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  1. nord est

    nord est Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Cari colleghi. Devo rogitare un appartamento sul quale c'è ancora un residuo di mutuo. L'acquirente ha già il mutuo approvato ma la sua banca vuole che l'ipoteca venga cancellata contestualmente al rogito e si rifiuta di applicare la Bersani (40/2007). La banca della parte venditrice non intende inviare funzionari fuori regione per procedere con il solito sistema dell'assenso alla cancellazione.
    domanda:
    A) secondo voi può in qualche modo essere ravvisata una qualsiasi sorta di responsabilità del mediatore in un evento simile?
    B) Voi come procedereste tenedo presente che il termine ultimo previsto per il rogito è già scaduto e che la mediazione non è ancora stata pagata?
    Grazie a tutti per gli eventuali consigli.
     
  2. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Strano ormai è una prassi consolidata, la banca dovrebbe accettare senza problemi la Bersani con l'impegno scritto dell' altra banca che ad estinzione del debito cancellerà l'ipoteca con la Bersani.

    NOn vedo responsabilità del mediatore anche perchè la soluzione c'è, eviti la Bersani e fai cancellare l'ipoteca al notaio con incarico scritto allo stesso, in quel caso c'è la parcella del notaio, e se il venditore si lamenta, che vada a "litigare" con la sua banca, altrimenti si paga il notaio e se proprio non c'è soluzione pittosto che perdere la vendita vedi tu se è il caso di dividere la spesa del notaio per tre ( te compreso) o per 2 tu e venditore.

    Se salta tutto, non so ma potrei ravvedere gli estremi per portare in causa la Banca che non ha accettato la Bersani.

    Almeno ha motivato il perchè non accetta la Bersani?
     
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  3. nord est

    nord est Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    La Banca che non vuole la Bersani non ha fornito motivazioni specifiche. Ha solo detto che loro "non possono" procedere con tale sistema. Il problema è che anche volendo procedere con il vecchio sistema, la banca del venditore non manda funzionari fuori sede e quindiil rogito dovrebbe farsi a Bergamo. Di contro la banca dell'acuirente dice che anche loro non mandano funzionari fuori sede e quindi vogliono che il rogito sia fatto a Padova.:disappunto: Inoltre c'è anche un'altra questione: alla proposta è stata allegata dall'acquirente una certa somma che detengo ancora in agenzia e non è ancora stata consegnata alla parte venditrice. Ora la dovrei consegnare alla parte venditrice, e poi? Sinceramente non mi è mai successa una cosa simile e non so come muovermi in un caso come questo
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La banca non vuole Bersani (ma chi lo vuole??:^^:) probabilmente perchè viene temporaneamente iscritta sull'immobile un'ipoteca di secondo grado (ma è una pura formalità irrilevante).
    La somma che detieni è caparra confirmatoria? In tal caso non puoi comunque trattenerla e non averla data subito (all'accettazione) ti pone in una posizione scomoda.
    Il rogito dove doveva essere redatto? In proposta c'è il nome del notaio o l'indicazione della città?

    A) nessuna responsabilità
    b) dai la caparra (se di caparra si tratta) che non hai diritto a trattenere e convoca le parti a rogito dove stabilito
     
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  5. nord est

    nord est Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    La proposta non prevedeva un ulteriore preliminare ed era vincolata all'ottenimento del mutuo. Ho ricevuto una mail da parte dell'acquirente nel quale mi avvertiva dell'avvenuta delibera del mutuo inoltre ho sentito personalmente il direttore della filiale che mi ha confermato la delibera. La cifra allegata alla proposta è a titolo di caparra confirmatoria.
    Gazie per i consigli provvedo alla convocazione.
     
  6. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Si, consegna la caparra e indica che il contratto è sciolto dalla clausola sospensiva, e fissa l'atto, poi che se la vedano tra banche, magari con l'intervento del notaio designato per l'atto, che si faccia sentire.
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Tieni la mail, ma fatti fare una comunicazione dalla banca (magari la stessa che hanno consegnato al cliente) o in originale dal cliente stesso. La mail in caso di contenzioso vale niente. L'accettazione immagino sia comunicata nei tempi stabiliti...
    La caparra confirmatoria va consegnata al venditore:
    1. non hai titolo per trattenerla (se sei a posto con le tempistiche comunque la devi consegnare)
    2. servirà a 'smuovere' le acque
    Ribadisco che io convocherei le parti secondo i modi e i tempi prestabiliti. :stretta_di_mano:
     
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  8. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :ok::ok:..IN TOTO I COLLEGHI
     
  9. robertobosco

    robertobosco Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Nordest, dice "la banca dell'acquirente rifiuta di applicare la Bersani". Preciso che la Bersani va applicata a cura della banca del mutuo da estinguere, in questo caso del venditore. Ovviamente dopo l'avvenuta totale estinzione del mutuo.Tralasciando la incomprensibile e scarsa disponibilità delle due banche interessate, una soluzione potrebbe essere quella di differire la scadenza del compromesso e immediatamente dopo estinguere il mutuo, utilizzando ulteriore acconto da parte del compratore. In tal caso per la banca del venditore, che lo voglia o no !!, scatterà l'obbligo della segnalazione per la cancellazione all'Agenzia del Territorio competente, nei tempi noti, non servendo più la presenza del funzionario della banca del venditore. Successivamente, la soluzione residua, rimarrà a carico della banca del compratore, con l'augurio che i loro Funzionari siano "sufficientemente" competenti per comprendere che l'operazione può essere ragionevolmente e tecnicamente chiusa.
     
