brina82

Membro Storico
Professionista
Buongiorno, a mio parere esiste una responsabilità sia del notaio sia dell'agenzia immobiliare poichè entrambi non hanno fatto un minimo di ricerca della conformità edilizia .
Non credo, nessuno dei 2 è tenuto a fare controlli. Spesso (e volentieri) il Notaio scrive nell'atto (per cautelarsi ancora di più) che nessuno delle parti ha dato incarico a lui di occuparsi, sempre tramite un tecnico di propria fiducia, del controllo urbanistico-catastale dell'immobile.
Ricordo che sotto Tremonti fu varato un decreto legge che sostanzialmente diceva che un atto di compra-vendita risulta nullo in assenza della conformità urbanistica ed edilizia
Sei sicuro? Riesci a rintracciarne il testo? Mi pare strano, ma stiamo qui (pure) ad imparare, ogni giorno.
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
Ricordo che sotto Tremonti fu varato un decreto legge che sostanzialmente diceva che un atto di compra-vendita risulta nullo in assenza della conformità urbanistica ed edilizia
L’atto è nullo se manca la menzione della licenza edilizia, o questa è falsa o riferita ad altro immobile.
Il notaio, in merito alla regolarità catastale, mostra la planimetria alle parti, che devono dichiarare entrambe che è conforme; in merito alla regolarità edilizia è il venditore che deve dichiararla, e il notaio ne prende atto ( senza verificare se la dichiarazione è vera o falsa).
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
La legge 122/2010 parla solo, purtroppo, di conformità catastale, sottacendo che per controllare quella ci vuole una verifica urbanistica...
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
è una prassi... Solitamente i periti non chiedono documentazione ai proprietari. Al Comune
se metti nero su bianco o selezioni come verificato la casella con
è conforme dal punto di vista urbanistico>

e se poi vien fuori che l'immobile è abusivo, è difforme urbanisticamente, non direi che diventa una prassi .......sei professionalmente perseguibile.
Si tratta di capire solo da chi,, se dalla banca oppure dall'acquirente !

Fossi io il perita farei togliere quella frase dal pre-compilato, e non se ne parla più
 
Ultima modifica:

brina82

Membro Storico
Professionista
se metti nero su bianco o selezioni come verificato la casella con
è conforme dal punto di vista urbanistico>

e se poi vien fuori che l'immobile è abusivo, è difforme urbanisticamente, non direi che diventa una prassi .......sei professionalmente perseguibile.
Si tratta di capire solo da chi,, se dalla banca oppure dall'acquirente !

Fossi io il perita farei togliere quella frase dal pre-compilato, e non se ne parla più
è una prassi (spero) indicare che non sono state fatte verifiche urbanistiche.
 

MauroScherlin

Membro Assiduo
Professionista
Innanzitutto buonasera a tutti,
Apro questa discussione in primis per chiedere se a qualcuno è mai capitata una situazione simile (ho provato a cercare nel forum, ho trovato una situazione molto simile ma l'ultimo messaggio è di febbraio 2020 e da allora non ci sono stati aggiornamenti. Ho provato comunque a chiedere se ci sono state novità in merito). In secondo luogo ho intenzione di documentare qua gli aggiornamenti principali in modo da poter essere utile a qualcuno se in futuro dovesse trovarsi in una simile situazione (spero per lui/lei di no).

