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  1. StefanoT

    StefanoT Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno, i fatti in breve: una agenzia ci mostra un appartamento composto da un tot di stanze e un balcone chiuso da infissi di alluminio che denomina Veranda nell'annuncio.
    Andiamo al preliminare facciamo partire le pratiche del mutuo e il crif blocca tutto perché la veranda é abusiva. Da qui partono 5 mesi di calvario.

    A mio modo di vedere l'agenzia doveva cautelarci e verificare lei stessa che stesse vendendo un abuso o meno ma loro sostengono di no. Se così fosse a cosa serve una agenzia? Senza considerare che dopo il blocco del crif le trattative e i contatti sono avvenuti esclusivamente fra compratori e venditori.

    Secondo voi o secondo la legge vigente (che però io non conosco)

    Grazie per il vostro contributo.
     
  2. Stefano86

    Stefano86 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Il crif blocca tutto per veranda abusiva? ahahahahahahahaah.....
    Il crif blocca tutto se tu hai problemi (rate insolute, pagamenti in ritardo etc etc etc...)
    Il controllo della documentazione non spetta al mediatore (anche se un mediatore professionale e attento fa le opportune verifiche)...
    Spetta al venditore condonare la veranda (se possibile) o rimuovere l'abuso.
    L'immobile è vendibile.
     
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  3. Slartibartfast

    Slartibartfast Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    x Stefano86: Crif è anche il nome di una società che si occupa di perizie.
    x StefanoT: si, credo proprio che l'agenzia debba verificare la regolarità urbanistica. Nella proposta era stata indicata la veranda oppure si era scritto qualcosa tipo "terrazzo coperto"?
     
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  4. StefanoT

    StefanoT Membro Junior

    Privato Cittadino
    Era indicata veranda.
    Per me dovevano pensarci loro altrimenti a cosa serve affidarsi a una agenzia?
     
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  5. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Purtroppo StefanoT viviamo in un paese strano.
    Tanto strano che a volte si effettuano degli abusi incredibili ed a volte si bloccano le pratiche di mutuo per una scemenza.

    Certamente l'agenzia avrebbe potuto verificare e comunicarti che la loggia era stata "sigillata" senza autorizzazioni. Di contro un perito che blocca la procedura per 3 infissi in alluminio che possono essere smontati e rimontati in poche decine di minuti è forse un po' troppo pignolo.

    Tutto dipende dall'intelligenza delle persone.

    Ci sono periti che fanno smontare i sanitari dei bagni nei sottotetti, altri che si limitano a non fotografarli (tanto dovrebbero essere rimontati subito dopo il rogito!)...

    Ma 5 mesi mi sembrano un po' troppi. Sarebbe bastato smontare la veranda e richiedere al perito di effettuare un secondo sopralluogo...

    Sei sicuro che non ci sia dell'altro?

    Sulla responsabilità dell'agenzia, esiste il principio della media diligenza che certamente parte dal presupposto secondo il quale l'agente immobiliare non è un tecnico abilitato, nè un avvocato od un notaio, nè un commercialista ma una "strana" figura professionale che bazzica un po' di tutto ma non è "esperto" di nulla.

    Questo vuol dire che se le piantine catastali riportavano magari la dicitura "veranda" ed il proprietario la descriveva come tale, sarebbe difficile ascrivergli la responsabilità per non aver effettuato degli approfondimenti urbanistici... magari...

    Ma se anche le catastali riportavano balcone o loggia, forse sarebbe possibile sostenere che non ci sia stata da parte sua neppure quella media diligenza che la giurisprudenza riterrebbe necessaria...
     