  10. nord est

    nord est Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    caro robertobosco, grazie inanzitutto per il suggerimento e la precisazione. La tua soluzione potrebbe essere fattibile ma purtroppo l'acquirente non ha sufficiente disponibilità economica tanto che deve addirittura fare un finanziamento praticamente al 100 per 100. In realtà poi è vero che la Bersani è la banca del venditore che la applica, ma è altrettanto vero che anche la banca dell'acquirente puo' rifiutarsi di procedere con tale sistemarichiedendo, come in questo caso, la cancellazione contestuale al rogito. purtroppo in effetti tale legge presenta alcune lacune del tipo per esempio che non prevede alcuna sanzione per la banca che non procede entro trenta giorni alla cancellazione dell,ipoteca una volte estinto il debito ed inoltre addirittura prevede la possibilità, per la banca a fronte di un giutificato motivo, di inoltrare alla conservatoria una dichiarazione ostativa alla cancellazione dell,ipoteca. la banca del venditore quindi di solito fà pervenire al notaio una dichiarazione dove si impegna, una volta effettuato il versamento a copertura del debito residuo, a cancellare la relativa ipoteca. tuttavia in questo caso ciò non sembra essere sufficiente per la banca dell'acquirente. sai quindi cosa ti dico? che procederò a richiedere il saldo delle provvigioni alle parti e me.ne lavo le mani delle beghe tra le loro banche, anche perchè loro vanno a stipendi ma noi no andiamo a provvigione (quandi siamo fortunati ad incassare senza rogne):rabbia:
     
  11. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    nord est, ma la delibera dell'acquirente è specificatamente subordinata all'estinzione del debito contestuale alla stipula dell'atto notarile?
     
  12. nord est

    nord est Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Non mi è ancora stata fornita copia della delibera rilasciata dalla banca dell'acquirente. Tuttavia , nella comunicazione ricevuata dall'acquirente in merito a tale delibera, non si fà riferimento ad alcun vincolo. Anche quando ho parlato con il direttore della filiale non mi ha accennato a nulla in tal senso ed inoltre, in proposta d'acquisto non c'è nessun riferimento a ciò se non alla sola approvazione del mutuo.
     
  13. robertobosco

    robertobosco Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Comprendo l'incapacità finanziaria all'est. del res. mutuo. Per quanto riguarda il rifiuto della banca dell'acquirente, posso assicurarti(qualunque Notaio potrebbe confermare) che trattasi purtroppo ! di "funzionari insufficientemente preparati", come già citato nella mia precedente. Per quanto riguarda la banca del venditore, dovrà avere concrete motivazioni e giustificati motivi per impedirle di inviare alla Conservatoria la quietanza. Ti informo che molte banche sono state costrette a rimborsare costi e spese per l'inosservanza immotivata di quanto previsto dalla Bersani (sent. Catricalà a carico INPDAP di Pistoia, credo, per euro 100.000,00 nel 2008).
    Daltronde, dobbiamo riconoscere che questi sconvenienti atteggiamenti, quando si ha la sfortuna di scontrarsi con tali funzionari, determinano di fatto gravi scompensi all'operatività degli utenti.
     
  14. nord est

    nord est Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Scusa robertobosco....tu sai dove posso trovare maggiori informazioni in merito al fatto che molte banche sono state costrette a .......... come da citato? Dove posso travare una sentenza o altro? forse con fatti alla mano potrei parlare con il direttore di questa banca e convincerlo a cambiare idea!!! grazie ancora per il tuo interesse...a buon rendere!!!!
     
  15. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    un recente articolo dell' Avv. Corrado Sforza Fogliani elencava le magagne della Bersani, e la poca certezza ( nel diritto ) della reale cancellazione ipotecaria.
     
  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Interessante... dove lo trovo andrea?
     
  17. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    era su Il giornale ( la lente sulla casa..dell'altroieri )...da rizzare i capelli...altroche' Bersani
     
  18. robertobosco

    robertobosco Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Scusa se ti rispondo con ritardo, ma uso il computer molto poco. Ti allego una sent. a carico Inpdap di Ascoli (preciso e non Pistoia), che contravvenendo a quanto consentito dalla Bersani in ordine alla surroga, è stata penalizzata per aver contravvenuto anche e soprattutto al Codice del Consumo, che può essere invocato ragionevolmente anche per altra trasgressioni. Se trovo altro te lo trasmetterò. In aggiunta alla mia precedente, faccio notare, come in altre occasioni, che la banca dell'acquirente, potrà accettare la sola estinzione del mutuo (e non anche la contest. canc. ipotecaria), iscrivendo ipoteca formale di 2° gr. ma di fatto di I° gr. sostanziale(qualunque notaio confermerà). Un saluto.
     
  19. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Manca allegato... :shock: :stretta_di_mano:
     
  20. robertobosco

    robertobosco Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Si scusate.
     

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