• immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

MobiGyver

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno,

Ho recentemente fatto una proposta di acquisto pari al valore della richiesta per una casa. Sono andato a firmare lo stesso giorno dopo avermi accertato delle condizioni dell'immobile facendolo vedere da altre persone piu esperte.
In fase di offerta mi è stato detto che l'immobile veniva da una succesione di cui la divisione fra gli eredi era un corso e si sarebbe completata a breve, per cui la offerta viene fissata con durata di oltre 3 mesi. Ho firmato in fede che la cosa entro il termine si sarebbe risolta. Lascio un assegno come pegno e firmo.
Ho ricontattato l'immobiliare per avere degli aggiornamenti e mi viene detto che la divisione non era ancora adnata a buon fine e di non preoccuparmi perche la casa era mia, visto che avevop fatta la proposta pari al prezzo richiesto; l'immobiliare ha bloccato visite. Dopo due mesi non c'erano ancora notizie oltre a questo, e quindi decido di indagare con il proprietario, i cui dati erano scritti nella proposta, e mi risponde che la divisione è ancora bloccata (da qualche anno essendoci anche altri immobili) e che è in corso un pignoramento, colpa degli altri proprietari, e che questo impedisce la divisione, perche nessun notaio la farebbe in quelle condizioni.

io ho perso tempo per cercare altre case pensando di poter concludere questa, anche perche nel frattempo ho venduto la mia e ora avro piu fretta a prendere casa. L'immobiliare ha messo in vendita un immobile senza aver avuto il consenso di tutti i proprietari, e quindi la vendita non potrebbe esseguirsi. Inoltre per legge, se propongo acquisto di un bene per una somma pari alla richiesta dell'annuncio di vendita, sono obbligati a vendermi il bene.

Penso che qui è accaduto qualcosa di illegale e che un torto mi è stato fatto, per cui non ritirerei la mia offerta senza dire niente alle autorità. cosa ne pensate?
 

Giuseppe Di Massa

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Ciao, non è vero che l'immobile non può essere venduto se firma l'incarico un solo proprietario, è vero che senza l'accordo di tutti non si farà l'atto, ovviamente. Ma l'agenzia ha agito nella legalità, ad addossarsi ogni responsabilità è colui che firma l'incarico, al di la della legalità è sconsigliabile mettere in vendita un immobile senza le opportune firme.
Non è neppure vero che un proprietario sia costretto ad accettare offerte conformi al prezzo di vendita ci sono anche alcune sentenze in merito, al massimo paga un penale all'agenzia.
Direi che però la parte venditrice sembra inadempiente perchè l'immobile non sembra compravendibile o quanto meno ci sono complicazioni a te non specificate, per questo anche l'agenzia potrebbe risponderne civilmente, ma nulla di illegale, secondo me.
 

MobiGyver

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Direi che però la parte venditrice sembra inadempiente perchè l'immobile non sembra compravendibile o quanto meno ci sono complicazioni a te non specificate, per questo anche l'agenzia potrebbe risponderne civilmente, ma nulla di illegale, secondo me.
Grazie per la risposta. In cosa consiste questa responsabilita civile?
 

n3m3six78

Membro Assiduo
Privato Cittadino
ciao , secondo me l'agenzia aveva fretta di avere qualcosa di firmato . tu non potevi aspettare la successione ? di solito in un mese si fa tutto.
troppa fretta trappa fretta
ps al momento la grana ed il tempo lo stai mettendo solo tu
 

MobiGyver

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
ciao , secondo me l'agenzia aveva fretta di avere qualcosa di firmato . tu non potevi aspettare la successione ? di solito in un mese si fa tutto.
troppa fretta trappa fretta
ps al momento la grana ed il tempo lo stai mettendo solo tu
secondo me a priori l'immobiliare poteva aspettare che ci fosse il consenso di tutti gli eredi prima di mettere un annuncio, la fretta di avere qualcosa di firmato è soltanto pensare all'agenzia anziche alle persone. L'agenzia dovrebbe (in teoria) assicurarsi che le cose sono in regola per la vendita, ed è proprio in questo in cui sono mancanti. Loro sono stati i primi ad avere fretta senza pensarci alle conseguenze, e non hanno dato tutte le informazioni a chi firmava la proposta.
 

