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  1. TheSkymax

    TheSkymax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti, mi rivolgo a voi esperti per avere un prezioso consiglio in merito alla mia situazione.
    Ho cercato qualcosa nei vari post, ma vorrei un consiglio dettagliato.

    A fine Ottobre io e mia moglie abbiamo visto una casa in vendita che ci ha colpiti e meravigliati a tal punto da deciderci ad acquistarla.
    Mia moglie è in attesa di un bimbo e poichè abitiamo in un bilocale, era necessario provvedere ad allargarci per un trilocale.

    Abbiamo avanzato una proposta d'acquisto che il venditore ci ha accettato, con all'interno la proposta di rogitare a Giugno 2012 ( quindi con tutto il tempo necessario per poter vendere il nostro attuale appartamento. ).
    Non abbiamo ancora firmato il compromesso/preliminare... abbiamo fissato la data per venerdì prossimo, ma il timore di arrivare a Maggio senza essere riusciti a vendere la casa è alto.
    Vi chiedo quindi gentilmente un consiglio in tal senso...
    Che tipo di clausole mi consigliate di inserire all'interno del preliminare ?
    Alcuni mi hanno consigliato di inserire la classica clausola in cui si specifica che la compravendita è subordinata all'accettazione di un mutuo da parte di un istituto di credito... ( ciò comporterebbe che nel caso in cui non riuscissi a vender casa, la banca non mi accetterebbe mai l'emissione di un secondo mutuo, ciò comporterebbe l'annullamento )
    Altri mi hanno consigliato addirittura di inserire la clausola in cui si specifica che la compravendita è da considerarsi annullata nel caso in cui non riuscissi a vendere casa.. ( molto più diretta )
    Voi cosa mi consigliereste ?
    Io avevo pensato di definire sin da ora una decorrenza dei termini nel caso in cui a Giugno non avessi ancora venduto...quindi prevedere già oggi un posticipo di 6 mesi del rogito.. ma ciò non mi svincolerebbe completamente dal problema perchè avere più tempo per vendere non significa avere la certezza di vendere, appunto.

    Voi cosa ne pensate ?

    Altra questione.. nel caso in cui decidessi di inserire una clausola e il venditore si rifiuta di controfirmarla, come mi dovrei comportare ?
    Attendo un vostro PREZIOSO riscontro e vi ringrazio sin da ora per il vostro aiuto.

    Max
     
  2. TheSkymax

    TheSkymax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Rieccomi :)
    Aggiungo anche un'altra cosa...
    Ho letto adesso 6 o 7 pagine del vostro splendido forum... e sono contento che sia gestito e moderato da persone competenti che spero possano aiutare anche me.

    Ho letto che il consiglio più spassionato è quello di VENDERE prima di ACQUISTARE, ma si commette spesso e volentieri l'errore di avere agenti immobiliari che ti dicono "tranquillo.. in 8 mesi vendiamo casa".

    Avendo però la fortuna di non aver ancora firmato nessun preliminare, credo e spero di avere l'opportunità di poter inserire una clausola che mi possa tutelare.
    Attendo vostre considerazioni.

    UN SALUTO!
     
  3. raffa85

    raffa85 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao, ma alla proposta avete versato una caparra? avete fatto qualcosa di scritto oppure è tutto verbale?
     
  4. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    giusto il consiglio di vendere prima di comprare e nel frattempo andare in affitto e comprare con calma.
    cmq se proprio vuoi mettere una clausola puoi mettere questa:
    clausola vendita casa

    La validità della presente proposta è subordinata alla vendita di un immobile di proprietà del proponente sito in …… via …entro la data del ……. ., diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al proprietario dell’immobile e all’agente immobiliare a nessun titolo.”

    Questa clausola, prevede che il proprietario dell’immobile, che si accinge ad acquistare, non potrà incassare la caparra allegata alla proposta d’acquisto sino a che l’acquirente non abbia sottoscritto un contratto preliminare con un acquirente del proprio immobile.
    quindi specifichiamo bene se non si verifica la clausola sospensiva ....l'acquirente
    non deve pagare ne' la provvigione e la caparra gli viene restituita.

