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  1. Cristina_

    Cristina_ Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Salve a tutti, devo affittare un terreno. Questo fondo che interessa ad un imprenditore che per svolgere la sua attività ( mi ha spiegato), dovrà effettuare ingenti opere sul fondo stesso. Ovviamente queste opere vengono utilizzate come punto di forza per trattare il prezzo di locazione e quindi io mi chiedo: come posso impostare il contratto? o meglio, posso stabilire un canone di locazione per i primi due anni diverso e inferiore da quello che sarà per tutta la durata del contratto? E ai fini fiscali non è un problema? Grazie anticipatamente a chi mi vorrà aiutare.
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Questo si dovrebbe poter fare.

    Comunque vorrei sentire il parere di @Antonello
     
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se non si potesse fare, penso basterebbe fare un'integrazione al contratto con la riduzione del canone
     
  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Che tipo di opere dovrebbe eseguire il conduttore?
    Nel senso: abbisognano di un'approvazione da parte del Comune?
    Sono opere che un domani, andato via il conduttore, servono alla proprietà?
    E se non dovessero servire alla proprietà, il conduttore si obbliga al ripristino dei luoghi, eventualmente prestando una fidejussione a garanzia?
    Per quanto riguarda il valore del canone inferiore per i primi due anni e poi portato al valore richiesto, non c'è alcun problema.
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il canone dovrebbe essere superiore per i primi due anni: è uguale ?
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Dovrebbe essere inferiore in quanto il conduttore spende dei denari per le opere.
    Quindi: inizialmente e per due (+ o -) anni inferiore al richiesto e poi ragguagliarlo al richiesto.
    E' indispensabile sapere se le opere sono migliorie che restano un domani alla proprietà o meno.
     
  7. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    A livello meramente pratico, certo e' che, se il conduttore ha da investire "ingentemente", su un fondo non suo, intervenendo per attrezzarlo secondo l'attivita' che ivi deve svolgervi, appare pretestuosa la richiesta di uno sconto sul canone di locazione.

    Cio' per di piu' quando trattasi di un terreno "nudo".
    Per il quale il grado di reddittivita', riferito al canone di locazione, non puo' avere certo valori proibitivi.

    Ma pure che cio' non fosse.

    Sarebbe come pretendere uno sconto sulla locazione di un negozio, adducendo la motivazione dell'ingente investimento, quella delle attrezzature e o degli arredi che necessitano all'impresa (la sua), per essere organizzati nella loro corretta posizione, per l'accensione ed avviamento della iniziativs che si vuole insediare.

    A nulla pure serve, la circostanza di lasciare succesivamente, quelle migliorie al proprietario.

    Pensiamo ad un locatore che possiede quel fondo da alcune generazioni.

    Sara' libero questi di lasciare il fondo nelle stesse condizioni in cui si trova da decenni...?

    Su questa scorta consiglio all'amica @Cristina_ di non perdere troppo tempo con questo aspirante conduttore, ad intavolare una trattativa.

    Anzi.

    Suggerisco "tout court" di richiamare il cliente senza nemmeno disturbare il venditore.

    Riferendogli che il prezzo e' quello, trattabile puo' essere, ma in maniera "fissa", ovvero senza possibilita' di trattare sconti dilazionati nel tempo.

    Se lo vuole, tempo qualche giorno, si fara' avanti con la propria proposta di locazione.

    Allora, la collega, procedera' con i rituali contratti e si manifestera' cosi', la condizione per il diritto alle provvigioni, senza inutili e improbabili trattative, volte ad ottenere sconto sul canone.

    Diversamente Se non verra' a formulare la proposta, il cliente si rivelera' per cio' che e':

    Un perditempo.
     
    Ultima modifica: 26 Gennaio 2016
    A Cristina_ piace questo elemento.
  8. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    E andrà a portare i suoi soldi da un'altra parte, a qualcuno interessato a prenderli. E a tenersi le eventuali migliorie apportate quando finirà il contratto. Mi pare più che giusto.
     
    A Cristina_ e Bagudi piace questo messaggio.
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Stavolta, Pyer, son d'accordo con @andrea b

    Perchè rinunciare ad una operazione senza nemmeno provarci ?
     
    A Antonello piace questo elemento.
  10. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Viviamo in un mondo libero.
    Perche' provarci in questo modo, e' come lanciare la monetina, o la pallina, in attesa che arrivi la fortuna.

    Non si lavora attendendo la dea bendata bensi' con metodo.

    Infatti, il tentativo potrebbe pregiudicare i rapporti con il locatore, con le aggravanti, che se il tentativo sfumasse, si sarebbe lavorato a vuoto e che se poi si materializzasse un conduttore meno pretestuoso, il locatore avrebbe pregiudizio.

    "Bluffare" non significa rinunciare.

    Fa' parte delle facolta' e delle strategie che il mediatore pone in essere per concludere i suoi affari

    Si dice che chi non risica non rosica.

    Ebbene, molto spesso, "il non vendere", del cedente, fa' si' che sia il proponente stesso, a decidere di avanzare, per ridurre quelle distanze tra richiesta e offerta.

    Ti sara' sicuramente capitato nella tua esperienza, di ricevere una proposta da un soggetto proponente e che questa non venga recepita e che il proponente non vuole rialzare.

    Trovato un nuovo acquirente che procede ad un'offerta migliore, il vecchio proponente si "inginocchia", supplicando di poterla rialzare, ma ormai l'oggetto di vendita e' gia' stato aggiudicato.

    Non bisogna MAI aver paura di perdere.
     