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  6. Zagonara Emanuele

    Zagonara Emanuele Membro Junior

    Agente Immobiliare
    L'agenzia avrebbe dovuto verificare che la veranda fosse "regolarmente" accatastata e quindi vendibile come tale.
    Bastava procurarsi una planimetria catastale o richiedere la documentazione relativa al permesso di istallazione o del condono (se condonata).
    Se ha indicato "veranda" nella proposta e/o nel preliminare ma in realtà si tratta di un balcone verandato abusivamente (cioè non accatastato come tale), ha sbagliato l'agenzia a scrivere "veranda".
    Direi che in questo caso si tratta di un errore li trascuratezza e/o leggerezza.
    L'agenzia avrebbe dovuto accertarsi dell'esatto accatastamento della "veranda" e/o almeno astenersi dal definirla tale nero su bianco.
    Comunque, bloccare una pratica di mutuo per un simile dettaglio appare davvero esagerato; sarebbe stato sufficiente ignorarla in sede di perizia, e/o smontarla, per avere una posizione regolare e poter procedere rogito.
    Questo inconveniente spiacevole lo imputerei però l perito della banca.
    Per quanto riguarda l'affare (a meno che l'acquisto non sia stato motivato proprio dalla presenza della veranda che per qualche ragione particolare ti tornava utile) direi che che si tratti di un balcone scoperto o verandato cambia davvero poco per non dire nulla.
     
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  7. StefanoT

    StefanoT Membro Junior

    Privato Cittadino
    La storia è lunga, siamo dovuti andare per avvocati perchè noi non abbiamo accettato il prezzo che avevamo messo in preliminare in quanto l'immobile non era più aderente alla descrizione data più tutte le menate per eventuali sanatorie.
    In questo frangente mi sarei aspettato che l'agenzia giocasse un ruolo più deciso invece di eclissarsi ed aspettare che noi si passasse agli avvocati.
    Se avessero fatto da mediatori saremmo potuti andare in agenzia e magari avremmo potuto trovare un accordo senza bisogno di far scrivere lettere e pagare un'ulteriore professionista (l'avvocato).

    Quello che sta succedendo ora è che il 3% che l'agenzia vorrebbe che noi gli riconoscessimo io sono un po' restio a darlo totalmente. Per come la vedo io siamo finiti in tutti sti casini per una loro trascuratezza: se avessero denunciato subito l'abuso (in fase di visita all'immobile) probabilmente non l'avremmo neanche presa in considerazine o magari ci saremmo accordati per smantellare tutto e passare il crif...

    ..magari sbaglio e ho una visione distorta di quello che si può realmente fare...
     
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  8. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Dato che ormai hai fatto il passo di avvalerti di un avvocato, tanto vale "sfruttarlo" per valutare se ci sono gli estremi per non pagare l'agenzia e visto quello che è successo a me non sembra per niente fuori luogo.
     
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  9. Zagonara Emanuele

    Zagonara Emanuele Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Si, forse è il caso di "contrattare" con l'agenzia. Magari invece di pagare il 3% si potrà concordare una somma forfettaria che "accontenti" tutti senza dover spendere soldi in avvocati e perdere altro tempo.
     
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  10. StefanoT

    StefanoT Membro Junior

    Privato Cittadino
    Di nuovo l'avvocato :triste:
    Proveremo a chiedere a lui. Dimenticavo inoltre, che in annuncio avevano scritto acqua calda condominiale che poi, andando in amministrazione a firmare, si è rivelata una bufala. Abbiamo fatto poche modifiche al progetto ma vuol dire proprio che non hanno verificato nulla... a cosa servono allora?
     
  11. Zagonara Emanuele

    Zagonara Emanuele Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Ci sono verifiche e verifiche. Alcune deve farle l'agente obbligatoriamente, altre le deve sempre fare lui per buona norma, altre ancora (spettano sempre a lui) per semplificare la trattativa e la vita a tutti. Poi ci sono quelle che non spettano all'agente (perchè riguardano cose ininfluenti e banali), per le quali ci si deve attivare in proprio (mi riferisco all'acquirente), oppure si devono espressamente richiedere all'agente. Ovviamente, l'agente deve essere persona seria, capace, affidabile e corretta (e nel tuo caso specifico non posso esprimermi perchè non conosco il collega e neppure la sua versione dei fatti) perchè tutto (o quasi) possa andare bene. A volte però ci sono anche semplici dimenticanze e/o situazioni che possono passare in secondo o terzo piano rispetto ad aspetti molto più important di una trattativa. Quindi non sempre si tratta di mancanza di capacità o professionalità.
    Mi ripeto, prima di rivolgerti all'avvocato, parlane serenamente col collega.
     
