoi "consiglieri tecnici" non te ne hanno parlato ???

 

[cafelab]

Si, ma se hai letto il post si tratta di una sanatoria.
Permesso di costruire di che cosa ?

Beh, evidentemente, il costruttore ha sforato i mc, evidentemente non c'è modo di demolire e quindi il comune chiede una regolarizzazione con un permesso di costruire, per loro è normale.

E' pure normale che ci siano voluti mesi per predisporre un permesso di costruire, avete idea del lavoro necessario?

Del resto, @LALLAETTA, per un paio di mq siete andati a depositare un permesso di costruire...
adesso dovete avere pazienza, il comune non ha fretta, il personale è poco, c'è tanto da fare, ci sono riunioni, circolari, c'è da pensare al weekend...
rassegnatevi ad aspettare tutti i comodi, le lungaggini, i normali tempi del'iter burocratico

 

[Jan80]

Non essendo sanabili, ossia legittimati, la sola soluzione e la loro demolizione ed il ripristino della situazione come era prevista nel progetto approvato.

Beh, non è proprio così drastica la situazione!
A mio parere il problema più grosso è legato alle lungaggini del PdC in Sanatoria come già scritto da @cafelab . Da aggiungere che questo ampliamento è facile che riguardi più immobili dello stesso condominio oltre che le parti comuni, quindi i tempi si allungano anche per far conciliare le varie posizioni dei differenti comproprietari chiamati in causa.

Sanatoria è un termine generico, in questi casi si può ricadere (escludendo casi particolari normati da leggi regionali) in 4 casi:

1) Le difformità rientrano in parte nelle tolleranze costruttive o nell'attività di edilizia libera (chiaramente l'ampliamento in esame non rientra, ma ulteriori difformità minori esistenti potrebbero rientrarci, e vanno comunque rilevate);
2) Variante a progetto licenziate anteriore all'entrata in vigore della Legge Bucalossi (1977): qui non ti serve la doppia conformità, quindi è più facile rientrare nella possibilità che il PdC venga rilasciato;
3) Variante a progetto posteriore al 1977: qui si rientra nella categoria di "Accertamento di Conformità" vero e proprio, che è la Sanatoria principe: ti serve la doppia conformità;
4) Variante a progetto posteriore al 1977 senza la doppia conformità: non è sanabile ma può essere "tollerata" dal Comune pagando comunque l'oblazione dovuta per i due casi precedenti solo se si tratta di parziale difformità a titolo edilizio abilitativo (e il caso in esame di certo vi rientra) e la sua eventuale demolizione vada a pregiudicare funzionalmente e/o strutturalmente la parte edificata legittimamente (e anche qui direi che ci siamo!)

Quindi anche se non saneranno potranno pagare l'oblazione e mantenere l'ampliamento fino a quando non si interverrà in maniera "profonda" (tipo demolizione e ricostruzione) sul fabbricato. A quel punto solo la parte legittima potrà essere considerata sia in termini di volumi, di superfici che di distacchi.

Quindi l'immobile, a mio parere, prima o poi ti dovrebbe venire consegnato così come si trova attualmente..... la discriminante è il tempo.

Oltre che una sanatoria da un punto di vista urbanistico/edilizio ci sarà da mettere in conto una pezza giustificativa dal punto di vista strutturale, e forse anche altro se si ricade in determinati vincoli (paesaggistica, beni culturali, ....)

 

[LALLAETTA]

@marcanto Il tecnico che ha fatto la perizia per mio conto sotto direttiva del notaio mi ha posto la questione come "tranquilla"; molti immobili sono in queste condizioni nella nostra città, basta pagare ed attendere i tempi necessari. Non so cosa pensare.

@cafelab Quindi, così come riferitomi dal geometra, c'è solo da pagare ed attendere, giusto? Comunque, premesso che le irregolarità vanno sempre sistemate, ti posso dire che non ci avevo minimamente pensato, onestamente. Se non fosse stato per quel notaio, gli altri che avevo sentito non mi avevano richiesto mica una perizia, ma solo i classici documenti per procedere. Mi sono trovata costretta a continuare con lui solo perché nell'attesa gli altri avevano terminato disponibilità di date. Nel frattempo avevo già riferito il tutto in agenzia e il proprietario voleva procedere con la regolarizzazione.

@Jan80 Sì, effettivamente anche gli altri condomini dovrebbero essere nella stessa situazione. Dovrebbero tutti regolarizzare? Ma davvero si potrebbe richiedere, anche se in futuro, il ripristino dell'edificio? Sarebbe un lavoraccio, il costruttore è partito con un'idea e ne ha realizzata un'altra. Pensa che aveva previsto un cortile recintato che comprendesse anche l'edificio accanto ma ciò non è stato realizzato ed in mezzo ai due c'è una via con il suo bel nome. Se non erro il tutto è dell'anno 1957 circa.

 

[Jan80]

Allora rientrate nel secondo caso, e non avete bisogno neppure della doppia conformità, oltre che la non osservanza dei distacchi prescritti da leggi posteriori.

Nel quarto caso la difformità non viene legittimata ma solo tollerata (dietro pagamento) quindi nel futuro, se tutti i comproprietari saranno d'accordo, si potrà demolire il fabbrico e ricostruirlo a parità di volume legittimo (se la norma futura non ammetterà aumento di "cubatura") quindi senza quei 20cm per l'altezza della parete. Nessuno ti farà mai " tagliare" il condominio do quella parte di ampliamento in eccesso!

Ti dico solo che mi sono ritrovato con un condominio costruito ruotato di 90 gradi rispetto il progetto legittimato, sono cose che si facevano..... No panic!