E' possibile cedere ad altro condomino la quota condominiale di una cantina comune ?

[maintainer]

Salve a tutti.
Ho una domanda un po' particolare. È possibile cedere una quota condominiale ad altro condomino?
Ad esempio per una cantina appartenente a tutti i condomini, in proporzione ai millesimi, è possibile per un condomino cedere i suoi millesimi di detta cantina ad altro condomino?

Non so se esiste una risposta, comunque grazie.

 

[SGTorino]

In merito non dice niente il regolamento di condominio o l'atto d'acquisto dell'appartamento?

 

[H&F]

Un regolamento di condominio che non fosse compatibile con il Codice Civile è inefficace. Quanto alla probabilità che il regolamento di condominio e l'atto di proprietà regolino la vendita di quote della cantina in contrapposizione al Codice Civile, credo sia molto bassa se non inesistente.

 

[Tovrm]

La risposta è no.
Non è consentito rinunciare a quote di parti comuni. La cessione può avvenire solo contestualmente alla cessione dell'unità immobiliare.

 

[H&F]

La risposta è no.
Non è consentito rinunciare a quote di parti comuni. La cessione può avvenire solo contestualmente alla cessione dell'unità immobiliare.

Mi fa piacere leggere a tua posizione, che ritengo abbia la matrice in una lettura del Codice Civile.

 

[SGTorino]

Qualora a seguito della vendita di una quota in proprietà indivisa di un bene accessorio la qualità di proprietario pro indiviso del bene accessorio e di proprietario esclusivo del bene principale non coincida più nello stesso soggetto, il vincolo pertinenziale viene a cessare per l'atto di disposizione del bene accessorio da parte del proprietario della cosa principale non essendo ipotizzabile con l'ingresso nel rapporto di un terzo non proprietario del bene principale, la sussistenza della volontà di quest'ultimo di vincolare la sua quota di proprietà del bene accessorio a favore del bene principale di proprietà altrui.
Cass. civ., Sez. II, 10/05/2000, n. 6001

Ho citato questa sentenza, non so quanto pertinente in verità, perchè a me è capitato un caso in cui tutti i condomini avevano ceduto la loro quota di comproprietà (non di quota millesimale) di un vano uso sgombero interrato, inteso quale bene comune, a favore di un unico condomino, mio cliente, il quale, non essendoci divieti particolari previsti dal regolamento di condominio, era diventato pieno proprietario con atto notarile. So che dopo l'atto, era stato dato mandato all'amministratore di ricalcolare le quote millesimali.

 

[SGTorino]

Qualora un bene oggetto di proprietà condominiale subisca - in base ad apposita delibera assembleare - un mutamento di destinazione tale da farne cessare la qualità condominiale, al medesimo non si applicheranno più le norme concernenti la disciplina dei beni comuni del condominio, bensì quelle della comunione ordinaria, in base alle quali ciascun partecipante può cedere ad altri il suo diritto di comproprietà; ne consegue che, ove la vendita di quel bene sia stata stipulata soltanto da uno o più ma non da tutti i comproprietari, si determina non la nullità bensì l'inefficacia relativa del negozio, che non può, pertanto, essere rilevata d'ufficio dal giudice, ma solo dalla parte acquirente, che è l'unica titolare dell'interesse a che il bene indiviso sia venduto per l'intero e che può anche scegliere di riconoscere validità al contratto di trasferimento di singole quote di proprietà. (Cassa con rinvio, App. Venezia, 08/06/2004)
Cass. civ., Sez. II, 08/04/2011, n. 8092

 

[Tovrm]

Il Codice civile non disciplina espressamente la materia relativa alla cessione di quote di parti comuni. Tuttavia, dice delle cose piuttosto importanti, che consentono, a mio parere, di sostenere l'inalienabilità delle proprie quote di parti comuni.

Art. 1102, comma 1: «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.»

Art. 1118, comma 2: «Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene...»

e, soprattutto:
Art. 1118, comma 2: «Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.»
La ratio è evidente: non è consentito rinunciare ai propri diritti sulle parti comuni al fine di sottrarsi al contributo alle spese di manutenzione. Quanto indicato agli artt. 1103 e 1104 in relazione alla comunione di beni, subisce dunque una limitazione specifica, forte, nel caso di condominio: le parti comuni non sono, pertanto, alienabili, salva la fattispecie citata da SGT Torino, ma in quel caso, all'unanimità, il condominio ha deliberato una diversa destinazione e la conseguente cessione delle parti comuni.

 

[SGTorino]

Grazie Tovrm!

 

[Bastimento]

Sul tema era stata fatta una discussione analoga, che sembrava portasse a diverse conclusioni. La posto per confronto ed integrazione ai commenti pervenuti.

http://www.immobilio.it/threads/si-...sulle-parti-comuni-es-portineria.19144/page-4

Mi sembra di ricordare anche un intervento di pennylove che motivava la possibilità e libertà di ciascun "comunista" a cedere la propria quota, senza bisogno di consensi da parte condominiale (salvo disposizioni contrarie del RdC): non era la conclusione che mi aspettavo, ma tant'è.