Acquisto da costruttore tramite agenzia

[Privato_cittadino]

Ciao a tutti,
sono intenzionato a presentare una proposta per l'acquisto di una unità immobiliare da costruttore tramite agenzia.
Ci sono tuttavia alcuni punti che non mi sono molto chiari (su cui anche l'agenzia è stata vaga nel fornire risposta), rimandando la questione in sede di incontro per definire se effettuare o meno la proposta. Vorrei tuttaia avere chiari più punti possibili per prendere una decisione consapevole al 10000%.
I miei punti dubbi:
1) il compenso dell'agenzia va calcolato sul prezzo dell'immobile al netto o al lordo dell'IVA del 4% da pagare al costruttore?
2) allo stesso modo, il compenso del notaio per rogito e mutuo va calcolato al netto o al lordo dell'IVA da pagare sull'unità immobiliare?
3) mi è stato detto che il preliminare dovrà essere trascritto e che il relativo costo sarà a mio carico. E' obbligatoria l'iscrizione? Il relativo costo non dovrebbe essere a carico di chi lo chiede? Per cui, ipoteticamente, potrei chiedere che non sia trascritto?
4) mi è stato detto che l'IVA sull'immobile sarà pagata al rogito (in ongi caso al momento della sottoscrizione della proposta e del preliminare dovrò dare acconti comprensivi della quota parte di IVA). Sono intenzionato a dare il 20% in contante e finanziare il restante 80% con mutuo. Per cui la domanda: ai fini del mutuo devo considerare il prezzo dell'appartamento al netto o al lordo dell'IVA (quindi, la banca finanzia o no l'IVA)?
5) DL sostegni bis: interpreto correttamente il DL nel senso che l'IVA sarà detraibile anche da parte di chi non ha i requisiti per beneficiare degli altri incentivi (ho meno di 36 anni, ma sono fuori con l'ISEE)?
Grazie a tutti!

 

[Utente Cancellato 72152]

1) il compenso dell'agenzia va calcolato sul prezzo dell'immobile al netto o al lordo dell'IVA del 4% da pagare al costruttore?

Se l'immobile costa 280.000 Euro, il compenso dell'agenzia va calcolato su questo importo. Senza aggiungere l'IVA al 4% che paghi chiedendo l'AGEVOLAZIONE PRIMA CASA (altrimenti è il 10% e non il 4%). Al risultato (esempio se l'agenzia vuole il 3%: 280.000 * 3 / 100 = 8.400 Euro) devi aggiungere il 22% che è l'IVA pro tempore vigente. Quindi, 8400+22%=10.248 Euro per l'agenzia.

2) allo stesso modo, il compenso del notaio per rogito e mutuo va calcolato al netto o al lordo dell'IVA da pagare sull'unità immobiliare?

Il notaio chiede un compenso che non è legato proporzionalmente al valore dell'unità immobiliare. Ogni notaio ha un suo tariffario.

3) mi è stato detto che il preliminare dovrà essere trascritto e che il relativo costo sarà a mio carico. E' obbligatoria l'iscrizione? Il relativo costo non dovrebbe essere a carico di chi lo chiede? Per cui, ipoteticamente, potrei chiedere che non sia trascritto?

Forse ti è stato detto che il preliminare deve essere REGISTRATO, non TRASCRITTO.

REGISTRAZIONE => OBBLIGATORIA (a tuo carico)
TRASCRIZIONE => Un passo in più della registrazione => FACOLTATIVA (a tuo carico)

Per cui, ipoteticamente, potrei chiedere che non sia trascritto?

La REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE è obbligatoria per legge.
La TRASCRIZIONE è facoltativa.
Ti stai spaventando per poche centinaia di euro che è il costo della registrazione del preliminare, senza pensare alla totalità dei soldi da pagare, che sono giusto un pelino in più.

4) mi è stato detto che l'IVA sull'immobile sarà pagata al rogito (in ongi caso al momento della sottoscrizione della proposta e del preliminare dovrò dare acconti comprensivi della quota parte di IVA). Sono intenzionato a dare il 20% in contante e finanziare il restante 80% con mutuo. Per cui la domanda: ai fini del mutuo devo considerare il prezzo dell'appartamento al netto o al lordo dell'IVA (quindi, la banca finanzia o no l'IVA)?

