Daniele Rossi

Membro Attivo
Professionista
Ritengo che l'AI sia un professionista della mediazione e che per la comunicazione esistano altrettanti professionisti.
Da tempo ho smesso di pensare di riuscire a fare tutto da me.
Relativamente ai costi, quelli che ti ho riportato non sono costi vivi ma quelli fatturati a me. Un markup del 20-30% su quel migliaio di euro è lecito. Ci manca molto ad arrivare a quel 2-3% della tranzazione
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Staremmo freschi se, ogniqualvolta acquisiamo un immobile, dovessimo rivolgerci al fotografo per il servizio fotografico, all'agenzia di marketing per studiare la comunicazione e all'home stager per una sistemazione della casa...

Bisognerebbe semplicemente fare più attenzione quando si fanno le foto e farle con intelligenza, senza fotografare solo un comò invece di tutta la stanza o pubblicare foto talmente scure che non si capiscono nemmeno usando gli infrarossi...

Quanto al modo di pubblicizzare l'immobile, ognuno sceglie la propria strada: a me piace dare un'impronta all'annuncio e cercare di rendere l'immobile attraente, valorizzando gli aspetti positivi (ma non barando..., che non serve a nulla), ma altri colleghi preferiscono annunci molto più asettici ed essenziali...

Per finire con l'home stager, spesso ci scontriamo con proprietari che non si curano nemmeno di mettere in ordine quando c'è una visita.... figuriamoci se lascerebbero che qualcuno toccasse il loro modo di interpretare la casa, soprattutto se ci sono bambini... Certo, ci si prova, cercando di non toccare la suscettibilità di chi non si rende conto di vivere nel caos e quindi "non vede" il problema !

Il tutto, a mio parere, fa parte del rapporto che si instaura tra proprietario e mediatore ed è compreso nella mediazione !
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Oggi il nostro lavoro sta cambiando per gli strumenti che adoperiamo per la promozione immmobiliare e molte figure nuove si stanno organizzando. Per quel che mi riguarda a incarico preso dò dei consigli su come presentare l'immobile in sede di visita, non sconvolgendo le normali abitudini dei proprietari. Certo una casa ben pulita e ordinata si presenta meglio. Poi se prima di iniziare a portare i clienti si debbano fare opere o cambiare mobili il mio consiglio è abbassiamo il prezzo e aumentiamo le visite.
 

Graf

Nominato ad Honorem
Membro dello Staff
Privato Cittadino
In sintesi: il proprietario che vuole vendere da sé la casa e non ci riesce può pensare di affidarsi ad un sedicente "valorizzatore immobiliare". E pagarlo.
Il proprietario che, invece, si rivolge ad un agente immobiliare esperto gli affida, altresì, il compito di valorizzare la casa. Il tutto compreso nella provvigione.
Chi vende tramite mediatore non ha bisogno di nessun valorizzatore.
Di tale figura potrebbe avere bisogno solo chi fa da sé se ha un immobile sul groppone che non riesce a sbolognare.

Ma il problema non è valorizzare l'immobile ma svalorizzare il prezzo dell'immobile.
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Quasi come se le case si vendessero da sole se in bella vista. Il primo valorizzatore, scusate è l'agente immobiliare, che con le giuste argomentazioni riesce a far superare un difetto.
Poi va bene tutto, se c'è spazio perchè no, anche i valorizzatori vanno bene. Purchè non sia l'inizio di un ulteriore pasticcio da aggiungere ad altri che già abbiamo.
 

slucidi

Membro Ordinario
Sembra che ho scatenato una interessante discussione .... non ho potuto fare una copia del contratto purtroppo, altrimenti l'avrei postato.
Pensando alla valorizzazione di un immobile, ho notato che molti hanno fatto riferimento ad appartamenti o appartamenti di lusso...Valorizzare un attico a piazza navona o via della spiga sono capaci tutti, anche mio nipote di 6 anni :p

... Ma probabilmente la valorizzazione ha più senso per un immobile di basso livello, dove la concorrenza è più spietata, dove non è una questione di un mazzo fiori. Ho visto immobili nei quali non si poteva entrare per la puzza di spazzatura, o con 20 gatti o piene di scatoloni e ciarpame vario ecc.. molte case assomigliano più ad un magazzino che una casa:confuso:. Mi vergogno di portare un cliente qui ! Per me il prezzo è pari a ZERO ! Qui ci vuole uno psicologo ancora prima del AI...

