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  1. maranza72

    maranza72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, mi collego a questa discussione inquanto io invece starei procedendo all'acquisto di un'immobile nuovo (in realtà invenduto da piu di 5 anni..... magari proprio per questo motivo....), questo immobile nella planimetria non catastale mostra un'area sottotetto (sarebbe la mansarda con bagno), mentre l'agenzia che cura la mediazione mi ha riferito che anche le altre due unità appena vendute nelle carte catastali non menzionano questa mansarda/sottotetto, non risultando a catasto è quindi abusiva.

    L'altezza minima è 1,36mt, ora io vorrei capire se mi dicono il vero: "secondo loro il costruttore preferisce fare uno --sconto--- e lasciare che l'acquirente prenda l'immobile e poi con la nuova legge-sanatoria di Berlusconi (??? quale???) potremo facilmente condonare la mansarda di circa 50-55mq con 2-3000 euro".

    Vi pare possibile? che rischi ci sono? io non me la sento di acquistare "al buio", se la cosa è sanabile ed ha un costo accettabile (e burocratico, quindi perizie/registrazioni catastali) mi potrebbe anche stare bene la cosa, ma se invece vado in cerca di "problemi irrisolvibili" (anche se mi pare che l'italia funzioni anche in queste cose in stile "se paghi...tutto si può risolvere...") preferirei cercare qualcos'altro (anche se in quei comuni sembra una cosa abbastanza diffusa: quando sono andato in banca per sentire le condizioni del mutuo...non sembravano così stupiti del problema....).

    Forse il problema è proprio questo: quanto si paga una sanatoria? e piu che altro, rientrerei nella casistica di sanatoria (o condono)?

    Aspetto un consiglio, grazie in anticipo, G.
     
  2. Birillo

    Birillo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il Catasto ha solo finalità fiscali, l'esistenza o meno della "mansarda" come lei la chiama, meglio sottotetto vista l'altezza, non garantisce la conformità urbanistica. Occorre vedere se nel progetto presentato presso il Comune in cui insiste il cespite vi è l'approvazione per la costruzione anche di tali locali sottotetto.
     
  3. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Suggerisco di incaricare un geometra per effettuare le necessarie verifiche urbanistiche e redigere una relazione.
    Se in Comune la mansarda esiste ed è accessibile, magari come sottotetto, il problema è di minor entità; se la mansarda non esiste o è classificata come locale inaccessibile allora il suo utilizzo non è possibile.
    Come giustamente detto il Catasto ha solo valore fiscale e nonè probatorio della conformità urbanistica.
    Sul Condono non ci spererei, soprattutto con 2/3.000 € di sanzioni, mi sembrano poche.
     
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  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sicuramente è il caso di muoversi in questo senso.

    Beh, la domanda la facciamo anche noi: quale nuova legge sanatoria?
    Al momento non c'è e neppure all'orizzante.

    Come detto sopra: se legiferano in questo senso, ma al momento i nostri hanno impegni più importanti: le case in Montecarlo.
     
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  5. maranza72

    maranza72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Beh, innanzitutto ringrazio tutti per la risposta e chiedo venia al moderatore per aver postato inizialmente in un luogo sbagliato :)

