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  1. annalisa72

    annalisa72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Bongiorno,
    ho un enorme problema con l'acquisto di una casa, o piuttosto i miei genitori hanno un enorme problema, cerco di riassumere una situazione che neanche a me é completamente chiara, abito all'estero e come informazioni ho solo quello che mi dicono i miei che é molto impreciso (sono persone anziane). Allora:
    -circa dieci anni fa i miei genitori hanno comprato una villetta con giardino presso un costruttore del nostro paese (dove ovviamente ci conosciamo tutti e siamo tutti amici). quindi un acquisto su piantina. In realtà é un unità artigianale e non una civile abitazione (mio padre imprenditore aveva all'epoca una partita IVA quindi l'acquisto é fattibile, sarà trasformata in civile abitazione in un secondo momento). Compromesso firmato (non penso da un notaio) con un anticipo di un terzo del valore globale della casa.
    -i lavori cominciano, tutto va bene durante qualche anno. Mio padre che tiene tantissimo a quasto progetto, sborsa ancora un terzo tra assegni e denaro cash (di cui se ho ben capito ha avuto in cambio delle riceute del costruttore).
    -dopo qualche tempo, blocco del cantiere per un problema di destinazione d'uso, il cantiere resta bloccato diversi anni. E qui cominciano i guai.
    -dopo un ALT di qualche anno, il cantiere ricomincia, ma misteriosamante molto molto a rilento, mentre allo stesso tempo il costrutture comincia e finisce altri cantieri anche piu importanti.
    -finalemente maggio 2016 (consegna prevista nel compromesso, 2008!!!) le case sono finite, finizioni comprese, pronte alla consegna, i miei vendono l'appartamento e chiedono al costruttore un data per fare il rogito e ...sorpresa: il costruttore non puo', non riesce ad avere il frazionamento del mutuo dalla banca e quindi il notaio noj puo fare l'atto. E sapendo perfettamente che i miei genitori tra 15 giorni saranno in mezzo a una strada (devono lasciare l'appartamento) ESIGE che moi padre gli versi il saldo senza ufficializzare la vendita! E in cambio li autorizza ad entrare in casa. Ho detto a miei di non dargli neanche un centesimo in più!
    Come puo' osare chiedere una cosa del genere? che tipo di azione legale possiamo fare? che vale il compromesso dei miei se non é stato fatto da un notaio?
    Grazie a tutti.
     
  2. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Questione complessa, necessario leggere le carte per vedere se la fattispecie può ricadere, oppure no, nella disciplina degli immobili da costruire.
    Sarà necessario raccogliere (sempre a brevissimo, visti i tempi della vicenda) informazioni in merito al costruttore (imprenditore o società, stato della medesima) e poi valutare il da farsi.
    Temo sia necessario rivolgersi ad un legale nel più breve tempo possibile.
     
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  3. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    quando è stato dato il primo acconto, ovvero il preliminare in che data è stato sottoscritto?
    qual è la motivazione?
    verificare la fine lavori e pratica catastale. Avete fatto due chiacchiere con il notaio?
    hai fatto bene a consigliare di non versare soldi. Ma mi muoverei invece diversamente. Dato che è lui in ritardo e quindi non ha rispettato la consegna, siete voi che state avendo un danno. Quindi addebitare per ogni giorno di ulteriore ritardo la spesa di un residence o albergo.
     
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  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    come siete arrivati ad oggi? Avete man mano prorogato il termine?
     