Giuseppe Di Massa

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Grazie per la risposta. In cosa consiste questa responsabilita civile?
L'agenzia ha l'obbligo di verificare alcune cose (oppure dirti he non le sa) in particolare la presenza di trascrizioni pregiudizievoli tipo ipoteche e l'esatta intestazione dell'immobile, se non l'avessero fatto fornendoti informazioni fuorvianti, qualora tu avessi un danno dal mancato acquisto ed il mancato acquisto derivasse proprio dai problemi che hai elencato nel post, potresti (va verificato con un legale) considerarli co-responsabili
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Fai o meglio fatti fare, una visura ipotecaria sull'immobile di tuo interesse.

Non risolvi, ma almeno ti togli lo sfizio di sapere se il pignoramento è proprio sul tuo immobile. Non è detto, visto che si parla di divisione e quindi evidentemente di più immobili per quote parte posseduti da più soggetti.

E magari verrai a sapere se al momento in cui hai firmato la proposta e consegnato l'assegno, il pignoramento era già presente e quindi l'agenzia, con un minimo di diligenza e un controllino per una spesa di circa 6 euro, avrebbe dovuto saperlo.

Comunque, anche se il pignoramento è su altro immobile (di cui evidentemente il tuo venditore possiede una quota) se qualcuno non paga il creditore, non se ne esce.

Nella speranza che il creditore sia solo uno e che l'importo da pagare giustifichi il prezzo dell'immobile. Fatti seguire da un legale espressamente esperto sia in diritto immobiliare sia in esecuzioni.

Se puoi uscirne è meglio, parli di 3 mesi quindi immagino ancora non ci sia accettazione.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Prima di tutto non è chiaro,poiché non lo dici, se la proposta è stata accettata o no dalla persona a cui tu l'hai indirizzata.

Se non è stata accettata o se non ti è stata comunicata formalmente l'accettazione per iscritto (raccomandata ,telegramma,mail certificata o tua firma per presa visione ),vai a riprendere l'assegno e cerca un'altra casa;non hai altri obblighi nei confronti di nessuno.

Se invece la tua proposta è stata accettata ,l'unico che ha delle obbligazioni nei tuoi confronti è la persona che l'ha accettata,anche se la casa non è sua (o non tutta sua).
L'ordinamento italiano prevede la vendita di cosa altrui.Io posso promettere di vendere un bene che non appartiene a me,il contratto è valido ed efficace;se però il proprietario o uno dei proprietari non è d'accordo io non potrò adempiere le mie obbligazioni e sarò inadempiente,con le normali conseguenze.

In questo caso chi ha firmato la proposta promettendoti in vendita un bene non tutto suo non potrà vendere nei tempi stabiliti (a causa della divisione complicata dal pignoramento) e risponderà nei tuoi confronti.
Per legge ti dovrà rendere il doppio della caparra versata (quello che tu chiami "pegno") o potrai chiedere i danni ,comprensivi delle provvigioni che ti richiederanno.

Altro discorso l'agenzia,che ,sapendo della divisione in corso,doveva spiegarti bene i rischi . Ma ,per furbizia o ignoranza,ha preferito farla più facile di come è.
Se potrai dimostrare che conoscevano la situazione potrai chiedere i danni dimostrabili anche all'agenzia,che dovrebbe attivare l'assicurazione obbligatoria per la responsabilità professionale.

Penso che qui è accaduto qualcosa di illegale e che un torto mi è stato fatto, per cui non ritirerei la mia offerta senza dire niente alle autorità. cosa ne pensate?
Le autorità non si occupano di queste cose,piuttosto ti potrebbe servire un avvocato per chiedere i danni.
 

MobiGyver

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie Francesca 63,
La proposta non è stata accettata ne rifiutata. Solo che si intende accettata perchè (secondo mi è stato detto da un ufficiale giudiziario) se faccio una proposta uguale alla richiesta, non mi possono negare di vendere il bene. Quindi il venditore dovrebbe vendermi la casa a me, ma non puo per inadempienza sua; quindi ci dovrebbe essere un risarcimento.

