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dormiente

Membro Senior
L'Amministratore di un Condominio ripartisce le spese condominiali fra un proprietario e il suo conduttore, accollando a quest'ultimo le spese in base ai giorni di ingresso nella locazione, come nella compra vendita. Il risultato è che al conduttore vengono addebitate spese fatte nel Condominio quando non era ancora titolare di alcun contratto di locazione. E' corretta questa ripartizione?
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
L'Amministratore di un Condominio ripartisce le spese condominiali fra un proprietario e il suo conduttore, accollando a quest'ultimo le spese in base ai giorni di ingresso nella locazione, come nella compra vendita. Il risultato è che al conduttore vengono addebitate spese fatte nel Condominio quando non era ancora titolare di alcun contratto di locazione. E' corretta questa ripartizione?
Come nelle compravendite si conclude a conguaglio.
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Fatti salvi degli eventuali accordi tra il proprietario e il suo conduttore,accordi che quindi prevalgono sul regolamento del condominio e sulle norme in materia.
per la circostanza è applicabile la leg 392/1978, art, 9

LEGGE 27 luglio 1978, n. 392
Disciplina delle locazioni di immobili urbani.

Art. 9. Oneri accessori
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché' alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
((Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'articolo 12 del Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633. La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi)).


può interessare anche l'art. 10
Art. 10. (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini)

Come nelle compravendite si conclude a conguaglio.
che significa ????
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Ultima modifica di un moderatore:

Andrea Occhiodoro

Membro Attivo
Amm.re Condominio
L'Amministratore di un Condominio ripartisce le spese condominiali fra un proprietario e il suo conduttore, accollando a quest'ultimo le spese in base ai giorni di ingresso nella locazione, come nella compra vendita. Il risultato è che al conduttore vengono addebitate spese fatte nel Condominio quando non era ancora titolare di alcun contratto di locazione. E' corretta questa ripartizione?
Il calcolo corretto consiste nell'addebitare al conduttore solamente le spese di sua competenza relative al periodo di vigenza del contratto di locazione. La questione assume importanza non tanto riguardo alle spese continuative lungo l'arco dell'esercizio (luce, acqua, pulizia scale etc...), ma soprattutto su quelle periodiche come l'eventuale riscaldamento centralizzato. Se ad esempio il riscaldamento è stato acceso dal 15 novembre al 31 marzo (circa 135 giorni) ma l'inquilino ha il contratto con decorrenza 01 febbraio, gli va addebitato solo il periodo di effettivo godimento del servizio (circa 60 giorni). Se l'importo relativo a quella u.i. fosse 1000 Euro il calcolo corretto sarebbe: !000/135 * 60.
 

ludovica83

Membro Vintage
Privato Cittadino
Tra l'altro le spese che sono "addebitate" son sulla base del Preventivo di esercizio.
Poi a chiusura di bilancio si conguaglia e nelle tabelle delle ripartizioni spese ce chi specifica chiaramente anche i giorni di godimento = i calcoli sono tutti nero su bianco.

che significa ????
........................
Alla chiusura di bilancio si fanno i conguagli...

Esempio: l'assemblea ha deciso di fare solo 3 rate di esercizio. I giorni successivi l'approvazione di bilancio si registrano già tutti i bollettini che la banca emette a proprietari ed inquilini.
Arriva un inquilino... in un immobile che non era locato: il proprietario va dall'amministratore... con il suo contratto per l'anagrafica e chiede anche i bollettini x l'inquilino... (servizio che si paga a parte).
Vengono eliminati quelli del proprietario a sistema e riemessi assieme a quelli dell'inquilino (= spese ripartite). Ma il ricalcolo parte dal bollettino successivo...

Quindi l'inquilino può trovarsi semmai nella condizione che non si vede addebitato nulla per quei 4 mesi perchè pagati dal proprietario con il precedente bollettino.
A bilancio, si conguaglia = si storna al proprietario e addebita all'inquilino nell'esercizio successivo le effettive spettanze anche per quel periodo o viceversa.
Se risulta che l'inquilino precedente ha pagato di più l'amministratore lo contatta e procede con il rimborso.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
che significa ????
........................

Tra l'altro le spese che sono "addebitate" son sulla base del Preventivo di esercizio.
Poi a chiusura di bilancio si conguaglia e nelle tabelle delle ripartizioni spese ce chi specifica chiaramente anche i giorni di godimento = i calcoli sono tutti nero su bianco.


Alla chiusura di bilancio si fanno i conguagli...

Esempio: l'assemblea ha deciso di fare solo 3 rate di esercizio. I giorni successivi l'approvazione di bilancio si registrano già tutti i bollettini che la banca emette a proprietari ed inquilini.
Arriva un inquilino... in un immobile che non era locato: il proprietario va dall'amministratore... con il suo contratto per l'anagrafica e chiede anche i bollettini x l'inquilino... (servizio che si paga a parte).
Vengono eliminati quelli del proprietario a sistema e riemessi assieme a quelli dell'inquilino (= spese ripartite). Ma il ricalcolo parte dal bollettino successivo...

