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  1. elmek

    elmek Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti, scrivo per un parere sulla mia situazione.
    Mi trovo ad aver sottoscritto una proposta di acquisto per un immobile. Solo dopo l'accettazione del venditore mi e' stata fornita la documentazione e da li ho scoperto che trattasi immobile costruito in edilizia convenzionata in diritto di proprieta' con vincolo di prezzo che scade tra 10 anni. Tale particolare non è stato menzionato dall'agente pertanto non risulta nella proposta. Il problema è fondamentalmente il vincolo del prezzo. Il prezzo che ho proposto ho scoperto essere piu' elevato del prezzo a cui sono obbligati a vendere (del 30% in più). La soluzione proposta dall'agente è quella di fare il preliminare e successivamente il proprietario fara' richesta al comune di svincolo del prezzo. Ho fatto presente che questa soluzione mi sembra alquanto bizzarra e che gradirei che lo svincolo avvenga prima di sottroscrivere un preliminare, anche perche' non e' detto che il comune sia disposto a svincolare l'immobile! Lui dice che il comune non può rifiutarsi ma ormai sono settimane che mi sto documentando ed ho capito che le cose cambiano da comune a comune. Il sospetto che l'obiettivo sia semplicemente quello di fare il preliminare solo per intascare la provvigione è forte.
    Leggo da qualche parte che il ruolo dell'agente immobiliare sarebbe quello di fare incontrare le parti pertanto non e' tenuto alla pre-verifica documentale ma è tenuto a trasmettere al potenziale acquirente solo le informazioni di cui e' a conoscenza che gli sono state trasmesse dal venditore. Potrebbe appellarsi a questo? Un agente non dovrebbe leggersi almeno il titolo di provenienza per verificare se l'immobile appartiene veramente al soggetto proponente? E se sul titolo di provenienza (che prima della firma della proposta non mi e' stato dato per ragioni di "privacy") c'è ben scritto chiaro e tondo che per tot anni il prezzo di cessione dell'immobile e' bloccato puo' dire che non lo sapeva?
    Opinioni in merito?
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La mia opinione è che se un immobile è in edilizia convenzionata questo dovrebbe essere scritto ben chiaro già sulla proposta.

    Oltre al mediatore anche il proprietario ha peccato di poca trasparenza ed è suo dovere avere la certezza di poter svincolare il prezzo dell'immobile PRIMA del preliminare.
     
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  3. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ciao @elmek ben venuto nel 2016 e su Immobilio.

    La soluzione è semplice: basta sottoscrivere una proposta d'acquisto sottoposta ad una clausola sospensiva legata alla delibera di svincolo rilasciata dal comune.
    Poichè il diritto alla mediazione sorge solo al verificarsi della condizione, l'agenzia dovrà attendere l'esito della pratica prima di poter pretendere il pagamento della mediazione.
    Inoltre con una clausola di subordinazione, tutte le parti, se qualcosa andasse storto, potrebbero liberarsi dall'accordo senza spese né rivalse.

    Se rifletti, in questo momento, chi veramente rischia di inciampare è il venditore che si dovesse impegnare ad ottenere qualcosa di cui potrebbe non essere "certo". Se il nullaosta non arrivasse tu potresti pretendere di rogitare l'immobile a prezzo imposto, o potresti chiedere la restituzione della caparra raddoppiata per inadempimento, il risarcimento del danno...

    Meglio subordinare il contratto a tutela di tutti!
     
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  4. elmek

    elmek Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il fatto è che il proprietario dice che prima di spendere soldi per svincolare vuole essere certo che poi io acquisto, dato che la mia proposta è subordinata all'accettazione del mutuo. Io potrei anche chiedere il mutuo prima di fargli fare lo svincolo ma la banca mi concederà il mutuo sulla base del prezzo massimo di convenzione e non sul prezzo a cui io acquisterei dopo la rimozione del vincolo...
     
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  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il proprietario dovrebbe sapere che comunque per poter vendere a prezzo superiore di quello imposto necessita dello svincolo. Pertanto la soluzione del collega è la migliore. Proposta vincolata 1 al riscatto 2 al mutuo entro il.
     
  6. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Si può fare anche il preliminare prima dello svincolo, però così il venditore rischia abbastanza inutilmente, molto meglio proposta subordinata allo svincolo del prezzo imposto.
     
  7. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In effetti questo può accadere.
    Se tu avessi bisogno di un importo consistente da finanziare.
    E' pure normale che il proprietario non voglia mettere mano al portafoglio senza avere la certezza di poter concludere la pratica.
    Se il perito fosse pignolo la perizia sull'immobile non verrebbe rettificata sino al completamento dell'iter di svincolo.
    Se poi la tua banca fosse una di quelle che prima richiede la perizia e poi lavora la pratica... rischieresti di trovarti in un vicolo cieco...

