Cosa comporta comprare un immobile uso ufficio come prima casa?

[frank56]

Pagherai il 7% di imposta di registro, il 2% di ipotecaria e 1% imposta catastale. Le utenze e l'ICI le pagherai sempre in relazione alla destinazione uso ufficio, ma non so precisamente a quanto ammontano. Ciao!

Ciao a tutti
scusate l'ignoranza, ma in questo caso c'è da pagare anche l' IVA ?
(10% da privato e 21% da impresa)
Grazie

 

[ilragno]

Ciao, la Circolare n.° 19 del 2001 spiega che anche se un immobile è categoria A10, questo può essere utilizzato come prima casa purchè se ne domostri l'effettiva destinazione. Quindi hai accesso alle agevolazioni prima casa. E' importante cmq nell'atto notarile inserire i riferimenti della Circolare!

Sorpresa : nel 2010 la pensavi diveramente da ora, vedi discussione C/1-ufficio tecnico. Ora dici che i cambi di destinazione d'uso dono soggetti obbligatoriamente a riaccatastamento, in contrapposione con studiominucci ed il sottocritto.
Mentre nel 2010 si poteva zompellare da un A/10 ad un A/1.
Memoria corta o qualche segreta circolare AdT, che solo tu conosci : per favore segnalala a Bastimento.
A studiominucci la segnalo io : non mi fido.

 

[Bastimento]

Caro ragno, ... come sai non sono fresco di immobilio....: e la segnalazione mi arriva direttamente senza scomodare il prossimo.
Questa è una discussione molto datata, ma se ricordo bene, faresti bene a leggerla dal principio: quando si parla di grigio, è un attimo vederlo come scuro o come chiaro. Comunque grazie per la risegnalazione: vale la pena ri-approfondire anche questo dettaglio. Vedi: certe questioni mi interessano, non per partito preso, ma per arrivare ad una conclusione seria.

Anticipo il mio sospetto: come tu volonterosamente raccomandavi, le circolari sono legate ad un tema o una domanda. (Fiscale --> AdE, o catastale ? --->AdT)
Se questa era: si può ottenere la agevolazione prima casa, anche se possiedi un A10 e lo usi come abitazione?, la risposta è sì, (andiamo a vedere la circolare?) , perchè l'A2 che stai acquistando è effettivamente la "prima casa" che compri. (vedi punto 2.2.5 della circolare: --> reperibile partendo da ADE e poi in archivio storico.

Fa il paio con la pregressa circolare da questa richiamata Circolare del 02/03/1994 n. 1 - Min. Finanze
a cui rimando al paragrafo riportato al paragrafo 2 in fondo

La locuzione "idoneo ad abitazione", usata per la prima volta nella
citata legge n. 75 del 1993 e successivamente, nel decreto legge n. 155 del 199, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 luglio 1993, n. 243, con
riferimento al fabbricato o alla porzione di fabbricato gia' posseduto, e'
da intendersi oggettivamente, nel senso che l'unita' immobiliare destinata ad
abitazione deve essere classificata o classificabile nelle categorie A1, A2,
A3, A4, A5, A6, A7, A8, A9, A11, occorre, cioe', che risponda ai requisiti
tecnici e di autonomia funzionale che qualificano la stessa come atta all'uso
abitativo. A tale proposito si precisa che non assume rilievo l'utilizzazione
di fatto diversa dalla classificazione catastale, come esempio l'uso ad
ufficio di una unita' immobiliare classificata nella categoria A2

Nei casi particolari, paragrafo 4, al punto 2 dice ancora:

2) Qualora l'acquirente risulti gia' proprietario di un immobile non idoneo ad
abitazione, ad esempio un fabbricato classificato in categoria A10
destinato ad ufficio, l'agevolazione puo' essere concessa.

Mi pare di poter concludere che sul tema agevolazione prima casa, prevalga lo stato di accatastamento, e non l'uso. Ma è un altro tema.
Vedo parentele, ma non similitudini con la discussione del C1.