Veniamo ai fatti:
Da circa 3 anni ho acquistato una casa da un venditore privato. L'immobile è stato costruito ante 67, con successiva restrutturazione effettuata a metà degli anni 80. Durante alcune verifiche fatte successive all'acquisto per poter accedere all'ecobonus 110% sono emerse diverse problematiche relative all'immobile (le problematiche non sono ancora state definite con chiarezza, queste sono le prime cose che sono emerse, il tecnico incaricato sta comunque procedendo con le verifiche):
  • L'immobile non è conforme dal punto di vista urbanistico. I progetti urbanistici depositati in comune sono del tutto difformi da quanto realizzato (altezze dei soffiti non in linea con i progetti, locali chiusi e coperti che dovrebbero essere terrazze, ecc). Dal punto di vista catastale invece i disegni sono coerenti (a meno di qualche errore minore) con lo stato di fatto dell'immobile;
  • Le altezze minori fanno sì che l'immobile non sia sanabile (sanare significherebbe demolire il solaio per alzare il piano superiore e di conseguenza demolire il tetto per alzare anche il piano superiore);
  • In comune è stata depositata la concessione edilizia (relativa ai disegni depositati in urbanistica, ma differenti dallo stato di fatto dell'immobile). Non è sono mai stati depositati l'inizio lavori, fine lavori e manca il certificato di agibilità (mai è stato richiesto e mai potrà ottenerlo a dire del tecnico incaricato e del comune);
  • Manca la certificazione dell'impianto idraulico, l'autorizzazione allo scarico e non è mai stata depositata la pratica relativa alle norme per il contenimento del consumo energetico per usi termici negli edifici (norma obbligatoria all'epoca della restrutturazione dell'immobile). Dettagli sicuramente secondari;
  • Al genio civile sono stati depositati dei calcoli strutturali e collaudi realtivi a disegni coerenti con i disegni urbanistici (quindi differenti dallo stato di fatto). Inoltre non sono presenti prove sui materiali. L'ingegnere ha quindi certificato il falso. P.s. l'ingegnere che ha fatto i collaudi ed il soprallugo è deceduto.
In sintesi, non c'è una cosa che vada bene di questa casa. Ora sto cercando di capire, assieme all'avvocato ed al tecnico incaricato, come procedere. Gli attori coinvolti (oltre a me acquirente) sono i seguenti:
  • Venditore - privato cittadino (nel rogito ha dichiarato la conformità urbanistica del bene). Lui a sua volta aveva acqustato la casa da un altro privato cittadino verso il 2013/2014 avvalendosi di un agenzia immobiliare (non ricordo l'anno preciso). Probabilmente anche lui era ignaro di questi problemi;
  • Notaio: il notaio presso il quale è stato fatto il rogito non ha segnalato alcuna anomalia (non so però se era suo compito verificare e segnalare queste anomalie);
  • Perito della banca: il perito della banca presso la quale ho richiesto il mutuo non ha segnalato nessun problema certificando che la casa è conforme dal punto di vista urbanistico. Lui avrà di certo una responsabilità, ma teoricamente risponde alla banca e non a me;
  • Non essendoci inizio e fine lavori non c'è un direttore lavori e delle opere edili a cui rifarsi.
Premetto che sì, avrei dovuto accertarmi prima di quello che andavo a comprare. In buona fede mi sono fidato di quello che mi ha detto la banca: "non serve che fai fare anche te una perizia e spendi soldi in più visto che la devi comunque far fare per ottenere il muto".

A questo punto la domanda: a qualcuno è successo qualcosa di simile? Quali sono le responsabilità del notaio / perito della banca (la responsabilità del venditore è evidente)?
Buonasera, parlo da tecnico:

-Immobile ante 67 non vuol dire nulla, occorre capire l'anno di costruzione e se si trovava in ambito extraurbano;

-Appare strano che le planimetrie catastali appaiano conformi mentre lo stato urbanistico no. Non è raro che le pratiche siano state smarrite e comunque approfondirei la questione;

-Posto che l'immobile si trovasse al di fuori del centro abitato e costruito effettivamente anteriormente al I settembre 1967, occorre capire se le pratiche successive hanno variato le altezze ed i volumi preesistenti;

-Posto anche che l'immobile sia effettivamente insanabile, per le altezze si potrebbe optare per la deroga ASl, per i volumi si potrebbero acquistare.

Ti consiglio di affidarti ad un ottimo tecnico urbanista e di evitare salti nel vuoto con cause varie. Il tuo tecnico deve essere preparato e sapere "mangiarsi" i tecnici del comune.

Quanto ai periti delle banche vorrei spezzare una lancia a loro favore: vengono pagati una miseria.

Situazioni irrisolvibili dal punto di vista urbanistico sono molto rare, occorre avvalersi di tecnici preparati ed evitare di cercare il capro espiatorio gettando tempo e soldi.

Buona serata.
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Non mi risulta, tranne rarissimi casi.
E allora non capisco perchè esistono tutte ste difformità.
Quanto ai periti delle banche vorrei spezzare una lancia a loro favore: vengono pagati una miseria.
Non è una giustificazione. Cambiassero lavoro; io per dire non le ho mai fatte.
Situazioni irrisolvibili dal punto di vista urbanistico sono molto rare, occorre avvalersi di tecnici preparati ed evitare di cercare il capro espiatorio gettando tempo e soldi.
Non direi. In presenza di gravi difformità si deve demolire. Con l'art. 34 non sempre risolvi. Con vincoli a volte è impossibile.

PS parlo da tecnico.
 

MauroScherlin

Membro Assiduo
Professionista
Non è una giustificazione. Cambiassero lavoro; io per dire non le ho mai fatte.

Perché polemizzare? E' un dato di fatto che un tecnico pagato 40/50 € a pratica non avrà molta cura.

Non direi. In presenza di gravi difformità si deve demolire. Con l'art. 34 non sempre risolvi. Con vincoli a volte è impossibile.

PS parlo da tecnico.

Ho detto rare, non inesistenti. Esiste inoltre la fiscalizzazione degli abusi edilizi. Inoltre non è stato fatto cenno a vincoli in questa discussione, ergo non ho ritenuto di parlarne.

Ho ritenuto di dare consigli volti a risolvere una questione specifica, se anche tu vuoi consigliare accomodati.
 

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