Canone variabile agevolato a cedolare secca

[er4clito]

Un caso particolare relativo a una locazione. Ho una cliente che sta affittando un immobile che nel prossimo anno riceverà un rimodernamento importante, con un conseguente miglioramento energetico.

L'inquilino è interessato a entrare adesso, e il contratto migliore da stipulare sarebbe un contratto agevolato con cedolare secca.

Vorremo prevedere un contratto a un importo ribassato ad oggi, in base allo stato dell'immobile; da rialzare a fine lavoro, con miglioramento classe energetica e fine del disagio del subire dei lavori.

Come impostereste il contratto in ottica vidimazione?
Ad oggi la cifra massima da accordo territoriale è € 670, e l'immobile verrebbe affittato a € 500,00. (Tenendo conto del disagio che subirà l'inquilino a trovarsi operai a casa).
A fine lavori (Verrà rifatto un bagno, cambiati gli infissi, oltre che riqualificato l'edificio esternamente) ci sarà un salto di classe energetica (Da classe G a classe D) e la cifra massima del canone concordato diventerebbe quasi € 980,00.

La proprietà ne vorrebbe finiti i lavori € 800,00, considerando gli ingenti investimenti. L'inquilino è d'accordo.

Ad oggi però il contratto vidimato prevede una richiesta MASSIMA di € 670,00, se no imposterei
"Canone a 670,00 scontato a € 500 per la durata dei lavori".
Sono confuso!
Aiutatemi saggi colleghi!

 

[Zagonara Emanuele]

Direi che si può stipulare un contratto a canone agevolato ad € 500,00 con decorrenza immediata e quando l'immobile sarà ultimato, si chiude questo contratto e se ne stipula uno nuovo al nuovo canone concordato - € 800,00 -.

Questo presuppone però che tra le parti ci sia fiducia, poichè l'inquilino una volta immesso nel possesso dell'immobile e avendo un contratto di anni 3 + 2 ad € 500,00 non avrà alcun interesse a stipularne uno nuovo ad € 800,00, perciò potrebbe anche rifiutarsi di dare seguito alla seconda parte dell'operazione.

Far sottoscrivere un accordo ora per allora mi pare poco più che inutile poichè avrebbe un valore puramente "morale" ma nulla di più.

Tuttavia, se il conduttore ha un contratto di lavoro a tempo determinato, si potrebbe fare un contratto a canone agevolato "transitorio" per 12 - 18 mesi massimo, quindi a scadenza.

Non potendo fare quest'ultimo contratto, fossi il proprietario dell'immobile, stipulerei un contratto a canone libero di € 1.000,00 mensili (non 800 ) con canoni ridotti per la durata dei lavori ad € 500,00 salvo poi portarlo a regime una volta ultimati i lavori (nella peggiore delle ipotesi).
Questo servirebbe come deterrente nei confronti del conduttore che avrebbe così tutto l'interesse a chiudere questo contratto e rifarne uno nuovo ad € 800 (anzichè 1.000,00).
Il proprietario dal canto suo, nel caso in cui il conduttore fosse talmente ottuso da rifiutarsi di chiudere questo contratto per farne uno nuovo, avrebbe sì una maggiore imposizione fiscale ma compensata da un canone più alto rispetto alla cifra a cui sarebbe disposto a locare 8€ 1.000,00 anzichè € 800,00)

 

[ab.qualcosa]

Non potendo fare quest'ultimo contratto, fossi il proprietario dell'immobile, stipulerei un contratto a canone libero di € 980,00 mensili (non 800 ) con canoni ridotti per la durata dei lavori ad € 500,00 salvo poi portarlo a regime una volta ultimati i lavori (nella peggiore delle ipotesi).
Questo servirebbe come deterrente nei confronti del conduttore che avrebbe così tutto l'interesse a chiudere questo contratto e rifarne uno nuovo ad € 800 (anzichè 980).

Stavo pensando esattamente la stessa cosa...

 

[Avv Luigi Polidoro]

Canone pari ad X e che però, per i primi Y mesi od anni, sarà pari alla minor somma Z.

 

[gagarin]

Non mi sembra che, per i contratti agevolati si possa prevedere un canone differenziato e, in ogni caso, cambiando i parametri di calcolo dopo i lavori, sarebbe impossibile farlo; quindi l'unica soluzione potrebbe essere quella prospettata nel post #2.

 

[Bastimento]

E non mi sembra sia possibile impostare canoni a scaletta in regime di CS

 

[gagarin]

E non mi sembra sia possibile impostare canoni a scaletta in regime di CS

E' possibile, almeno nei contratti 4+4: io l'ho fatto senza problemi.

 

[Bastimento]

E' possibile, almeno nei contratti 4+4: io l'ho fatto senza problemi.

Interessante. Il fatto però di non aver avuto problemi non è sinonimo automatico di regolarità. Mi pareva di ricordare una precisazione del Prof Nemesis che conosci

 

[ab.qualcosa]

Per quel che ne so quanto dice @Avv Luigi Polidoro è possibile e l'ho visto fare.

Qualcosa tipo "Il canone annuo è 1000 euro, si conviene che per venire incontro alle esigenze del locatore esso sia ridotto ad € 700 per i primi due anni".
Certo è facile che se dici "Il canone è 1000 euro e per il primo anno è 500, poi 550, poi 600..." e via dicendo, un eventuale giudice considererebbe la cosa come un aggiramento delle regole, ma una situazione più lineare tipo avviamento mi aspetto non crei problemi.

 

[Bastimento]

Per quel che ne so quanto dice @Avv Luigi Polidoro è possibile e l'ho visto fare.

Qualcosa tipo "Il canone annuo è 1000 euro, si conviene che per venire incontro alle esigenze del locatore esso sia ridotto ad € 700 per i primi due anni".
Certo è facile che se dici "Il canone è 1000 euro e per il primo anno è 500, poi 550, poi 600..." e via dicendo, un eventuale giudice considererebbe la cosa come un aggiramento delle regole, ma una situazione più lineare tipo avviamento mi aspetto non crei problemi.

Certamente è possibile con i 4+4 o locazioni commerciali: il mio dubbio riguardava i contratti in cedolare secca