 

[ilragno]

Caro ragno, ... come sai non sono fresco di immobilio....: e la segnalazione mi arriva direttamente senza scomodare il prossimo.
Questa è una discussione molto datata, ma se ricordo bene, faresti bene a leggerla dal principio: quando si parla di grigio, è un attimo vederlo come scuro o come chiaro. Comunque grazie per la risegnalazione: vale la pena ri-approfondire anche questo dettaglio. Vedi: certe questioni mi interessano, non per partito preso, ma per arrivare ad una conclusione seria.

Anticipo il mio sospetto: come tu volonterosamente raccomandavi, le circolari sono legate ad un tema o una domanda. (Fiscale --> AdE, o catastale ? --->AdT)
Se questa era: si può ottenere la agevolazione prima casa, anche se possiedi un A10 e lo usi come abitazione?, la risposta è sì, (andiamo a vedere la circolare?) , perchè l'A2 che stai acquistando è effettivamente la "prima casa" che compri. (vedi punto 2.2.5 della circolare: --> reperibile partendo da ADE e poi in archivio storico.
est
Fa il paio con la pregressa circolare da questa richiamata Circolare del 02/03/1994 n. 1 - Min. Finanze
a cui rimando al paragrafo riportato al paragrafo 2 in fondo


Nei casi particolari, paragrafo 4, al punto 2 dice ancora:


Mi pare di poter concludere che sul tema agevolazione prima casa, prevalga lo stato di accatastamento, e non l'uso. Ma è un altro tema.
Vedo parentele, ma non similitudini con la discussione del C1.

Ringrazio per il post. Il "reato" di cambiamento-idea è attribuito solo al postante, che nella stessa discussione è stato mazzoliato da quasi tutti, a partire da Granducato.

Ieri notte, ho letto varie circolari ed articoli (extra forums) e resto un pò dubbioso sulla fiscalità "prima casa" di un acquisto A/10 anche dichirando in atto il programma di usarlo come A/2. Quest mattina ho fatto una telefonata ad un conoscente notaio sul cellulare.
Mi ha detto che non crede si possa trovare un notaio che rogiti la vendita di un A/10 con le agevolazioni "prima casa". E' la responsabilità sarebbe in primis del notaio rogante che è respobabile dell'imposizione su l'atto.
Più precisamente ancora mi ha detto che al più farebbe un interpello all'AdE su come comportarsi di fronte alla richiesta del cliente di imposizione prima-casa.
E' però sicuro di risposta negativa al 100%.

L'A/10, d'altra parte, è considerato da AdE come Bene strumentale, e non abitativo.
L'uso misto ad abitazione-studio privato di un A/2, pur potendo restare catastalmente A/2, viene considerato ai fini impositivi A/10. L'uso misto viene rilevato dalla Dichirazione dei redditi UNICO.....senza bisogno di detectives fiscali.

Arrivederci sul forum.

 

[Bastimento]

Ringrazio per il post.

Adesso non ricordo come si fosse svolta la presente discussione, e non escludo che Bruno80 avesse espresso un'idea opinabile: da quello che ho riscontrato dalle circolari citate, cui a suo tempo non avevo dato un'occhiata, mi sembra che ci sia stato un "qui pro quo": la citazione a memoria parrebbe aver rovesciato gli argomenti. (Tralasciamo perchè andremmo OT e non ha senso fare il processo alla tappa...)

Non so dire come oggi si sia assestata la tematica degli A10 che si vorrebbe trasformare ed acquisire come prima casa (intendo per le agevolazioni): è frequente oggetto di domande sui forum e circolari AdE. Non mi sento di escludere, contrariamente al tuo notaio, che certamente ne sa più di me, che una via ci sia: in fondo la legge da 12 mesi per uniformarsi alle condizioni necessarie: forse , oltre al trasferimento della residenza, potrebbe esserci anche il cambio di accatastamento, sempre che si possa ottenere. In fondo la conseguenza è già stabilita:: se dopo 12 mesi non si sono adempiute le formalità-condizioni necessarie, l'AdE passa a riscuotere l'intero ammontare delle imposte, precedentemente risparmiate come "prima casa".

Ho invece un rilievo su quanto affermi:

L'uso misto ad abitazione-studio privato di un A/2, pur potendo restare catastalmente A/2, viene considerato ai fini impositivi A/10. L'uso misto viene rilevato dalla Dichirazione dei redditi UNICO.....