  11. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    A livello fiscale si può fare, basta spuntare canone diverso per più annualità . Non vedo problemi a livello civile.
     
  12. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Appunto, viviamo in un mondo libero. Vuoi i miei soldi, troviamo un accordo. Non provi nemmeno a cercare l'accordo, mi sento pure libero di andare a proporlo direttamente al locatore e se va in porto, spernacchiarti quando vieni a dirmi che vuoi la provvigione perché hai trovato tu il contatto.
    Con i milioni di case in vendita attualmente, immagino che siano mosche bianche quelli che si inginocchiato per poter alzare la proposta. A meno che tu venda terreni edificabili in centro a Tokyo, perdo una casa, ne trovo a centinaia di simili a tutti i prezzi. Da gente che è interessata a vendere e non a giocare.
     
  13. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Stai chiedendo se per i primi due anni il canone di locazione può essere di valore inferiore agli altri anni pattuiti oppure, come da titolo:

    Affitto di un terreno con canone più alto inizialmente e poi più basso.
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  14. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    CHIACCHIERE

    Intanto " i tuoi soldi" che metti sul tavolo sono meno di quelli che indica la richiesta.

    L'accordo che trovi di vendita o locazione può essere disatteso.

    Nel caso specifico, - di locazione con proposta a canone ridotto a livello temporale - ,uno che comincia il rapporto, tirando il prezzo a mò di "strozzagallina", molto probabilmente si rileverà un cliente che disattende il contratto.

    Il più comune e frequente è il ritardo dei pagamenti, rendendo il rapporto una via crucis ed il prodotto locato deteriorato dagli interventi, che intanto hanno stravolto e snaturato il bene.

    Non ultima la possibilità che il conduttore possa "fallire" all'interno del bene locato, abbandonandolo senza pagare nessuno.

    Sai che novità.

    In tutti questi probabili casi, la lingua usata per lo spernacchiamento citato, ha da trovare una posizione "che non te lo spiego".

    Mentre reperire un altro acquirente, lasciando perdere quelli "passati dal convento", è senza ombra di dubbio la via migliore, anche a costo di perdere un'opportunità.

    Consegnare il bene nello stato di fatto e vederselo restituito ripristinato come è stato consegnato, è ciò che imporrebbero le regole consuete della locazione.

    Tutto il resto è "ruota della fortuna".

    Tieniti i tuoi soldi che io mi tengo il mio bene dunque.

    Continuare sostenendo la linea della crisi, delle mosche bianche e del bicchiere mezzo vuoto è deleterio.

    Senza disturbare i terreni edificabili dei gialli dagli occhi a mandorla, ti informo che proprio qui a livello locale, abbiamo appena proceduto alla vendita di un terreno edificabile di 10.000 mc.

    Non mi era capitato neppure nei periodo più floridi.

    Se lavori le cose le sistemi.

    Se lo cerchi un buon cliente lo trovi:D
     
  15. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Non capisco il senso del tuo ragionamento che trovo illogico e fuori luogo.
    Ma come fai a suggerire alla collega Cristina_ certi tuoi ragionamenti.
    Metti caso che il terreno non abbia condotta idrica atta a irrigarlo e che il conduttore, a sue spese e cura, voglia costruire un pozzo o portare, con idonee tubature, la tanto sospirata acqua.
    Oppure che il magazzino di ricovero macchinari ed attrezzature abbia il tetto malmesso e che il conduttore, sempre a sue spese e cura, lo rifaccia di sana pianta con regolari permessi.
    Metti anche che la recinzione di detto terreno sia in parte o totalmente assente e che il conduttore, sempre a sue spese e cura, rimetta i sesto o costruisca ex novo detta recinzione.
    Ecco, in presenza di migliorie varie e variegate, ma utili al fondo stesso, tu preferisci non trattare il prezzo per i primi anni al ribasso e ricercare altra clientela?

     
    A andrea b, Rosa1968 e Luna_ piace questo elemento.
  16. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    @Antonello ho notato la discordanza . Credo sia da correggere il titolo. Deve essere per forza più basso....
    @Cristina_ ci confermi?
     
  17. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Attendiamo conferma.
    In difetto, se il titolo è esatto, tutta la discussione prende un'altra piega.
     
  18. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    No, se rileggete il post, vedrete che è così.
    Il titolo l'ho scritto io
     
  19. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Tutto può essere caro antonello.

    Tuttavia non è il lavoro di mediatore questo ma altro.

    Il quesito della collega è riferito al contratto.

    Il consiglio dato, è quello di chiudere il contratto per come è stato conferito, senza attuare sofisticazioni e lungaggini, per effettuare la chiusura del contratto.

    Questo fà il mediatore.

    Non procura ornamenti, non fornisce acque, nè tetti nuovi.

    Inoltre potrebbe essere che il proprietario non voglia avere sui suoi beni, e interventi di sana pianta eseguiti a discrezione di altri e che questi beni possano trovare profuturo pretesti o generare contese.

    Circostanza che si rileva molto spesso.

    Potrebbe anche accadere, che il proprietario realizzi lui quelle opere di rispristino e che per effetto di ciò alzi il prezzo richiesto.

    Se IN LOCO parliamo di logica, è ragionevole sostenere che un proprietario di un bene, ne dispone come meglio crede, anche se a volte la sua condotta può, ai più, essere ritenuta irragionevole.
     
  20. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Il titolo dice:
    Affitto di un terreno con canone più alto inizialmente e poi più basso

    Nella discussione invece:
    o meglio, posso stabilire un canone di locazione per i primi due anni diverso e inferiore da quello che sarà per tutta la durata del contratto?


    Quale delle due?
     

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