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  1. Susi

    Susi Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao a tutti,

    dopo una ricerca durata ca. 10 mesi sono riuscita a trovare un posticino dove mettere il mio ufficio situato in una località molto, ma proprio molto rinominata della nostra zona e miracolosamente sprovvista di agenzie...
    Il problema è uno solo: si tratta di un appartamento, piano terra, con finestra e portafinestra sulla piazza.
    Non posso fare un contratto uso ufficio perché è civile abitazione.
    Ma secondo voi, se faccio contratto normale abitazione 4 + 4 e ci prendo la residenza, posso lavorare ?
    Vi sono diversi agenti senza ufficio, no ? Che lavorano pertanto da casa, dunque se quella diventa casa mia, ci posso anche lavorare, o no ?

    Sono proprio ad un passo dalla realizzazione di un sogno, vorrei proprio trovare la soluzione !!!:innamorato::innamorato::innamorato:

    Grazie in anticipo, come sempre, per il vostro preziosissimo aiuto !
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si ci puoi lavorare.
    Teoricamente non puoi esporre targhe, non scarichi l'affitto e non potresti ricevere persone.
     
  3. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Premesso che se non si potessero stipulare contratti 6+6 nelle civili abitazioni, il 90% dei contratti uso ufficio fatti a Firenze (solo per citare una realtà che conosco, ma sono sicuro che tutto il mondo è paese) sarebbero irregolari. Quindi sorvoliamo.
    Ad ogni modo, se vuoi, puoi anche fare un contratto 4+4 indicando che l'utilizzo sarà di abitazione/studio; in questo modo almeno una parte delle spese di affitto le potrai portare in detrazione.
     
  4. Susi

    Susi Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    halt, enrikon, posso chiederti di dire ciò che vorresti sorvolare ???
    Non mi sono mai occupata di locazione, pertanto ammetto massima ignoranza in merito:
    si può stipulare un 6+6 per una civile abitazione ? con che dicitura ?
    ho pensato al 4 + 4 soltanto perché non mi venivano soluzioni migliori...

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    Tutto teoricamente, e viva l'Italia !!!:D:D:D

    Comunque sto studiando meravigliosi "espositori" rimovibili da applicare alle persiane durante il giorno e togliere la sera...in rame anticato....e una targhetta con dimensioni inferiori a 20 x 30 in ceramica.....

    ...ed i clienti sono tutti amici miei, no ???!!!
     
  5. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dico soltanto che il 90% dei contratti di locazione uso ufficio che ci sono a Firenze sono stipulati su civili abitazioni. E' legale? Non è legale? Non si è mai capito; e c'è comunque da considerare che siamo pur sempre in Italia dove il semaforo rosso indica un semplice consiglio a fermarti ...(capisciammè ;) ).
    Tornando seri, dipende tutto dal tipo di attività che ci si intende insediare: in genere un libero professionista o un lavoratore autonomo (se senza dipendenti) non ha problemi ad esercitare la sua professione ovunque, anche in una cantina. Ma anche tanti altri tipi di attività non sono necessariamente esclusi. Alla fin fine ciò che conta è che ci sia il rispetto delle condizioni minime di abitabilità (altezza dei soffitti, rapporto illuminante, areazione trasversale, ecc..) e normalmente tutte queste cose, in un'abitazione, dovrebbero essere presenti.
    Ci sono, invece, talune attività (mi vengono in mente le agenzie di investigazione, ad esempio) le quali devono presentare in comune una relazione tecnica di "agibilità" per i nuovi locali in cui si trasferiranno; in tale relazione (preparata da un tecnico, nè più nè meno di come si fà per le compravendite) occorre indicare anche la categoria catastale che, in questo caso, deve risultare A/10.
    Diverso è invece il discorso condominiale. Se nel regolamento condominiale è espressamente vietato adibire gli appartamenti ad uso diverso da civile abitazione, allora non c'è nulla da fare; ma dev'essere espressamente vietato altrimenti, in caso non se ne faccia menzione, il condominio non si può opporre.

    Aggiunto dopo 11 minuti :

    Posso indovinare dove ti trasferirai? ...Piazzetta di Bolgheri?
     
