Appartamento all'asta con grandi spese condominiali per morosità e acquisto da società

[Relix]

Buongiorno a tutti !!!
Sto valutando l'acquisto in asta di un immobile; al perizia (del 2009) indicava spese condominiali non pagate per 6000 euro; tuttavia parlando con l'amministratore e facendo le verifiche del caso scopro che le spese di condominio arretrate ammontano a oltre 35 mila euro (il condominio ha fatto pure causa agli esecutati)... Le spese però che dovrò pagare sono relative agli ultimi due anni vero ?
Inoltre l'immobile è intestato a una società (degli esecutati) quindi c'è da aggiungere anche l'IVA ?

Grazie mille in anticipo !!!

 

[il_dalfo]

Per quanto riguarda le spese condominiali, hai da pagare l'anno in corso e l'anno precedente (sia ordinarie che eventuali straordinarie)

 

[ludovica83]

Per quanto riguarda le spese condominiali, hai da pagare l'anno in corso e l'anno precedente (sia ordinarie che eventuali straordinarie)

Non è detto.
Ne abbiamo discusso in altro 3d.

Bisogna verificare il regolamento condominiale perché vista la morosità che spesso affligge alcuni immobili... ci sono amministratori che a Milano sono riusciti ANCHE ad avere l'unanimità di 250 proprietari per una modifica contrattuale del regolamento di condominio.
Questo significa dover pagare tutto...

Ti riporto quanto indicato da @bit100 in quel 3d
"la regola condominiale é stata trascritta in conservatoria Al costo di euro 160 perchè doveva essere opponibile a terzi e non solo interna ai condomini."

 

[il_dalfo]

Questa non la sapevo.
Chapeau all'amministratore.

Mi chiedo però, se un regolamento è contrattuale, qual'è quel condomino moroso che accetta di modificarlo per vedersi imputati più costi sull'immobile (che quindi perde di appetibilità commerciale, ergo verrà venduto probabilmente a cifre inferiori ed in periodi più lunghi).

 

[ludovica83]

Mi chiedo però, se un regolamento è contrattuale, qual'è quel condomino moroso che accetta di modificarlo per vedersi imputati più costi sull'immobile (che quindi perde di appetibilità commerciale, ergo verrà venduto probabilmente a cifre inferiori ed in periodi più lunghi).

Me lo sono chiesta anche io... o meglio lo ritenevo un concetto teorico poco attuabile.
Ma da quello che ho capito firmano anche per buona pace loro... perché devi considerare che un condomino non pagante ricade sulla collettività... quindi già la gente è arrabbiata... figurati se poi qualcuno acquista e non paga...

Infatti se leggi quel 3d viene scritto che gli immobili sono molto scontati e diventano appetibili e si vendono invece bene. La questione è chiara dall'inizio.

Ed avendo avuto un esempio su un super condominio...
Cmq online trovi anche sentenze a riguardo.

 

[Relix]

Boh i proprietari dell'immobile in questione non si sono mai fatti trovare e per questo mitivo il condominio è in causa con questi proprietari quindi la situazione è un pò intricata: in particolare poi non hanno mai pagato le spese per la facciata che poi in futuro oltre ai 30 mila euro ce ne saranno altri per la parte restante della facciata....
Per l'IVA invece se è una società va pagata ?

 

[il_dalfo]

Infatti se leggi quel 3d viene scritto che gli immobili sono molto scontati e diventano appetibili e si vendono invece bene. La questione è chiara dall'inizio.

Per cortesia girami il link al 3d (o magari me lo recupera @bit100 )

 

[ludovica83]

Per cortesia girami il link al 3d (o magari me lo recupera @bit100 )

Domande su acquisto prima casa << questo è l'ultimo se vuoi ti cerco anche gli altri dove se non ricordo male c'è anche Occhiodoro a rispondere.
Contatta bit in privato no?

 

[il_dalfo]

Letto quanto sopra, dico la mia (premetto che potrebbe essere in contrasto con quanto visto nel 3d di cui sopra). Resta quindi un'opinione e non pretende di dettar legge.