Qui non mi trovo: le istruzioni UNICO prevedono che in caso di utilizzo "6" la tassazione avvenga sulla base della rendita catastale, senza maggiorazione.
Concluderei che continuerebbe anche ai fini impositivi ad essere considerato A2.

 

[threedesign]

Sono arrivato a leggere tutto questo thread perchè sono un titolare di ditta individuale che vuole capire se conviene e se si può comprare un immobile abitativo come ditta come bene strumentale e scaricarne i costi oppure è necessario acquistare un ufficio a10 per goderne.

Premesso che anche la mia interpretazione è che l' a10 non possa godere di agevolazioni prima casa in quanto non abitativo, ciò che mi ha colpito è il punto in cui l' AdE pone come esempio il possesso di un A10 di fatto adibito ad abitazione, che onestamente non so cosa voglia intendere dato che l'interpretazione univoca della legge è che in A10 non si può abitare, e mi pare assai strano che l' AdE faccia esempi di comportamenti illeciti...

La spiegazione che mi sono provato a dare è che all' AdE non interessa l'uso, e che il fatto interessi altri enti, però mi sembra assai strano che facciano esempi illeciti...

A me interesserebbe perchè come detto ho ditta individuale e comprando A10 scaricherei i costi, ci lavorerei dentro, però ci dovrei anche vivere... Però so che nel mio comune, nonostante ci siano probabilmente circa 1-200 famiglie che abitano in A10 di nuova costruzione, c'è stato un caso in cui i vigili hanno contestato con sopralluogo la presenza di cucina e mobili abitativi, oltre a un box trasformato in abitazione. La spiegazione che posso darmi è che forse intervenuti per una segnalazione sul box non abbiano potuto far finta di non vedere il resto...

Un'altra riflessione che posso fare è che sia molto più facile incappare in problemi se l'acquisto viene fatto come privato anzichè come titolare di ditta...

Voi cosa ne pensate e cosa potete dirmi al riguardo? Grazie mille anticipatamente dei vostri pareri...

 

[Antonello]

Non ho riletto tutta la discussione, ma ricordo molto bene l'argomento, anche se datato.
Comunque, se acquisti come privato non scarichi nulla ed hai sempre la spada di damocle sulla testa per eventuali controlli..
Idem come azienda dove puoi scaricare i costi nella sua totalità con ammortamenti pluriennali. Rimane sempre e comunque l'incognita dell'utilizzo come abitazione che può essere suscettibile di controllo e relativa sanzione.
L'unico consiglio, se vuoi stare nella tranquillità, è quello di acquistare due locali. Uno per l'abitazione e l'altro per svolgere l'attività.

 

[threedesign]

Approfondendo il discorso ho scoperto che esistono gli immobili strumentali per destinazione, e che quindi posso acquistare una casa e usarla esclusivamente come ufficio o ad uso promiscuo...

La mia meraviglia deriva però dal fatto che l' Ade parli di ufficio adibito di fatto ad abitazione, cosa che risulta illecita per definizione...

Grazie per il tuo parere.

 

[Umberto Granducato]

La mia meraviglia deriva però dal fatto che l' Ade parli di ufficio adibito di fatto ad abitazione, cosa che risulta illecita per definizione...

l'AdE registra tutto o quasi, nel senso che deve incassare le tasse.
I problemi possono essere di natura civilistica, nel caso un giudice ti farebbe ripristinare l'immobile all'uso corretto e ti trasformerebbe il contratto per come deve essere

 

[Annasky@]

Buona sera, ho un problemino che assomiglia quello in discussione...certa gente parla dell' legge tombale ma non so nulla di specifico, mio padre ha acquistato un immobile da una s.r.l. in fallimento, dove si trovano ufficio A 10, cantina C 2 e il resto sono appartamenti classificati come A 3...rogito notarile dice che entro 18 mesi per poter prendere agevolazioni di prima casa deve fare residenza, andando in comune negano tutto e praticamente ci hanno constretto di cambiare la destinazione del D10 che costa cca 15000€...mi chiedo...lo possono fare anche se mio padre abita in regolare appartamento classificato A 3? Ci propongono anche di aprire un attività produttiva per non dover cambiare destinazione dell'ufficio, chiedo a voi esperti se comune veramente può chiedere che venga cambiata la destinazione