    Come tutte le cose, alla fine ci si fà sempre due conti in tasca ed effettivamente questo appartamento è "il massimo che posso permettermi" per le mie tasche (i tempi sono quelli che sono, per tutti).
    Il mio ragionamento (mio...diciamo "indotto" un pò dall'agenzia immobiliare...) è il seguente: anzichè comprare un miniappartamento e pagarlo per 30 anni (io e mia moglie), mi conviene acquistare questo in oggetto in modo da poter fare dei figli ed avere uno spazio dove metterli fiducioso che un domani vi sia la possibilità di regolarizzare con successo la mia posizione (sono dipendente, pago regolarmente bolli auto e tasse, se non ho soldi, diciamocelo, è perchè pago sempre tutto ciò che mi viene richiesto...e lo faccio fiducioso che questo renda l'italia un paese vivibile e ragionevole... daltronde non è colpa mia se il mio stipendio è uguale al controvalore del 2001....mentre le case, stando all'agenzia del territorio, alla fine del 2001 sono passate da un prezzo medio di 150 milioni di lire a 150 mila euro in un mese....) dato che non vorrei vivere i prossimi 30anni della mia vita temendo ogni giorno una visita della Gdf o dei vigili o dell'usl (o di chi debba verificare, in questo caso la condizione), ne tantomeno pagare multe smisurate o non avere la possibilità di affrontare la spesa per regolarizzarmi. A dirla tutta vorrei quantificare il piu possibile in modo da richiedere da subito un mutuo adeguato da comprendere il condono. Quello che mi lascia basito è comunque il fatto che in un mese gli altri due appartamenti sono stati letteralmente venduti in un lampo! Ma sono l'unico che si fà scrupoli?

    Comunque, da quanto ho capito, la faccenda del "condonare facilmente" grazie a nuove leggi, è una pura balla quindi.... finalizzata alla pura transazione! grazie, mi confermate quanto sospettavo. Quello che mi trova decisamente contrariato però è che la legge "dovrebbe" essere uguale per tutti e non ammette ignoranza ma..... nessuno sa mai darti risposte precise su di essa! Paradossalmente quindi come si fà a non essere ignoranti? E' obbligatorio pagare sempre un professionista che ti metta al corrente della legge (e degli eventuali escamotages?)....mah, per fortuna che esistono posti come questo forum e persone che ti rispondono onestamente!!!!

    A parte che l'immobile è proprio di fronte al comune ed ai vigili urbani.... immagino che se tale sottotetto (h max 2.20 circa e minima 1.36 appunto... ma effettivamente è molto piu abitabile di altre visionate, vi allego una foto puramente a scopo infomativo) non sia stato nemmeno accatastato (quindi neanche dichiarato come "non accessibile") ci sarà un motivo...

    Perdonate l'insistenza, per istinto lascerei perdere su due piedi come mi consigliate....ma facendo i conti con la realtà ed il futuro, sono obbligato a pensarci su.
    Se accettassi, sarei perseguibile di che? Quali sono i i metodi "correttivi" adottati in queste circostanze?(dato che acquistando esonero il costruttote da qualsiasi colpa, e sicuramente a questo punto non avrò possibilità di regolarizzare), mi farebbero "demolire" il tetto? PIC_2308.jpg
     
  6. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Certo è allettante saper di avere anche un sottotetto, che per legge non ci dovrebbe essere, ma di fatto c'è e potrebbe essere utilizzato come spazio polifunzionale... ma ti porto all'attenzione il fatto che deriva dall'assenza del sottotetto dalla planimetria catastale: in base al D.L. 78/2010 se non c'è corrispondenza tra lo stato di reale e la palinmetria catastale si ha la NULLITA' dell'atto di compravendita (quello che faresti dal notaio)! "Ocio e su co le recie!"
     
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  7. maranza72

    maranza72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ecco questa è la risposta agghiacciante che cercavo: nessuna possibilità bonaria di mettersi in regola con la legge, pena la perdita dell'immobile, giusto?(resterebbe da capire poi di chi diventa di proprietà....) e dato l'anno del dl (2010) immagino che ci sarà un condono imminente e poi un'azione massiva di controlli!
    Bene, è un rischio che NON voglio correre, naturalmente.
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mi sembra strano che sia completamente abusivo.... al giorno d'oggi, e se lo è, complimenti al costruttore che - sebbene si sia in piena Padania - si allinea ai più "biechi" ladroni del Sud...:confuso:

    Il sottotetto è' collegato direttamente tramite una scala visibile o ha una botola e una scala retrattile per l'accesso ?

    Di sanatorie ancora non ne vediamo: probabilmente ci saranno, se non vogliamo che in tutta Italia non si venda più neanche uno spillo...., ma stavolta che ne avremmo bisogno, viste le leggi appena varate... NIENTE. Non se ne parla nemmeno.