    Ppreciso che puoi mettere la clausola sospensiva ma bisogna vedere anche se il venditore accetta.
    se poi devi mettere anche quella sospensiva del mutuo.............tu capisci che la cosa diventa pesante per il venditore.

    la clausola sospensiva vendita casa propria puo' essre accettabile per un brevissimo tempo non certo per molti mesi anche perche' cosi' l'acquirente lega le mani al venditore.
    e se poi casa tua non si vende???
    Tempo perso per il venditore e niente provvigione per l'agenzia. :basito:

    guarda personalmente la clausola sopensiva vendita casa propria la potrei mettere solo se non devo mettere anche quella del mutuo per non appesantire la proposta/preliminare.
    se io ho gia' venduto casa mia e devo fare solo il rogito a uno/due mesi e in quel momento trovo la casa che mi piace allora per fermare la casa posso mettere la clausola sospensiva con scadenza di una settimana dopo il mio rogito................sperando che non me lo spostino...............
    Naturalmente facendo vedere al mio venditore che ho in mano un preliminare per la mia casa in vendita.
     
  5. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Secondo me, c'è la seria possibilità che tu abbia già in essere un "compromesso", se la proposta è stata fatta per iscritto.
    Per tagliare la testa al toro posta il contenuto del contratto firmato dalle parti, oscurando i dati sensibili.

    Tenere in sospeso il contratto per otto mesi con doppia condizione? è difficile trovare persone così disponibili, ma non impossibile, avendo già visto casi analoghi al tuo.

    Smoker
     
  6. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    .................e siamo alle solite...................:triste:
     
  7. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista

    leggendo meglio........................lo dico di nuovo...............siamo alle solite.
     
  8. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    In che senso?

    Smoker
     
  9. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Nella proposta d'acquisto vengono già specificate tutte le condizioni di vendita, ed in caso di inadempienza di una delle parti l'altra ha il diritto di trattenere la caparra confirmatoria! :occhi_al_cielo:
    A questo punto ti consiglierei di spiegare tutta la situazione agli acquirenti e di trovare insieme una soluzione sperando nella loro comprensione, visto che ogni modifica apportata al preliminare rispetto a quanto scritto sulla proposta deve essere accettata da entrambe le parti. In quest'ottica eviterei le clausole che ti hanno proposto soprattutto perchè potrebbero essere interpretate come una "forzatura" per metterli davanti al fatto compiuto! :confuso: :occhi_al_cielo:

    ;)
     
  10. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    l'utente dice che hanno firmato una proposta ma che venerdi' devono andare a fare il preliminare.
    eppure l'abbiamo detto fino allo stordimento che la proposta e' gia' un preliminare quando il venditore accetta e l'acquirente ne viene a conoscenza.
    che preliminare devono andare ancora a fare venerdi?
    cosa c'e 'scritto su quella proposta???
    che si rimanda al preliminare??? :disappunto::sorrisone:
     
  11. TheSkymax

    TheSkymax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Innanzitutto grazie per le risposte e i consigli..nonostante al rogito manchino 8 mesi, sento già timori e ansie che mi affliggono.
    Dunque, per rispondervi, si, abbiamo già firmato una proposta d'acquisto su cui non vi erano clausole, ma
    Speravo che nonostante avessero accettato e poichè non era stato ancora registrato, si potesse modificare.
    Tenete presente che in casa non ho nessuna prova scritta che la proposta è stata accettata... Ho solo una conferma telefonica e la mia firma su un foglio dove c'era scritto che l'agenzia mi comunicava l'accettazione (questo foglio non mi è stato rilasciato).
    Ieri sera ho litigato con l'Agenti Immobiliari Perchè gli ho telefonato dicendogli se era possibile inserire qualche clausola, ma l'agente sosteneva che avendo già fatto una proposta che è stata in seguito accettata, non si puó modificare, accusandomi di voler cambiare le carte in tavola.
    Gli ho ribadito il fatto che non stavo cambiando le carte in tavola, ma che era solo un'idea per potermi tutelare, sfruttando il fatto che la proposta non era stata registrata e che non avevo in mano una conferma scritta dell'accettazione (l'agente ha aggiunto che se l'avesse registrata, sarebbe diventato un preliminare, cosi come la consegna della conferma dell'accettazione risulta un preliminare)
    Inogni caso non capisco perchè debba litigare con l'Agenti Immobiliari.. Poichè intermediario, non potrebbe solo comunicare la mia idea ai venditori e sondare le disponibilità? Al massimo nel caso ricevessi un rifiuto, lo accetterei, rischiando di arrivare a giugno senza aver venduto..
    A questo punto non saprei cosa fare.
    In ogni caso ho consegnato 5.000 euro contestualmente alla proposta e che verrà incassato contestualmente al preliminare.