Quindi l'inquilino può trovarsi semmai nella condizione che non si vede addebitato nulla per quei 4 mesi perchè pagati dal proprietario con il precedente bollettino.
A bilancio, si conguaglia = si storna al proprietario e addebita all'inquilino nell'esercizio successivo le effettive spettanze anche per quel periodo o viceversa.
Se risulta che l'inquilino precedente ha pagato di più l'amministratore lo contatta e procede con il rimborso.
 

dormiente

Membro Senior
Il calcolo corretto consiste nell'addebitare al conduttore solamente le spese di sua competenza relative al periodo di vigenza del contratto di locazione. La questione assume importanza non tanto riguardo alle spese continuative lungo l'arco dell'esercizio (luce, acqua, pulizia scale etc...), ma soprattutto su quelle periodiche come l'eventuale riscaldamento centralizzato. Se ad esempio il riscaldamento è stato acceso dal 15 novembre al 31 marzo (circa 135 giorni) ma l'inquilino ha il contratto con decorrenza 01 febbraio, gli va addebitato solo il periodo di effettivo godimento del servizio (circa 60 giorni). Se l'importo relativo a quella u.i. fosse 1000 Euro il calcolo corretto sarebbe: !000/135 * 60.
Ma metti che nel periodo dei 135 giorni, quando non c'era il conduttore, si sia fatta della manutenzione ordinaria alla caldaia, la ripartizione delle spese a conguaglio, secondo me, non dovrebbe essere divisa nei 365 giorni moltiplicati per i 60 giorni effettivi di locazione del conduttore. Es: fattura fatta entro i 135 giorni, il conduttore viene escluso da questo costo essendo entrato dopo e deve essere addebitato al Proprietario. Al conduttore gli puoi addebitare il consumo o la manutenzione fatta al suo ingresso, non prima. Non so se mi sono spiegato. La ripartizione a giorni deve essere fatta tra proprietari non con un conduttore. Non è forse vero che quando un proprietario affitta il suo immobile ha il dovere di consegnarlo pulito imbiancato e con tutti i servizi attivi? Che faccio addebito al conduttore la pulizia che ho fatto alla caldaia prima che lui entrasse 3 mesi prima, dividendola per 365 giorni e moltiplicandola per gli altri 270 giorni? E cosí per l'imbiancatura? Non mi sembra il caso.:riflessione:
 
Ultima modifica:

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Non è forse vero che quando un proprietario affitta il suo immobile ha il dovere di consegnarlo pulito imbiancato
Non è vero.
addebito al conduttore la pulizia che ho fatto alla caldaia prima che lui entrasse
La pulizia rientra tra gli interventi ordinari: c'è chi la fa ad inizio gestione, chi a fine gestione: l'importante è non addebitare due interventi nella stessa annata.
 

Andrea Occhiodoro

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Ma metti che nel periodo dei 135 giorni, quando non c'era il conduttore, si sia fatta della manutenzione ordinaria alla caldaia, la ripartizione delle spese a conguaglio, secondo me, non dovrebbe essere divisa nei 365 giorni moltiplicati per i 60 giorni effettivi di locazione del conduttore. Es: fattura fatta entro i 135 giorni, il conduttore viene escluso da questo costo essendo entrato dopo e deve essere addebitato al Proprietario. Al conduttore gli puoi addebitare il consumo o la manutenzione fatta al suo ingresso, non prima. Non so se mi sono spiegato. La ripartizione a giorni deve essere fatta tra proprietari non con un conduttore. Non è forse vero che quando un proprietario affitta il suo immobile ha il dovere di consegnarlo pulito imbiancato e con tutti i servizi attivi? Che faccio addebito al conduttore la pulizia che ho fatto alla caldaia prima che lui entrasse 3 mesi prima, dividendola per 365 giorni e moltiplicandola per gli altri 270 giorni? E cosí per l'imbiancatura? Non mi sembra il caso.:riflessione:
Le spese condominiali ordinarie fanno riferimento all'annualità di esercizio. Come ha correttamente risposto @Bastimento se anche l'intervento di manutenzione ordinaria fosse stato effettuato prima dell'ingresso del conduttore, ma quest'ultimo ne avesse poi goduto fino al termine dell'esercizio, sarebbe corretto addebitargli la parte di costo in proporzione del periodo di effettivo godimento.
 

ludovica83

Membro Vintage
Privato Cittadino
L'imbiancatura: tu puoi consegnare l'immobile anche non imbiancato... quindi è una pattuizione a contratto.
Il locatore è tenuto a “consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; mantenerla in stato da servire all’uso convenuto; garantirne il pacifico godimento durante la locazione” (1575cc.).
Il giorno dopo l'inquilino potrebbe decidere di tinteggiarla di altro colore... basta che alla fine del contratto te la riconsegni come l'ha ricevuta. E la tinteggiatura non è un impianto che necessita di manutenzione periodica costante.

La caldaia se è autonoma.... e tu vuoi addebitargliela o no... fa parte della tua pattuizione privata far pagare o no i 100€ di manutenzione, divisa e moltiplicata prima dell'ingresso dell'inquilino.
In condominio con riscaldamento centralizzato... tale spesa si addebita in base all'uso/beneficio. Quindi è giusto che venga ripartita e addebitata solo per i giorni di riferimento.

Se dovessimo essere pignoli... la pulizia caldaia e controllo fumi avviene quando l'impianto è spento. Quindi dopo che ha lavorato per scaldare nell'inverno = riguarda principalmente l'uso fatto in precedenza.
Ma c'è anche da dire che essa viene fatta anche per garantire il mantenimento e il buon funzionamento dell'impianto = in previsione del futuro utilizzo.
Addebitarla quindi per i giorni di utilizzo è corretto.
 

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