    Probabilmente i nostri politici hanno tutte case a norma di legge :risata::risata::risata::risata: Non ci credo nemmeno se lo vedo !:^^:

    Silvana
     
  9. maranza72

    maranza72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Silvana, ti quoto al 100% !!! soprattutto:
    , e ti ricordo che ha anche costruito di fronte a vigili e comune.... e l'immobile ha già ottenuto piena abitabilità !!! (per la serie: "chi gliel'ha data??").

    E anche Antonello, che si perfeziona con un bel
    e aggiungo, "i castelli" in costarica...

    Che volete che vi dica, io non posso piu stare in affitto, prenderò un mini a 110mila e fra 30 anni... farò figli (ne ho 38...).

    <<o.t.>>Il governo (attuale sì, ma anche i precedenti e, temo, i futuri...) non capisce proprio che cosa il popolo possa pagare e quando è il momento di smettere di spremerlo.... staremo a vedere quando finiranno di mangiare fuori tutto. NB. l'anno scorso nella provincia di venezia l'equitalia ha pignorato 250mila beni immobili anche per multe non pagate... quindi, voglio dire, non manca molto che ci abbia spremuti del tutto. E poi?<<fine-o.t.>>

    scusate l'o.t. , Silvana ti rispondo con un'immagine parlante :) PIC_2302.jpg
     
  10. Birillo

    Birillo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Questa è la dimostrazione che i ladroni ed i furbetti sono anche al Nord.....e non sono meridionali trapiantati!!!

    Scusate l'OT!
     
  11. maranza72

    maranza72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Concordo: non esiste "nord o sud" per calcolare la furbizia....

    Comunque, tornando al problema, credo che sabato farò un salto all'uff. tecnico del comune, in modo da capire se posso ad esempio richiedere il permesso di "costruire quanto è già costruito"...e vediamo cosa mi diranno.

    La cosa triste però è questa: così facendo, "devo temere di svegliare il cane che dorme".... che anzichè difendermi, può sbranarmi quando vuole. Per chi ha orecchie per intendere il paragone....
     
  12. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    prima di svegliare il can che dorme...segui il consiglio di Roberto Spalti!;)
     
  13. maranza72

    maranza72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si ho letto la chiara risposta di Roberto, l'intezione non sarebbe proprio di "svegliare" subito il cane: intanto capire come ci si debba muovere per avere ad esempio una richiesta di ampliamento del 20% e vedere cosa mi rispondono...giusto per non dover subito incaricare un geometra. In seconda istanza, vincolare il preliminare non solo al responso bancario ma anche alla fattibilità di adibire ad un qualsiasi uso (a questo punto...) "l'area" superiore (cosa che, da quanto mi pare di aver capito, pare improponibile....).
     
  14. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Condoni a parte che, successivamente potrebbero regolarizzare rimane la nullità dell'eventuale atto che è imprescrittibile e può essere fatta valere da chiunque...

    Quindi prima di comperare deve essere tutto regolare; verifica presso l'ufficio tecnico del comune il progetto approvato per l'immobile in oggette e verifica se è esistente il sottotetto con gli eventuali accessori... poi variazione catastale... poi acquisto... ma mi vien da pensare che -da quanto dici e per logica spiccia- se fosse tutto a posto non ti sarebbe stato riferito quanto detto in menrito a fantomantici condoni...

    Ripeto: ocio e s.c.l.r.!
     
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  15. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io non andrei a svegliare il can che dorme.

    Vai comunque in Comune per vedere il progetto, ma non esprimertiin merito al sottotetto.

    Non puoi pretendere peraltro che ti dicano " Si, tutto Ok" se non lo è.

    Detto un pò bruscamente: o ti prendi le tue responsabilità e vai avanti e poi succeda quel che succeda... oppure cambi casa.

    Ci sono migliaia di appartamenti messi così, quindi non so se mal comune sia mezzo gaudio, ma aspettiamo fiduciosi il condono...

