Ho comprato un appartamento con difformità. Si può annullare l'atto?

[shanta]

Re: Ho comprato un appartamento con difformità. Si può annullare

L'atto è nullo poiché "In particolare, assumono estrema rilevanza per la loro frequente incidenza sulla pratica negoziale le cause di nullità previste dalla l. 28.2.1985, n. 47, in materia urbanistica, e dalla l. 26.6.1990, n. 165, in tema di avvenuta denuncia dei redditi relativi ad immobili urbani."

In atto è scritto che parte venditrice garantisce il bene conforme alle leggi e strumenti edilizi vigenti, essendo in caso contrario tenuta al risarcimento di ogni e qualsiasi danno causato a parte acquirente; si tratta di una dichiarazione in atto resa dal venditore che contemporaneamente solleva il notaio da ogni responsabilità.
Inoltre essendo la difformità non conoscibile all'acquirente tramite la visione della planimetria si rientra anche nel vizio occulto.

Pertanto:
Il notaio non è responsabile dato che lui è tenuto solamente a verificare la commerciabilità del bene dal punto di vista fiscale ed ipotecario, l'urbanistica non è suo argomento.
L'agenzia non so, per me doveva verificare.

Per eventuali prossimi acquisti fai sempre fare da un tuo tecnico di fiducia una relazione di conformità urbanistica, o almeno chiedi che venga fatta fare da un tecnico dell'agenzia che sotto la sua responsabilità dichiara se l'appartamento è conforme o meno.

Buongiorno RobertoSpalti!
Si hai ragione purtroppo il notaio non ha responsabilita' per legge , l'agenzia non è tenuta a verificare e dichiarare che l'immobile è conforme alle norme, alla pratica depositata in comune, quando invece ci sono delle difformita' , equivale a dichiarare il falso in atto pubblico.
Purtroppo è successo a me nella vendita di un immobile piuttosto importante del quale non conoscevo le difformita' essendomi affidata al geom professionista e non verificando piu approfonditamente da parte mia. Si è risolta con un accordo extra giudiziario alquanto pesante, ma ben più pesante sarebbe stato rendere nullo l'atto. Inoltre la pratica è stat a mal condotta dall' avvocato che aveva fretta di chiudere la cosa senza condurre un'adeguata trattativa in mio favore, poichè anche noi avevamo elementi pesanti sui quali rifarci nei loro confronti.
Certo, il caso sopra riportato al confronto è ridicolo. buona giornata

 

[shanta]

Buongiorno RobertoSpalti!
Si hai ragione purtroppo il notaio non ha responsabilita' per legge , l'agenzia non è tenuta a verificare e dichiarare che l'immobile è conforme alle norme, alla pratica depositata in comune, quando invece ci sono delle difformita' , equivale a dichiarare il falso in atto pubblico.
Purtroppo è successo a me nella vendita di un immobile piuttosto importante del quale non conoscevo le difformita' essendomi affidata al geom professionista e non verificando piu approfonditamente da parte mia. Si è risolta con un accordo extra giudiziario alquanto pesante, ma ben più pesante sarebbe stato rendere nullo l'atto. Inoltre la pratica è stat a mal condotta dall' avvocato che aveva fretta di chiudere la cosa senza condurre un'adeguata trattativa in mio favore, poichè anche noi avevamo elementi pesanti sui quali rifarci nei loro confronti.
Certo, il caso sopra riportato al confronto è ridicolo. buona giornata

 

[imported_bubù]

ciao ragazzi e grazie a tutti per le risposte
Volevo chiarire che non è un velux ma è tipo una cameretta con finestra (qui si chiama abbaino)sul tetto e non è lunico. poi non è che abiamo cambiato idea anzi abiamo fatto di tutto per poterlo sanare senza riuscirci visto che l'app.ci piace
comunque dopo i vs interventi in particolare quello di roberto o le idee più chiare ed oggi stesso farò la a/r poi fi farò sapere .