Nel caso specifico (acquisto in asta) a mio avviso l'articolo di regolamento condominiale contrattuale che preveda d'imputare tutte le spese pregresse al nuovo proprietario non può essere applicato. Ne le spese condominiali pregresse (oltre l'anno in corso e quello precedente) possono andare ad inficiare il valore dell'immobile relativamente alla perizia, fatti salvi gli eventuali casi specifici presi in considerazione dai periti. Casi che vengono però prontamente riportati (di solito) non solo sulla perizia ma anche nell'avviso di vendita.

dico questo considerando l'articolo 173 Bis delle disposizioni di attuazione del cpc che, nello stabilire il contenuto della relazione di stima, prevede quanto segue:
"L'esperto provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare:
omissis
9) l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato."

Si consideri:
- che dal momento della perizia, al momento della prima asta possono passare anche 12 mesi (ma anche fino a 24 mesi....), ulteriori eventuali 3 mesi (più o meno) se si dovesse andare all'esperimento successivo, ulteriori (fino a) 4 mesi per arrivare al decreto di trasferimento.
- che come possibile acquirente non si ha diritto a conoscere le spese pregresse ai due anni conteggiati dal perito. Possiamo chiederle all'amministratore (se presente) che non è però tenuto a fornircele.
- che non avendo possibilità, in via ufficiale, di contattare l'esecutato, non si possono avere informazioni attendibili, ed anche si riuscisse a contattare il malcapitato, non si potrebbe far affidamento sulle informazioni che ci fornisce.

Per tutto ciò premesso, consiglio al questuante di contattare il custode dell'immobile oggetto d'interesse e farsi spiegare da questi quali saranno le eventuali spese arretrate da dover sostenere. In questo modo si potrà valutare al meglio l'operazione e di conseguenza l'offerta/prezzo più congrua coi propri interessi.

 

[ludovica83]

Letto quanto sopra, dico la mia (premetto che potrebbe essere in contrasto con quanto visto nel 3d di cui sopra). Resta quindi un'opinione e non pretende di dettar legge.

Nel caso specifico (acquisto in asta) a mio avviso l'articolo di regolamento condominiale contrattuale che preveda d'imputare tutte le spese pregresse al nuovo proprietario non può essere applicato. Ne le spese condominiali pregresse (oltre l'anno in corso e quello precedente) possono andare ad inficiare il valore dell'immobile relativamente alla perizia, fatti salvi gli eventuali casi specifici presi in considerazione dai periti. Casi che vengono però prontamente riportati (di solito) non solo sulla perizia ma anche nell'avviso di vendita.

dico questo considerando l'articolo 173 Bis delle disposizioni di attuazione del cpc che, nello stabilire il contenuto della relazione di stima, prevede quanto segue:
"L'esperto provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare:
omissis
9) l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato."

Si consideri:
- che dal momento della perizia, al momento della prima asta possono passare anche 12 mesi (ma anche fino a 24 mesi....), ulteriori eventuali 3 mesi (più o meno) se si dovesse andare all'esperimento successivo, ulteriori (fino a) 4 mesi per arrivare al decreto di trasferimento.
- che come possibile acquirente non si ha diritto a conoscere le spese pregresse ai due anni conteggiati dal perito. Possiamo chiederle all'amministratore (se presente) che non è però tenuto a fornircele.
- che non avendo possibilità, in via ufficiale, di contattare l'esecutato, non si possono avere informazioni attendibili, ed anche si riuscisse a contattare il malcapitato, non si potrebbe far affidamento sulle informazioni che ci fornisce.

Per tutto ciò premesso, consiglio al questuante di contattare il custode dell'immobile oggetto d'interesse e farsi spiegare da questi quali saranno le eventuali spese arretrate da dover sostenere. In questo modo si potrà valutare al meglio l'operazione e di conseguenza l'offerta/prezzo più congrua coi propri interessi.

Ti ho trovato anche un altro 3d... ma ne ricordo ancora...
Arretrato spese condominiali dopo acquisto in asta