  5. annalisa72

    annalisa72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    cara Rosa, grazie per aver risposto cosi' velocemente. Il costruttore ha contattato mia sorella per invitarla dal suo notaio il quale dovrebbe "spiegare" la situazione del suo cliente ai miei familiari. Quindi domani ci saranno le due chiacchiere dal suo notaio. Mia sorella si farà accompagnare dal nostro commercialista, per il momento, senza avvocato. L'idea é recuperare più elementi possibili per poi farli analizzare, insieme a tutte le scartoffie firmate da mio padre, dal nostro notaio affinche faccia anche lui una analisi della situazione. E decidere rapidamente cosa fare, abbiamo comunque l'intenzione di rivolgersi ad un legale.
    il compromesso di vendita é stato fatto il 15.05.2006. Non dal notaio, ma é stato registrato dal costruttore presso l'ufficio delle entrate, se ho capito bene.
    No, non credo che ci sia un termine prorogato, perché se il termine del compromesso é stato superato che succede? Perché siamo arrivati a questo punto? perché mio padre voleva assolutamente questa casa, e non ha voluto fare nessuna azione prima... "perché il costruttore stava finendo". Le motivazione
     
  6. annalisa72

    annalisa72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    le motivazioni a non concludere le vendite da parte del costruttore mi sono assolutamente oscure, non capisco che motivazione ha, ne la sua banca a non frazionare il mutuo affinché questo cantiere sia definitivamente chiuso.
    Domani avro' altri elementi.
    La tua idea di fatturargli le spese di albergo o residence é ottima, ma devo procedere tramite un legale?
    Grazie a tutti.
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Nel 2006 ... Non vi aveva rilasciato la fideiussione a garanzia dei pagamenti?
    Il fatto che la banca non frazioni il mutuo merita un approfondimento e vi consiglio di farvi assistere dall'avvocato.
    Quanto manca al saldo? Evidentemente il mutuo e superiore agli incassi che deve avere.
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Prima cosa da chiedere é la fine lavori e la pratica catastale.
    Con questo l'avvocato può agire a fare una forzatura con la banca per salvare il salvabile. Si può arrivare ad un accordo solo per la vostra unità immobiliare utilizzando il saldo che deve tuo padre meno una penale per disagio avuto. Per la legge 122/2005 si ha la nullità dell'atto se non viene rilasciata fideiussione. Ma sarà l'avvocato a consigliarti cosa fare, in base ai soldi che avete sborsato.
     
  9. annalisa72

    annalisa72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    No, non c'é la fedeiussione, penso che la legge che la prevede é di luglio 2005 e mio padre non ne era al corrente. In più tutto é stato fatto all'insegna della "fiducia e del buon umore".... grave errore, ma é inutile piangere sul latto versato.
    Mancano 100mila euro per il saldo, i miei ne hanno gia versato piu del doppio, una parte come caparra alla firma del compromesso e il resto nell'anno seguente a piccoli e medi pagamenti, poi c'é stato il blocco del cantiere e quindi più niente.
    Quanto tempo puo' durare questa storia del frazionamento tra lui e la sua banca? non hanno, a un certo punto, interesse tutte le parti a che questa storia si concluda?

    Ma il peggio di tutta questa storia é il ricatto attuale che sta facendo ai miei: mi date il saldo (praticamente tutto cio' che resta ai miei) altrimenti non vi do l'autorizzazione di entrare... ma tutto gli é permesso a questo tipo? non ha nessun obbligo verso gli acquirenti? non é un tentativo di estorsione? Premetto che sapeva perfettamente che mio padre aveva messo in vendita l'appartamento in cui vivono attualmente, e lui ha ovviamente omesso di dirgli che il notaio non avrebbe potuto procedere all'atto perché non c'era il frazionamento...
     
    Ultima modifica di un moderatore: 31 Maggio 2016
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non devono dare un centesimo. Piuttosto l'avvocato deve procedere e in fretta.
    Capisco cosa vuol dire Dover consegnare la loro casa ma non avete alternative. Non dare soldi se non avete prima chiara la situazione di come mai la banca non accetta il frazionamento. Vedrai che l'avvocato riuscirà a colloquiare con la banca e trovare la mediazione e accordo affinché possano rogitare.