Le banche non finanziano l'IVA. Si presume che tu abbia dei soldi da parte per pagare l'IVA. FONTE: Cosa si può comprendere nel mutuo? - Forum Arredamento.it

5) DL sostegni bis: interpreto correttamente il DL nel senso che l'IVA sarà detraibile anche da parte di chi non ha i requisiti per beneficiare degli altri incentivi (ho meno di 36 anni, ma sono fuori con l'ISEE)?

Non ne ho idea. Passo la mano.

 

[Miciogatto]

La TRASCRIZIONE è facoltativa.

Per immobili in costruzione (per i quali il titolo abilitativo sia stato richiesto o presentato al Comune dal 16 marzo 2019 in poi) la trascrizione non è facoltativa.

Ad ogni modo, in generale, la trascrizione è una tutela per chi compra.

 

[Giuseppe Di Massa]

Ciao a tutti,
sono intenzionato a presentare una proposta per l'acquisto di una unità immobiliare da costruttore tramite agenzia.
Ci sono tuttavia alcuni punti che non mi sono molto chiari (su cui anche l'agenzia è stata vaga nel fornire risposta), rimandando la questione in sede di incontro per definire se effettuare o meno la proposta. Vorrei tuttaia avere chiari più punti possibili per prendere una decisione consapevole al 10000%.
I miei punti dubbi:
1) il compenso dell'agenzia va calcolato sul prezzo dell'immobile al netto o al lordo dell'IVA del 4% da pagare al costruttore?
2) allo stesso modo, il compenso del notaio per rogito e mutuo va calcolato al netto o al lordo dell'IVA da pagare sull'unità immobiliare?
3) mi è stato detto che il preliminare dovrà essere trascritto e che il relativo costo sarà a mio carico. E' obbligatoria l'iscrizione? Il relativo costo non dovrebbe essere a carico di chi lo chiede? Per cui, ipoteticamente, potrei chiedere che non sia trascritto?
4) mi è stato detto che l'IVA sull'immobile sarà pagata al rogito (in ongi caso al momento della sottoscrizione della proposta e del preliminare dovrò dare acconti comprensivi della quota parte di IVA). Sono intenzionato a dare il 20% in contante e finanziare il restante 80% con mutuo. Per cui la domanda: ai fini del mutuo devo considerare il prezzo dell'appartamento al netto o al lordo dell'IVA (quindi, la banca finanzia o no l'IVA)?
5) DL sostegni bis: interpreto correttamente il DL nel senso che l'IVA sarà detraibile anche da parte di chi non ha i requisiti per beneficiare degli altri incentivi (ho meno di 36 anni, ma sono fuori con l'ISEE)?
Grazie a tutti!

1) netto
2) ti fa il preventivo per la propria parcella il notaio che scegli tu e dipende (in parte) dalla cifra d'acquisto al netto dell'IVA
3) sarà registrato all'agenzia delle entrate, la registrazione costa 300/500 euro dipende da alcuni parametri e la paga l'acquirente di solito. Se invece devono proprio trascriverlo (se sei nei casi previsti dalla legge) allora chi paga deve essere oggetto di accordo esplicito
4) al netto
5) forse meglio chiedere al notaio

 

[Utente Cancellato 72152]

Per immobili in costruzione (per i quali il titolo abilitativo sia stato richiesto o presentato al Comune dal 16 marzo 2019 in poi) la trascrizione non è facoltativa.

Ad ogni modo, in generale, la trascrizione è una tutela per chi compra.

Grazie per la correzione, non lo sapevo. Ho smesso di comprare immobili da un po'.
Colpa dell'IMU.

 

[Privato_cittadino]

Ciao a tutti, grazie per le risposte! Ho presentato offerta e sono in attesa.