    Silvana

    Silvana
     
  16. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    VENETO - Legge regionale 6 aprile 1999, n. 12

    RECUPERO DEI SOTTOTETTI ESISTENTI A FINI ABITATIVI

    Art. 2 - Limiti di applicazione.
    1. Il regolamento edilizio comunale determina le condizioni e i limiti per il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti alla data del 31 dicembre 1998

    vivendo nel lazio non sono a conoscenza se ci sono ulteriori norme (il piano casa è da escludere in quanto prevede l'altezza media minima di ml. 2.70)
     
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  17. maranza72

    maranza72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non sarebbe il mio caso: l'immobile è del 2005 ed invenduto (e quindi inabitato) da allora.
    Sitratterebbe di indagare se tale legge ha (o avrà?) proroghe.
    Resta comunque il fatto di fondamentale importanza citato da MaxMatteo: la nullità effettiva (non quindi potenziale) della compravendita... e naturalmente, il contratto sarà blindato inquanto il costruttore non vorrà incorrere in sanzioni....

    Leggo roberto.spalti che comunque in questa discussione rogitando-casa-abusiva-latto-acquisto-nullo-6421 dice:
    MaxMatteo: scusami, per capirci se nel contratto non menzionano chiaramente questa "difficoltà" posso io stesso richiedere la nulabilità dell'atto e la restituzione degli importi?
    In questo caso dovrò vagliare mooooolto attentamente il contratto.
     
  18. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ...in diritto la nullità e l'annullabilità sono due cose simili ma mooooolto diverse: di certo la nullità è l'effetto più grave che può colpitre un atto: può essere fatta valere da chiunque ed è imprescrittibile, di fatto è come se non fosse mai stato stipulato con i conseguenti probelmi sul mutuo che andresti a contrarre e per la restituzione del corrispettivo versato al venditore per l'acquisto...

    Nel caso specifico nulla può essere fatto per derogare al principio di legge (quindi l'atto non lo blindi per nulla ndr): il DL78/2010 prescrive che nell'atto di compravendita venga posta idonea dichiarazione nella quale si confermi che la planimetria catastale coincide con lo stato di fatto dell'immobile: se nella planimetria catastale non è segnata la scala, il sottotetto il wc etc... ma nella realtà ci sono (come da foto che hai postato) l'atto E' NULLO!

    Tra l'altro sarebbe nullo anche se il sottotetto, la scala il wc e "compagnia cantanti" fossero state realizzate sena idonea concessione, dia o quant'altro di autorizzato dall'ente preposto.

    Aggiunto dopo 1 :

    PS: occhio anche per il penale derivante dalle dichiarazioni mendaci...
     
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  19. maranza72

    maranza72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    MaxMatteo, che ne pensi se mi faccio allegare al contratto una preventiva concessione d'opera? (penso sia il DIA) in questo modo ho l'ok al realizzare un progetto già approvato (.mmmm....ma non dovrebbe uscire un geometra del comune per verificare la fattibilità dei lavori??) ed aquisto il bene subordinato alla realizzazione dell'ampliamento (col benestare dei condomini...che tanto hanno già acquistato "senza contestare nulla" e di sicuro non potranno rifiutarsi)?
    In agenzia mi parlano di un costo di 8000euro.
     
  20. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Parto da presupposto che il famigerato secondo livello sia "realizzabile" urbanisticamente, quindi: presenti a nome del proprietario una SCIA (un progetto con le asseverazioni del tecnico/i) nella quale si richiede di realizzare il secondo livello -che in realità è già eseguito- attendi i 30 gg per le eventuali obiezioni dei comune, dai la fine lavori, riaccatasti il tutto creando la conformità tra catasto e stato di fatto e poi rogiti.
    Nel frattempo fai un preliminare nel quale metti come condizione di SOSPENSIVITA' l'ottenimento della scia, catasto etc... e se ti interessa indica che questi costi li sosterrai te...
     
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