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  6. prince1973

    prince1973 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao Susi,
    contratto 4+4. con l'aggiunta delle seguente clausola: "La locazione è destinata ad uso di civile abitazione del Conduttore, restando per altro consentito al Conduttore di svolgere l’attività secondaria di agente immobiliare".

    così dovresti scaricare in parte l'affitto... e le bollette...
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Dico teoricamente perchè poi in pratica se il locale è sempre stato adibito ad ufficio probabilmente puoi continuare ad usarlo come tale.
    Però se qualcuno dovesse 'denunciare' la situazione credo ci siano sanzioni (dipende da comune a comune). Inoltre bisogna guardare il regolamento condominiale.
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Puoi fare un contratto di locazione ad uso promiscuo, esplicitando che l'immobile ti serve come abitazione e ufficio e così puoi scaricare le spese relative (telefono, una parte di gas, luce e acqua...

    Silvana
     
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Siamo sicuri che legalmente (cioè in caso di contenzioso) è una dicitura che vale qualcosa?
     
  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io ne ho fatto uno, qualche anno fa, e l'agenzia delle Entrate lo ha accettato regolarmente e so che l'inquilino scarica le spese...

    E' solo pratica...

    Silvana
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    l'ADE inizialmente non te lo blocca (probabilmente manco lo guardano). In caso di controllo msuccessivo io nn sarei molto tranquillo....
     
  12. prince1973

    prince1973 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    se al 4+4 inserisci: "La locazione è destinata ad uso di civile abitazione del Conduttore, restando per altro consentito al Conduttore di svolgere l’attività del tutto secondaria, causale di..."

    stai tranquillo e scarichi il 50% del canone...
     
  13. LucaPontellini

    LucaPontellini Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    I 4 anni sono la durata minima. Nessuna legge impedisce di stipulare contratti di locazione per civile abitazione con durata superiore. 6 + 6, 12 + 12, ecc..
     
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  14. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sei sicuro? Mi sembra di ricordare che la durata debba sempre essere 4 + "multipli di 4", e così via! :confuso: :occhi_al_cielo:

    ;)
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    quoto
     
  16. LucaPontellini

    LucaPontellini Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Mi sono sbagliato, la prima durata è libera, ma con un minimo di 4, mentre il rinnovo automatico è sempre di 4.
    Quindi 5 +4, 6+4, 7+4, sino ad un massimo di 30 anni.

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    Legge 9 dicembre 1998, n. 431

    Art. 2.
    (Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione).

    1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
     
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  17. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ...e se di durata ultranovennale vanno fatti per atto pubblico/scrittura privata autenticata.

    Per quanto riguarda il contratto l'AdE si infischia del contenuto: il suo compito è accertarne e riscuotere le imposte, stop.

    Un contratto non deve violare nessuna legge né prevedere delle deroghe alle stesse (le deroghe possono essere fatte solo dal legislatore).

    Quindi per la locazione: L.431/98 prevede l'utilizzo dell'immobile come abitazione (usa questo) e specificare che all'interno della stessa il locatore acconsente che:
    -il locatario possa esercitare la sua attività di AI;
    -il locatario stesso possa sublocare alla sua ditta parte dell'immobile.
    Così facendo puoi: scaricare in maniera trasparente per il fisco la quota di locazione per l'attività e non incorrere a nessun contenzioso con il locatore.

    Per quanto riguarda le spese per le utenze acqua-luce-gas-tel-etc. un circolare dell'AdE ha espressamente indicato che per essere scaricate dall'Ai queste (all'interno della propria abitazione) devono comunque essere intestate come utenza affari alla ditta dell'Ai stesso.
     
    A Antonio Troise, Umberto Granducato, Susi e 1 altro utente piace questo messaggio.
  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quindi altro contratto??
     
  19. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ovviamente si... legalmente e fiscalmente è la soluzione più trasparente...
     
    A Umberto Granducato e Susi piace questo messaggio.
  20. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Dispiace Susi, ma proprio non puoi.
    L'escamotage di Princ1973 è fuorilegge.
    Il contratto ad uso promiscuo è frutto di pura fantasia e non è tutelato da alcuna legge.
    Qualcuno lo stipula adottando il criterio della prevalenza della destinazione d'uso.
    Altri dichiarando che l'immobile è ad uso abitazione ed il proprietario acconsente al conduttore di svolgere nell'immobile l'attività del tutto secondaria, causale o accessoria.
    Che non mi sembra sia il tuo caso.
    Ma dico, se l'immobile è di tuo gradimento perchè non proponi alla proprietà il cambio di destinazione d'uso con spese a tuo carico?
    Se è d'accordo ti potrai scaricare anche quelle.
     

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