Ad esempio, se trovo un avviso sbagliato per 3 euro in un negozio per un bene che vale 30 euro, il venditore è obbligato a vendermi il bene per 3 euro, a meno che non ci sia un avviso di "vetrina in allestimento".

Non so se il ragionamento è giusto. Grazie
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Gli immobili si comprano solo con contratti scritti e le firme al posto giusto.
Questa è la legge italiana,il resto sono chiacchiere.

Se la proposta non è stata accettata entro il termine concordato e se entro quella data non ricevi comunicazione formale dell'avvenuta accettazione non esiste alcun contratto e nessuno deve niente a nessuno.Se hai lasciato dei soldi perché diventassero caparra ti devono restituire quello e solo quello,e l'agenzia non ti può chiedere niente.

L'ufficiale giudiziario ti ha detto una mezza fesseria,che vale per i prodotti in vendita al pubblico negli esercizi pubblici muniti di licenza per la vendita al pubblico( e forse anche in altri contesti),ma certamente non per gli immobili in vendita da privati.

La proposta è un atto unilaterale (in questo caso un tuo atto).
Il venditore è libero di non accettarla ,anche se è fatta al prezzo da lui richiesto.
Se non viene accettata nessuno ha obblighi verso l'altra parte.
Al massimo,se previsto ,il venditore pagherà una penale all'agenzia .
Ma la cosa non ti riguarda assolutamente.
 

mabe

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Prima di tutto non è chiaro,poiché non lo dici, se la proposta è stata accettata o no dalla persona a cui tu l'hai indirizzata.

Se non è stata accettata o se non ti è stata comunicata formalmente l'accettazione per iscritto (raccomandata ,telegramma,mail certificata o tua firma per presa visione ),vai a riprendere l'assegno e cerca un'altra casa;non hai altri obblighi nei confronti di nessuno.

Se invece la tua proposta è stata accettata ,l'unico che ha delle obbligazioni nei tuoi confronti è la persona che l'ha accettata,anche se la casa non è sua (o non tutta sua).
L'ordinamento italiano prevede la vendita di cosa altrui.Io posso promettere di vendere un bene che non appartiene a me,il contratto è valido ed efficace;se però il proprietario o uno dei proprietari non è d'accordo io non potrò adempiere le mie obbligazioni e sarò inadempiente,con le normali conseguenze.

In questo caso chi ha firmato la proposta promettendoti in vendita un bene non tutto suo non potrà vendere nei tempi stabiliti (a causa della divisione complicata dal pignoramento) e risponderà nei tuoi confronti.
Per legge ti dovrà rendere il doppio della caparra versata (quello che tu chiami "pegno") o potrai chiedere i danni ,comprensivi delle provvigioni che ti richiederanno.

Altro discorso l'agenzia,che ,sapendo della divisione in corso,doveva spiegarti bene i rischi . Ma ,per furbizia o ignoranza,ha preferito farla più facile di come è.
Se potrai dimostrare che conoscevano la situazione potrai chiedere i danni dimostrabili anche all'agenzia,che dovrebbe attivare l'assicurazione obbligatoria per la responsabilità professionale.


Le autorità non si occupano di queste cose,piuttosto ti potrebbe servire un avvocato per chiedere i danni.
La proposta accettata da uno soltanto degli intestatari del bene non ha alcun valore, è nulla
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
La proposta accettata da uno soltanto degli intestatari del bene non ha alcun valore, è nulla
Non mi pare proprio sia corretto.Ci sono due possibilità:

1)Se la proposta è indirizzata a tutti i proprietari ,ma viene accettata da uno solo,è e resta una proposta non accettata . Nè nulla,né altro. Resta un atto unilaterale,non accettato dai destinatari.

2)Se la proposta è indirizzata a uno dei proprietari (o ad un terzo non proprietario) ,e costui l'accetta ,assume su di se l'obbligazione di far acquistare al promissario acquirente l'intera proprietà.