    Ci sta provando a chiedere il saldo senza passaggio di proprietà ma da ora in poi bisogna cercare di rogitare.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 31 Maggio 2016
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  11. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tutto lascia pensare che il costruttore è in grossa sofferenza economica

    situazione a grosso rischio

    La Banca di solito non fà nessuna resistenza e non ostacola l'eventuale restrizione d'ipoteca l'importante è versagli il giusto controvalore

    é chiaro che in questo caso il costruttore4e ha già preso come acconti quasi la totalità del prezzo convenuto, l'importo a saldo è minimo (per logica da versare alla banca come estinzione parziale dell'intero mutuo indiviso) per la banca non sufficiente a liberare l'immobile dalla garanzia ipotecaria

    Una cosa è certa ... c'è stata troppa leggerezza da parte vostra dargli il saldo del prezzo equivarrebbe ad un suicidio.

    hai detto che ha iniziato altri cantieri
    forse avrà anche qualche altra proprietà libera da privilegi/ipoteche
    rivolgiti ad un legale e vate valere i vostri diritti finchè siete in tempo .... aggredite
     
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  12. annalisa72

    annalisa72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Ingelman, domani dopo essere andati dal suo notaio avremo le idee più chiare sulla situazione di questo signore, almeno spero.
    Mi puoi spiegare meglio cosa vuol dire che ha preso acconti quasi la totalità del prezzo convenuto? l'importo a saldo é minimo? che vuol dire praticamente? ha ipotecato più del valore dei fabbricati? oppure non ha dichiarato alla sua banca le somme che gli sono state versate dagli acquirenti, e le ha utilizzate per fare altro?
     
  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Significa che non ha sufficienti riserve dai saldi che deve ricevere da restituire alla banca.
    Esempio costo della casa 100
    Acconto dato dai tuoi genitori 80
    Mutuo che dovranno frazionare sulla totalità e ricadente sul vostro immobile da estinguere 60.
    Significa che il saldo di 20 non è sufficiente a saldare il debito bancario ricadente sull'immobile. La banca il giorno del rogito per liberare l'ipoteca vuole 60. In parte arrivano dal saldo i 20. E gli altri 40? Se questa situazione é su tutti gli appartamenti loro non hanno interesse a frazionare. La banca quando predispone il piano di frazionamento chiede i preliminari degli appartamenti venduti e fa i conti. Se il totale degli incassi é inferiore al mutuo blocca il piano.
     
  14. annalisa72

    annalisa72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    E allora? come va finire la storia? fallimento del costruttore se non riesce à pagare la differenza? siamo messi proprio bene...
     
  15. annalisa72

    annalisa72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quindi Ingelman ha ragione, dargli il saldo é un suicidio, se il costruttore fa fallimento ci ritroviamo a dover ripagare la casa...
     
  16. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non bisogna dare un centesimo oggi in questa situazione.
     
  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La banca prenderà il controllo e dovrai avere un tuo avvocato che prenderà accordi affinché si arrivi al rogito.
     
  18. annalisa72

    annalisa72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie a tutti, vi terro' al corrente
     
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  19. annalisa72

    annalisa72 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, ancora io,
    ho bisogno ancora dei vostri lumi su questa vicenda:
    i miei familiari mi dicono che alcune persone sono riuscite ad entrare in casa (l'operazione immobiliare é un gruppo di villette), firmando questa autorizzazione a occupare i luoghi al costruttore (che tra l'altro annulla e rimpiazza il compromesso) versandogli il saldo, ma non cash come esige che facciano, i miei ma contraendo un mutuo presso un banca, cosi' limitano i rischi e si sentono tutelati....
    io non capisco come é possibile e in che si sentono tutelati, come una banca ha potuto accordare loro un mutuo se non hanno un bene libero da ipoteche?
    su cosa si rivale la banca se il creditore é inadempiente?
    Ci capite qualcosa voi?
     
  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Capisco solo che sono voci di corridoio. Non si conoscono i fatti. La banca senza frazionamento ed estinzione non libera l'immobile e quindi non si può trasferire. Affidatevi ai professionisti giusti e vedrete che arriverete a rogitare il bene non sarà dall'oggi al domani seppiatelo ma si può arrivare.
     
    A Bagudi e Avv Luigi Polidoro piace questo messaggio.

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