Riporto la mia esperienza di acquisto: essendo giovane non sono stato preso seriamente in considerazione dal primo agente che mi aveva seguito. Fortunatamente la situazione non è passata inosservata all'altro collega che ha deciso di seguirmi fino alla proposta. Il tutto avvalorato dal fatto che ho mandato i miei genitori a prendere informazioni su alcuni appartamenti e il trattamento a loro riservato (dal primo agente) è stato totalmente differente.

Il secondo agente mi ha assicurato che non dovrò pagare doppia commissione all'agenzia (ho anche fatto proposta su un altro appartamento rispetto a quello inizialmente preso in considerazione). Corretto?

Tema detrazione IVA: l'agente mi consiglia di chiedere un parere a un commercialista (ora sinceramente eviterei)

 

[francesca63]

Tema detrazione IVA: l'agente mi consiglia di chiedere un parere a un commercialista (ora sinceramente eviterei)

Chiedi al notaio, se e quando la tua proposta sarà accetta.

 

[elisabettam]

Ciao a tutti, grazie per le risposte! Ho presentato offerta e sono in attesa.

Riporto la mia esperienza di acquisto: essendo giovane non sono stato preso seriamente in considerazione dal primo agente che mi aveva seguito. Fortunatamente la situazione non è passata inosservata all'altro collega che ha deciso di seguirmi fino alla proposta. Il tutto avvalorato dal fatto che ho mandato i miei genitori a prendere informazioni su alcuni appartamenti e il trattamento a loro riservato (dal primo agente) è stato totalmente differente.

Il secondo agente mi ha assicurato che non dovrò pagare doppia commissione all'agenzia (ho anche fatto proposta su un altro appartamento rispetto a quello inizialmente preso in considerazione). Corretto?

Tema detrazione IVA: l'agente mi consiglia di chiedere un parere a un commercialista (ora sinceramente eviterei)

Erano 2agenti della stessa agenzia..?

 

[Privato_cittadino]

Erano 2agenti della stessa agenzia..?

Sì, della stessa agenzia

 

[CheCasa!]

1) il compenso dell'agenzia va calcolato sul prezzo dell'immobile al netto o al lordo dell'IVA del 4% da pagare al costruttore?

Va calcolato al netto delle imposte anche se non esiste una regola prestabilita, quindi meglio chiarire il quantum con l'agente

mi è stato detto che il preliminare dovrà essere trascritto e che il relativo costo sarà a mio carico. E' obbligatoria l'iscrizione? Il relativo costo non dovrebbe essere a carico di chi lo chiede? Per cui, ipoteticamente, potrei chiedere che non sia trascritto?

Con le integrazioni della 122/2005 la trascrizione del preliminare è obbligatoria per le concessioni edilizie richieste successivamente a marzo 2019 a pena di nullità dell'atto (nullità relativa che può essere fatta valere in qualsiasi momento dall'acquirente). Si è introdotto questo elemento per evitare la proliferazione delle Fideiussioni farlocche e la redazione di preliminari discutibili non conformi alla normativa. Il costo, trattandosi di una mera tutela dell'acquirente, dovrebbe essere imputato a quest'ultimo

4) mi è stato detto che l'IVA sull'immobile sarà pagata al rogito (in ongi caso al momento della sottoscrizione della proposta e del preliminare dovrò dare acconti comprensivi della quota parte di IVA). Sono intenzionato a dare il 20% in contante e finanziare il restante 80% con mutuo. Per cui la domanda: ai fini del mutuo devo considerare il prezzo dell'appartamento al netto o al lordo dell'IVA (quindi, la banca finanzia o no l'IVA)?

L'IVA viene versata sugli acconti mentre quella relativa alla caparra ed al saldo prezzo generalmente viene versata al rogito. La percentuale di intervento della banca non tiene in considerazione il valore dell'IVA.

5) DL sostegni bis: interpreto correttamente il DL nel senso che l'IVA sarà detraibile anche da parte di chi non ha i requisiti per beneficiare degli altri incentivi (ho meno di 36 anni, ma sono fuori con l'ISEE)?
Grazie a tutti!

Non mi risulta applicabile la detrazione in assenza dei requisiti ISEE. Ma, trattandosi di una normativa di qualche giorno fa, meglio chiedere al Notaio di fiducia