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  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    parla del tuo agente non parlare al plurale.
     
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  13. Slartibartfast

    Slartibartfast Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    magari si può anche non pagare niente ed aspettarsi come minimo delle scuse!
     
  14. StefanoT

    StefanoT Membro Junior

    Privato Cittadino
    Scusa non volevo offendere nessuno. Il mio plurale era riferito ai miei agenti immobiliari.
     
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  15. StefanoT

    StefanoT Membro Junior

    Privato Cittadino
    Vediamo cosa succede cercheremo di capire come procedere. Il "forfettario" può essere una soluzione... anche se mi sta ancora provocando disagi (siamo finiti sotto Natale e farsi consegnare il materiale è praticamente impossibile:triste: ...ovviamente stiamo pagando affitto e mutuo in contemporanea)
    In un'ottica collaborativa e umana vedrò di proporre qualcosa del genere.
     
  16. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il compito dell'agenzia è di mettere in contatto le parti per la conclusione dell'affare, informandole dei fatti a loro conoscenza, e di quelli conoscibili con la media diligenza, come dice CheCasa!, che possano influire sulla valutazione dell'affare.

    Sebbene i controlli urbanistici veri e propri non siano appannaggio degli agenti immobiliari...

    ...secondo me un'appartamento con un balcone verandato urla "CONTROLLAMI CONTROLLAMI CHE QUI POTREBBE ESSERCI QUALCOSA DI STRANO", e quindi rientra appieno nella diligenza minima.
    Naturalmente il mio giudizio è viziato dal fatto di non conoscere bene le circostanze né l'immobile, per cui, cum grano salis.
     
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  17. StefanoT

    StefanoT Membro Junior

    Privato Cittadino
    Adesso, con il senno di poi, sarei in grado di capire e gestire una situazione simile...
    Le catastali (ora me lo ha insegnato il mio geometra) riportavano correttamente un semplice balcone. Io sono un "semplice" cittadino consulente informatico e di piantine catastali posso non capirci un'acca, ma per l'agenzia non doveva essere lampante??
     
  18. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Sì. .. sarà una delle tante agenzie convinte che avendo creato il contatto ha guadagnato la provvigione per diritto divino.
    Questi fanno danni a venditori, acquirenti e loro stessi colleghi seri. Eppure esistono ancora...
     
  19. cicciocolosso

    cicciocolosso Membro Junior

    Privato Cittadino
    Diciamo la tutta sta verità però dai, la legge è palesamente a favore delle agenzie immobiliari, per la semplice formula che è sufficiente, porre in contatto venditore e acquirente, che ecco che scatta il diritto alla provvigione. E su questo, senza offesa per nessuno, ma è così, tutti ci marciano. Per esperienza personale vi dico, che se dovessi varcare la soglia di una qualsiasi agenzia, lo farei facendomi precedere da un avvocato. Dico ciò perché proprio in questo forum due anni addietro ad un quesito posto dal sottoscritto, mi è stato suggerito in conclusione di pagarere l'agenzia in toto. E poiché ritenevo quel 3% rapinato avevo tentato una mediazione, proprio perché, come il quasi nello specifico la trattativa nel mio caso è stata conclusa per la mia caparbietà. Arrivando a concludere l'acquisto rifiutandomi di saldare l'agenzia, nonostante l'emissione di fattura e la registrazione sul rogito della stessa, con in allegato la mia dichiarazione sul mancato pagamento. Ebbene, dopo una seconda personale dichiarazione all'agente disonesto in questione, dicendo che pagherò solo se costretto da un giudice e mai di mia iniziativa. Ad oggi non ho ricevuto più intimazioni di pagamento, tutti spariti.
     
    Ultima modifica: 17 Dicembre 2016
  20. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Come è finita?
     

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