    Alla fine uno dei due (che sia tu acquirente o il venditore) dovrete affrontare un minimo di rischio... o lui sborsando i costi per svincolare l'immobile senza la certezza di aver concluso la trattativa o tu impegnandoti all'acquisto senza la sicurezza al 100% di aver ottenuto il mutuo.

    In una situazione come questa tutto, secondo me, dipende dall'importo di cui tu avresti bisogno e dalla situazione dei tuoi redditi. Se il mutuo che dovresti ottenere fosse, ad esempio, un 100%, difficilmente il proprietario si assumerà il rischio. Ma se il tuo mutuo fosse, ad esempio, del 70% e la rata risultasse in linea con i redditi provenienti da un lavoro subordinato indeterminato, il proprietario potrebbe ben assumersi qualche rischio in più.

    Potresti anche verificare presso un istituto di credito di quelli che prima della perizia facciano comunque una check up serio solo sulla tua finanziabilità...
     
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  8. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    si potrebbe cominciare nel fare la domanda di svincolo e con la risposta in mano avere la strada spianata per procedere alla perizia ecc...
     
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  9. elmek

    elmek Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non mi risulta che il comune abbia mai emanato una delibera che permetta questo tipo di svincoli. Tuttavia ho chiesto ai venditori di fare una istanza scritta al comune con la richiesta di svincolo... Vedremo cosa risponderà il comune..
     
  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    In che senso ?
     
  11. elmek

    elmek Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Nel senso che la procedura per la rimozione dei vincoli all'alienazione (prezzo max) dovrebbe essere (non vorrei sbagliarmi) prevista e disciplinata da una deliberazione del Comune. Normalmente, da quanto ho capito, tale deliberazione prevede l'approvazione dei criteri mediante i quali calcolare il corrispettivo da corrispondere al comune per lo svincolo.
    Pertanto da un lato se non c'è una delibera in merito il comune non ti permette lo svincolo, dall'altro ho l'agente immobiliare che mi assicura che il comune non puo' assolutamente rifiutarsi di farti svincolare.
     
  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    C'è una legge nazionale che permette lo svincolo.

    In ogni caso, puoi sempre andare in comune a informarti direttamente, se hai dei dubbi.
     
  13. elmek

    elmek Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao, in comune ne sanno meno di me ma con un istanza scritta almeno devono rispondere come si deve.
    La legge a cui ti riferisci è quella che permette di svincolarsi dalle convenzioni fatte prima del 1992? La mia è successiva
     
  14. Ceciona

    Ceciona Membro Junior

    Privato Cittadino
    @elmek scusami, come hai risolto? Se posso chiedertelo. Mi trovo nella tua stessa situazione. Nel mese di giugno ho fatto una proposta di acquisto per un immobile in diritto di superficie, nella proposta di acquisto è specificato che si tratta di un atto di assegnazione in convenzione con il comune di Roma, rinnovabile a 99 anni. Abbiamo versato un assegno da 5mila euro e avremmo dovuto procedere con il compromesso entro ottobre e rogito entro gennaio. Nulla di tutto ciò. Il proprietario vuole trasformare in diritto di superficie in piena proprietà ma i tempi per noi, si vanno troppo ad allungare e molto probabilmente abbandonerò l'idea di acquistare questa casa. Se decidessimo di abbandonare l'idea di acquistare questa casa, l'assegno il proprietario ce lo deve restituire o no? E l'agenzia va pagata? Grazie mille.
     
  15. Seya

    Seya Membro Attivo

    Altro Professionista
    essendo scaduti i termini non credo proprio, ma ti conviene parlare col notaio
     
  16. bloom

    bloom Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusate se mi intrometto in questo post per fare una domanda, ma come si fa' a capire se la mia abitazione ha un vincolo di prezzo a 10 anni oppure illimitata nel tempo,inoltre questo e il diritto di superficie possono essere svincolati separatamente oppure sono legati fra loro?.Grazie. Sono proprietaria di una casa rogitata 12 anni fa' da cooperativa con diritto di superficie, legge 167 e contributo regionale
     
  17. Seya

    Seya Membro Attivo

    Altro Professionista
    bloom ci deve stare scritto nell'atto di compravendita, ad ogni modo per sapere le modalità e i costi devi rivolgerti al comune
     
  18. bloom

    bloom Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie
     
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  19. elmek

    elmek Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La mia situazione è diversa .. Si tratta di diritto di proprietà..nn superficie
     
  20. elmek

    elmek Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Vorrei chiedere a chi è più esperto: ma la famosa sentenza della cass.ne del sett.2015 riguarda anche le convenzioni 10/77?
     

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