 

[Umberto Granducato]

Ah ora la cosa è un pò più chiara. Sembrava si stesse parlando di un velux e solitamente è un problema che si risolve abbastanza agevolmente. Si tratta di un aumento di volume ect.. quindi non sanabile.
In bocca al lupo.

 

[Roby]

DI casi come questo ce ne sono un'infinità, anni fa successe pure a me e non ne fui coinvolto, anche se mi arrivarono per anni lettere dell'avvocato di controparte per interrompere la prescrizione.

NOn sto a spiegarvi il caso, ma mi vorrei concetrare sul fatto che le utlime sentenze stanno sempre pià indirizzandosi verso la nostra responsanilità di "professionisti"che devono ormai quasi obbligatoriamente controllare tutto..............ma non siamo professionisti giusto? siamo ausiliari del commercio, eppure...............quacuno ogni tanto ci lascia le cosidette "penne".

 

[Bagudi]

ma cosè un'abbaino?

Dalle mie parti con questa terminologia si indica spesso, anche erroneamente, la finestra tipo velux dei sottotetti.

Bubù dice che l'abbaino si vede da Google, mi viene quindi da pensare che si tratti proprio di un velux... Che quindi non è praticamente mai soggetto ad approvazioni di permessi per l'installazione; a meno che, come giustamente dice Roberto, non si stia operando sotto vincoli paesaggistici.:

Scusate, due rilievi:
- un abbaino potrebbe anche essere un piccolo sottotetto sopraelevato abusivamente

- ma il fratello di Bubù non l'ha visto questo.... "manufatto" che non sappiamo cos'è ? e nessuno ha chiesto niente ? Magari era anche contento che l'abbaino ci fosse ....

Purtroppo, mi rendo conto sempre di più della necessità di controllare anche i progetti, oltre al catasto !
A Bologna siamo pieni di difformità !!! Ovviamente parlo di quelle realizzate prima del 1967 !
Silvana

 

[roberto.spalti]

Re: Ho comprato un appartamento con difformità. Si può annullare

Il Catasto italiano ha solo scopo fiscale e non è probatorio né della proprietà né tantomeno della conformità urbanistica di un bene, per cui è sempre necessario far redigere una relazione tecnica ad un tecnico iscritto all'Albo che verifichi la rispondenza dello stato di fatto con quanto depositato in Comune e certifichi il tutto con l'apposizione del timbro (quindi la responsabilità è sua).
La redazione a chi spetta? In alcune zone si dice che poiché è a tutela dell'acquirente che sia lui a farsela fare da un Suo tecnico di fiducia, in altre zone si dice che siccome il venditore deve dichiarare la conformità del bene in sede di rogito il costo spetta a lui; dato che comunque parliamo di cifre che si aggirano dai 300 ai 500 € (a fronte di una vendita di svariate decine di migliaia) che la faccia chi vuole ma che sia fatta.

Tutto ciò che è antecedente al 1 Settembre 1967 è urbanisticamente conforme dato che quella fu la prima legge relativa all'urbanistica.

 

[lor]

dove è scritto che tutto quello antecedente al settembre 1967 è urbanisticamente conforme

 

[roberto.spalti]

Re: Ho comprato un appartamento con difformità. Si può annullare

Il primo settembre 1967 è entrata in vigore la prime Legge italiana che riguardava l'urbanistica e regolava il procedimento di progettazione di un edificio, la sua realizzazione, e la conformità; prima di tale provvedimento non era necessario presentare progetti e si costruiva in maniera molto più semplificata.
Comunque l'antecedente al 1967 è valido solamente se dopo tale data l'immobile non ha subito modifiche tali da richiedere concessioni o autorizzazioni (quindi solo manutenzioni ordinarie).
In caso contrario deve rispondere alle norme edilizie vigenti.

 

[lor]

e comunque credo che esista già una legge, relativa all'urbanistica, a far data dall'anno 1944