    Da una parte non vorrei litigare, ma dall'altra credo sia doveroso tutelarmi.. Arrivare a giugno con una casa da comprare senza aver venduto, è un rischio!
    Grazie ancora x tutto! Attendo vs. Riscontri.
     
  12. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    Vediamo se le cose sono state fatte a dovere.
    se la proposta che hai firmato da' appuntamento solo al rogito e' un contratto valido.
    se la proposta che hai firmato da' un appuntamento al preliminare e poi al rogito e' un contratto annullabile in giudizio poiche' preliminare del preliminare.
    me lo devi dire tu cosa c'e' scritto esattamente.
    la registrazione e' solo una tassa allo Stato ma la validita' del contratto non e' determinata da pagarla o meno. se la paghi in ritardo c'e' la mora ma il contratto e' valido anche se non la paghi.
    quindi tu dici che non hai ricevuto l' accettazione del venditore ma solo una conferma a voce dell'agenzia mediante telefonata.
    tu dovevi firmare per presa visione questa accettazione entro la data di scadenza della proposta di acquisto.
    quindi riepilogando se la proposta e' stata accettata dal venditore e ti e' stata data conferma di questo e tu hai preso visione e firmato entro la scadenza della proposta irrevocabile quella tua proposta e' diventata un preliminare ed ha ragione l'agenzia.
    devi assolutamente farti consegnare il foglio dove hai firmato per presa visione con la data.
    basta solo che hai firmato un giorno dopo la scadenza e quella proposta non e' valida.
    si possono aggiungere delle clausole anche sul preliminare ma entrambe le parti devono essere d'accordo.
    se invece tu hai firmato una proposta che rimanda sia al preliminare (un altro) (ma non mi sembra da quello che ti ha detto l'agenzia), che al rogito, allora quel contratto e' annullabile in giudizio dal giudice.
    quindi se l'agenzia ha lavorato bene ed il venditore non dovesse accettare la tua clausola sospensiva per vendere casa tua e tu non vendi entro il rogito di acquisto, dovrai pagare il doppio della caparra versata e pagare la provvigione all'agenzia.
    attenzione a versare un'integrazione della caparra confirmatoria o degli ulteriori acconti prima di arrivare al rogito.
    ciao
     
  13. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    per TheSkymax

    tu hai detto che avete firmato una proposta e che il preliminare lo dovete fare venerdi'.
    NOOOOOOOOOOOOOOOOOOO.
    quale preliminare???
    Non devi fare un altro preliminare venerdi.
    il preliminare ce l'hai gia'. E' la proposta che hai firmato ed accettato.
    prima di continuare rispondi alla mia domanda:
    Sulla proposta c'e' scritto che dovete andare al preliminare venerdi????
     
  14. TheSkymax

    TheSkymax Membro Junior

    Privato Cittadino
    ok, ora vi scrivo esattamente cosa c'è scritto nella proposta d'acquisto.
    Sottolineo però che venerdì prossimo dovrò rendere ufficiale il preliminare. In pratica io ho inoltrato la proposta d'acquisto. L'accettazione mi è stata comunicata telefonicamente, mentre due giorni dopo sono passato in agenzia e l'Agenti Immobiliari mi ha fatto firmare un foglio ( che non mi è stato rilasciato ), in cui c'era scritto che l'agenzia immobiliare comunicava alla parte acquirente l'avvenuta accettazione.
    L'Agenti Immobiliari infatti mi diceva telefonicamente 2 giorni fa che non può consegnarmi il foglio perchè nel momento in cui lo fa, il contratto diventa preliminare... ma poichè abbiamo pattuito di rendere la proposta a preliminare venerdì 18 Novembre, non me lo può consegnare (? )
    E' proprio qui che mi sono alterato.. se abbiamo pattuito di trasformare la proposta a preliminare venerdì 18, e ti sto chiedendo di poterla modificare inserendo una clausola che in un certo senso tuteli entrambe le parti... per quale motivo occorre accusarmi di voler cambiare le carte in tavola? Da intermediario dovrebbe solo e soltanto riportare la mia proposta che può essere accettata o rifiutata, PUNTO.