A mio avviso, la valorizzazione è più comprensibile se applicata a situazioni più complesse, dove non basta mettere due fiori, forse bisogna "dare una romanella" (una ripulita come si dice a Roma) o addirittura ri-progettare l'immobile ! Trovare il prezzo giusto di mercato a volte non è sufficiente.

Io mi farei pagare una valorizzazione preventivamente e poi sono molti gli immobili che possono avere un prezzo di mercato pari a zero... Pensate ad un immobile industriale oppure commerciale, dove non c'è un affittuario e l'edificio è in pessime condizioni, con i vandali che hanno finito di distruggere il valore, o forse è occupato abusivamente.... In questi casi, anche abbattere il prezzo del 90% potrebbe non essere sufficiente. L'immobile può rimanere sul mercato anche per anni e anni fino al completo abbandono. Pensate a migliaia di case di campagna o di piccoli paesi abbandonati a se stessi da 20, 30 o 40 anni... riuscireste a venderle con un po di pubblicità sui portali ?
 

Graf

Nominato ad Honorem
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Ma probabilmente la valorizzazione ha più senso per un immobile di basso livello, dove la concorrenza è più spietata, dove non è una questione di un mazzo fiori.

Appunto. Sono dello stesso parere. Solo un immobile di basso livello e che risulta invendibile ha bisogno di un valorizzatore se il proprietario non ha intenzione di affidarsi al servizio professionale di un mediatore. Ma alla fine è solo fumo negli occhi. Se l'immobile è una catapecchia, se è sito in un quartiere malfamato, valorizzatore o non valorizzatore, una persona appena sveglia ne se accorge alla prima visita...
E, quindi, si torna al punto essenziale: il prezzo.
(Per abbassarlo non occorre un valorizzatore ma, buonsenso, realismo e, magari, il consiglio spassionato di un agente immobiliare che conosce perfettamente la situazione del mercato immobiliare locale).
 

H&F

Membro Assiduo
Professionista
... Ma probabilmente la valorizzazione ha più senso per un immobile di basso livello, dove la concorrenza è più spietata, dove non è una questione di un mazzo fiori. Ho visto immobili nei quali non si poteva entrare per la puzza di spazzatura, o con 20 gatti o piene di scatoloni e ciarpame vario ecc.. molte case assomigliano più ad un magazzino che una casa:confuso:. Mi vergogno di portare un cliente qui ! Per me il prezzo è pari a ZERO ! Qui ci vuole uno psicologo ancora prima del AI...
Attenti alla Protezione Animali. Li volete annegare nel Tevere ( a Roma ) ?

Un immobile anche puzzolente può essere un affare per l'occhio attento alle potenzialita della ristrutturazione. E non si commettono reati ( eliminazione gatti ).
 

slucidi

Membro Ordinario
@Graf .. é solo fumo negli occhi?
Se un cliente viene a visitare un immobile in zona Tor Bella Monaca (Roma) oppure zona Paolo Sarpi (Milano) significa che vuole acquistare in zona e che ne conosce le caratteristiche ... se il mio immobile è meglio di ciò che ha visto nella stessa zona ed il prezzo equo... e si tratta di un cliente sveglio, perché non comprare ?

Se riduciamo tutto, ma proprio tutto ad una questione di prezzo, allora non serve neanche un AI... faccio un esempio:
se hai un immobile a Roma che vale 300.000 euro e si vende tramite agenzia, alla fine è costato 310.000 e il venditore ne incassa 290.000 ... se fosse solo una questione di prezzo, lo stesso immobile senza agenzia si può vendere velocemente a 292.000 e l'acquirente è di certo più contento con 18.000 euro di sconto, giusto ?
 

slucidi

Membro Ordinario
@H&F
No, scusami ! non li voglio annegare nel tevere... (io ho un cane e non lo farei mai !)
come hai detto t forse in questo caso farei preparare ad un architetto un render di come potrebbe diventare l'immobile dopo la ristrutturazione. :stretta_di_mano:
 

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