La vendita di cosa altrui è prevista dagli articoli1478 del codice civile e ricorre quando il venditore trasferisce un diritto che appartiene ad altri.
Se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore. Il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa.

vedi ad esempio:
Cass. sez. un. n. 11624/2006
In tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. Quindi il promissario acquirente, il quale ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, in quanto il promittente venditore, fino a tale momento, può adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela.
 

mabe

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Non mi pare proprio sia corretto.Ci sono due possibilità:

1)Se la proposta è indirizzata a tutti i proprietari ,ma viene accettata da uno solo,è e resta una proposta non accettata . Nè nulla,né altro. Resta un atto unilaterale,non accettato dai destinatari.

2)Se la proposta è indirizzata a uno dei proprietari (o ad un terzo non proprietario) ,e costui l'accetta ,assume su di se l'obbligazione di far acquistare al promissario acquirente l'intera proprietà.

La vendita di cosa altrui è prevista dagli articoli1478 del codice civile e ricorre quando il venditore trasferisce un diritto che appartiene ad altri.
Se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore. Il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa.

vedi ad esempio:
Cass. sez. un. n. 11624/2006
In tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. Quindi il promissario acquirente, il quale ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, in quanto il promittente venditore, fino a tale momento, può adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela.
In effetti ho sbagliato il termine. Non è nulla ma è non accettata. Quindi l'agenzia non ha niente da pretendere. Credo che l'agenzia abbia fatto firmare...non in molta buona fede, ma per cercare di maturare la propria provvigione. Mi sono trovata in un caso simile lo scorso anno. e tramite il mio avvocato, visto che ero l'acquirente, ho potuto non pagare l'agenzia. Non era corretto il suo comportamento!!!!
 

MobiGyver

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Mi sono trovata in un caso simile lo scorso anno. e tramite il mio avvocato, visto che ero l'acquirente, ho potuto non pagare l'agenzia. Non era corretto il suo comportamento!!!!
Mabe, Grazie per l'informazione, potresti darmi dettagli sul caso? vorrei sapere quanto è simile al mio e come hai proceduto.
Saluti
 

mabe

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Mabe, Grazie per l'informazione, potresti darmi dettagli sul caso? vorrei sapere quanto è simile al mio e come hai proceduto.
Saluti
La proposta di acquisto deve obbligatoriamente essere controfirmata da tutti i venditori. Nel mio caso, addirittura, avendo dovuto dilatare i termini dell'acquisto (compratore della nostra casa non aveva ottenuto il mutuo), mentre la proposta inizialmente era stata contro firmata solo dal fratello venditore, la nostra richiesta successiva era stata firmata dalla sorella venditrice soltanto. -si trattava di appartamento ereditato da entrambi- ma, essendo agosto, erano in ferie alternativamente e la nostra agenzia pensava di aver fatto bene, avendo, sì, entrambe le firme dei venditori, ma una sulla proposta e una sulla successiva richiesta di proroga. Ebbene, poiché nel frattempo hanno ricevuto un'altra offerta , naturalmente più alta, la nostra proposta non era risultata valida. Ho avuto problemi con l'agenzia, che avrebbe preteso ugualmente la provvigione; per fortuna il mio avvocato ha dimostrato che la mia proposta non era proprio valida, non avendo firmato entrambi i venditori, sia la prima che la seconda proposta.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
La proposta di acquisto deve obbligatoriamente essere controfirmata da tutti i venditori.
La proposta di acquisto deve essere accettata dalla persona a cui è indirizzata,anche se ci sono altri comproprietari.Ovviamente la firma obbliga solo colui che ha firmato,e la responsabilità giuridica è solo sua.
Se è indirizzata a due persone deve essere accettata da tutti e due.

la nostra agenzia pensava di aver fatto bene, avendo, sì, entrambe le firme dei venditori, ma una sulla proposta e una sulla successiva richiesta di proroga
Deprimente che un'agenzia non conosca l'A B C del diritto


Ebbene, poiché nel frattempo hanno ricevuto un'altra offerta , naturalmente più alta, la nostra proposta non era risultata valida.
La proposta era valida,ma è rimasta una proposta non accettata.
 

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità
Alto