    In ogni caso, ecco il testo della proposta :

    Il proponente tramite la società ( Agenzia immobiliare ) propone irrevocabilmente di acquistare l'immobile sottodescritto alle condizioni di seguito indicate :
    ( Segue descrizione e stato dell'immobile ) , al prezzo di acquisto di euro XXX, che verrà corrisposto come segue - XXX euro vengono versati alla firma della presente proposta con assegno bancario non trasferibile nr . xxxx, intestato al venditore e rilasciato all'agente immobiliare con l'incarico di consegnarlo ad avvenuto conoscenza da parte del proponente, dell'accettazione della presente proposta d'acquisto.
    La somma di cui al punto a) ove prevista, diverrà caparra confirmatoria con l'avvenuta conoscenza da parte del proponente dell'accettazione della presente proposta d'acquisto, che costituirà quindi CONTRATTO PRELIMINARE.
    La presente proposta è irrevocabile per 15 giorni da oggi e diverrà inefficace se, entro detto termine, il venditore o l'agente immobiliare non avranno inviato tramite telegramma o lettera raccomandata AR, comunicazione inerente l'accettazione della stessa. Detta comunicazione potrà essere sostituita da dichiarazione del proponente per ricevuta di copia della proposta di acquisto accettata.
    In caso di mancata accettazione da parte del venditore, il proponente avrà diritto ala restituzione delle somme versate, anche con eventuale lettera raccomandata, senza onere di interessi ed escludendo pernalità o rivalse per la richiesta di danni.


    In pratica la proposta è stata accettata, io ho firmato un foglio 2 giorni dopo la telefonata dell'agente immobiliare che mi comunicava l'accettazione ( di cui non ho copia ) e venerdì 18 ci ritroveremo coi venditori presso l'agenzia per trasformare la proposta in preliminare poichè l'agente consegnerà una copia della proposta controfirmata dai venditori.

    Ora vi chiedo... è vero quindi che la proposta non può essere modificata perchè è già stata accettata ?
    Da come la vedo io, penso seriamente che l'Agenti Immobiliari si sia arrabbiato semplicemente perchè inserendo la clausola e ipotizzando che grazie a quella clausola la compravendita di ANNULLA, lui non riceverà la provvigione.
    Giusto ?

    Attendo un vs. riscontro.
    GRAZIE ANCORA.
     
  15. TheSkymax

    TheSkymax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ecco il testo della proposta :
    Il proponente tramite la società ( Agenzia immobiliare ) propone irrevocabilmente di acquistare l'immobile sottodescritto alle condizioni di seguito indicate :
    ( Segue descrizione e stato dell'immobile ) , al prezzo di acquisto di euro XXX, che verrà corrisposto come segue - XXX euro vengono versati alla firma della presente proposta con assegno bancario non trasferibile nr . xxxx, intestato al venditore e rilasciato all'agente immobiliare con l'incarico di consegnarlo ad avvenuto conoscenza da parte del proponente, dell'accettazione della presente proposta d'acquisto.
    La somma di cui al punto a) ove prevista, diverrà caparra confirmatoria con l'avvenuta conoscenza da parte del proponente dell'accettazione della presente proposta d'acquisto, che costituirà quindi CONTRATTO PRELIMINARE.
    La presente proposta è irrevocabile per 15 giorni da oggi e diverrà inefficace se, entro detto termine, il venditore o l'agente immobiliare non avranno inviato tramite telegramma o lettera raccomandata AR, comunicazione inerente l'accettazione della stessa. Detta comunicazione potrà essere sostituita da dichiarazione del proponente per ricevuta di copia della proposta di acquisto accettata.
    In caso di mancata accettazione da parte del venditore, il proponente avrà diritto ala restituzione delle somme versate, anche con eventuale lettera raccomandata, senza onere di interessi ed escludendo pernalità o rivalse per la richiesta di danni.


    In pratica la proposta è stata accettata, io ho firmato un foglio 2 giorni dopo la telefonata dell'agente immobiliare che mi comunicava l'accettazione ( di cui non ho copia ) e venerdì 18 ci ritroveremo coi venditori presso l'agenzia per trasformare la proposta in preliminare poichè l'agente consegnerà una copia della proposta controfirmata dai venditori.

    A questo punto vi chiedo.. poichè la proposta non è ancora stata trasformata in preliminare, e avendo appreso dall'Agenti Immobiliari la sua poca disponibilità a inserire clausole, potrei magari proporre al venditore che i vari anticipi messi a disposizione (10 mila a dicembre e 5 mila a Marzo ) li potrei dare nel momento in cui vendo ufficialmente... cosi nel caso non riuscissi a vendere la compravendita si annulla ma al massimo ci rimetterei 5 mila euro dati alla proposta anzichè 20 mila!!!
    Cosa mi dite?
     
  16. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Secondo me,qualunque sia la proposta che hai fatto, venerdi il venditore non accetterà la clausola che vorresti inserire.

    E ha pure ragione.

    Come puoi pensare che un venditore possa accettare di rimanere vincolato per mesi, senza certezza di avere venduto, fino a quando tu deciderai di sciogliere la ....prognosi ???

    E pensi anche di tutelare entrambe le parti ?

    Diciamo che stai pensando solo a te stesso, il che può essere giusto dal tuo punto di vista, ma non da quello del venditore....
    E l'agente immobiliare si arrabbia perchè vede sfumare la vendita, non la provvigione.... perchè sa benissimo che nessun venditore può accettare una proposta come la tua.

    Se tu vuoi avere tutte le certezze (come peraltro è giusto che sia), devi PRIMA vendere e poi comprare: questo è l'unico modo, oggi come oggi.

    Silvana
     
  17. TheSkymax

    TheSkymax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Concordo.. infatti mettendomi nei panni del venditore penso sia "pesante" inserire una clausola in cui si specifica che la compravendita va a buon fine solo se vendo casa mia.
    Secondo Lei invece, si potrebbe optare allora nel modificare la proposta inserendo gli anticipi solo nel caso in cui vendessi casa? Cosi se riuscissi a venderla, procederei con gli anticipi pattuiti, altrimenti arriverei a Giugno perdendo i 5.000 euro della proposta e non 20 .

    Attendo un suo commento in merito! e grazie x l'aiuto.
     
  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    sono scelleratezze tipiche dei 'verdi'
     
  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    TheSkymax, nel forum ci diamo tutti del tu.

    Tutto può essere possibile, se il venditore accetta... ma trovo difficile anche questo.

    Un'alternativa, se non vuoi rischiare (ma anche questa deve essere accettata dal venditore, anche se è più conveniente per lui) è quella di fare un'opzione, ma lasciare comunque la possibilità al venditore di continuare a tenere l'immobile in vendita.
    Nel caso in cui dovesse trovare un altro acquirente, tu potresti avere il diritto di prelazione e decidere in quel caso di impegnarti definitivamente, a tuo rischio e pericolo... se no, perdi l'appartamento, ma non perdi altro...

    E' un pò machiavellica come soluzione, ma potrebbe tutelare entrambi...

    Silvana
     
    A ccc1956 e robytres piace questo messaggio.
  20. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    la proposta e' stata gia' trasformata in preliminare, purtroppo per te, nel momento in cui il venditore ha accettato e tu hai firmato per presa visione.
    venerdi' ti deve solo essere consegnata la copia della proposta gia' preliminare controfirmata dal venditore.
    avresti dovuto pretendere dal mediatore la copia firmata dal venditore il gg. stesso che te l'ha comunicato per telefono o il giorno che hai firmato per presa visione.
    come hai fatto a firmare una presa visione senza aver visto se veramente il venditore aveva firmato la proposta per accettazione entro il termine dei 15 gg di scadenza????
    cmq se tu hai firmato sulla proposta/preliminare delle date in cui dare degli anticipi e non li dai saresti inadempiente.
    credo proprio che il venditore non accettera' le tue clausole.......................

    ma perche' non chiedete consigli prima di firmare?????
     

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