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  1. mim007

    mim007 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti.

    Ho fatto un'offerta su un'immobile. diciamo al prezzo di 500k. Al momento dell'offerta erano presenti AI, Venditore, e avvocato del venditore (perché c'era un'eredità di mezzo). l'avvocato mi informa che il venditore è l'unico propritario e che c'è un mutuo di circa 200k.
    Ovviamente, l'AI mi dice che c'è un'altro compratore e bisogna fare l'offerta subito. Si fa il giorno stesso.
    Nell'offerta, accetto che alla fine del mese si farà il compromesso, e mi impegno a pagare 100k di caparra confirmatoria in tale data. Accetto anche di aspettare fino a Gennaio perché il venditore deve trovare casa.

    Contatto un notaio il quale mi chiede i documenti relativi all'immobile. Per farla breve, viene fuori che di mezzo c'è un'eredita CON BENIFICIO DI INVENTARIO, in passivo. E va bé. Ma il problema più grave, è che il mutuo non è di 200k. bensi di 450k.

    Arrivato a gennaio, e con gli interessi, il mutuo crescerà a circa 470k.

    Ecco. la casa vale 500k. meno mutuo 470k = 30k di valore residuo. e io dovrei pagare 100k di caparra? :shock: Ovviamente mi rifiuto. Se la mia caparra è "spesa" dal venditore, chi estingue il mutuo che è più alto del montante ancora da pagare? Dov'è il margine di sicurezza se saltano fuori nuove spese? Non voglio certo fare la stessa fine degli altri creditori in questa faccenda.

    Sono ancora molto interessato nella casa. Ma ormai non mi va più bene pagare 100k di caparra a fine mese. io proporrei di andare direttamente al rogito.
    Quali sono i miei diritti e obblighi in confronto all'offerta che ho firmato? Essendo emersi quest fatti nuovi (e diversi da quanto detto dall'avvocato del venditore all'incontro pre-offerta). Sono nel diritto di non pagare la caparra di 100k a fine mese? Posso cmq continuare con il resto dell'offerta?

    Grazie per i consigli! :)
     
  2. FabioRed

    FabioRed Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    INNANZITUTTO BISOGNEREBBE CAPIRE SE LA CAPARRA CHE HAI GIA' DATO E PENITENZIARIA O CONFIRMATORIA, E POI COMUNQUE SAREBBE IL CASO DI STARE CALMI IN QUANTO BISOGNEREBBE CAPIRE SE NELLA EREDITà C'è SOLO QUEL BENE O C'è ALTRO. COMUNQUE IL DIALOGO COL VENDITORE AVVOCATO NOTAIO E AGENTE è LA VIA PIU' GIUSTA PER CAPIRE.:fiore:
     
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  3. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Per favore non usare il maiuscolo perchè equivale a urlare...:stretta_di_mano:;)
     
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  4. mim007

    mim007 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per la velocità della risposta.

    Ancora non ho pagato niente. al momento dell'offerta ho versato zero. La caparra, la dovrei pagare a fine mese insieme al vero compromesso (per ora, ho solo un'offerta che "diventa compromesso" quando accettata, il ché è già stato fatto), e insieme a spese AI. Se dovessi pagare la caparra a fine mese, sarebbe CONFIRMATORIA.

    Nell'eredità c'è solo quel bene. E oltre al mutuo ci sono molti altri debiti, per un totale di 150% il valore della casa. Quindi l'eredità è completamente nel passivo. L'intero ricavato della casa andrà a saldare mutuo+debiti. Ecco perché vorrei saltare direttamente al rogito: perché in quel momento prendo possesso della casa ed estinguo i mutui, e via!
     
  5. FabioRed

    FabioRed Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    ok scusi...
     
  6. FabioRed

    FabioRed Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    ma mi scusi un'offerta senza caparra da cosa è garantita?
    lei si pone un problema che non credo esista.
    non ha lasciato caparre quindi non rischia nulla.
     
  7. mim007

    mim007 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    allora, un'offerta senza caparra è comunque un'offerta a tutti gli effetti. quindi rischio per esempio che mi costrigano a pagare.

    poi. io comunque sono sempre interessato all'immobile. ma ovviamente con condizioni diverse da quelle originali! Posso costringere il venditore a cambiare le condizioni?
    Grazie
     
  8. el gondolier

    el gondolier Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il dolo è quando con artifizi e raggiri si crea una falsa rappresentazione della realtà e quindi la volontà è viziata, faccia presente se non basta questo che la proposta di acquisto accettata non crea vincolo contrattuale, in quanto è un atto nullo Corte di Cassazione con sentenza del 2 aprile 2009 n. 8083
    In sintesi, veda di trovare un accordo se ne vale la pena.
     
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Scusa, ma la sentenza non dice esattamente questo...
    Sei un AI?
     
  10. Oris

    Oris Ospite

    Che confusione...

    Ci sono molte soluzioni, una potrebbe esser quella di depositare la cifra in un libretto a firma congiunta, che garantirebbe te sul fatto che la cifra sarà comunque disponibile e nons arà consumata nell'interegno, e il venditore sul fatto ch ela cifra senza la sua firma non verrebbe ritirata.

    Chiaro che il tutto va poi regolato contrattualmente in maniera precisa.

    Ci sono mille altre soluzioni... chiaro che dovrebbe parlarne con il suo agente, se questi non gli prospetterà soluzioni avrà sicuramente il cuore di ammatterlo e di accompagnarla da un notaio... se non fa nemmeno questo cambia gente :D
     
  11. el gondolier

    el gondolier Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Gli atti vanno ovviamente letti, e qui è difficile dare un parere che calza al 100%, ma una proposta di acquisto accettata che rimanda a un preliminare è un preliminare di preliminare e quindi non produce effetti.

    Copio e incollo, e se non ho capito chiedo venia.

    Suprema Corte di Cassazione con sentenza del 2 aprile 2009 n. 8083.

    Con tale sentenza per la prima volta la Cassazione si pronuncia circa la natura e gli effetti delle c.d. "proposte irrevocabili di acquisto" accettate dal proponente, sin ad ora ritenute dalla dottrina specialistica e dalla prevalente giurisprudenza di merito vere e proprie fonti produttive di vincoli giuridici a carattere obbligatorio (si è spesso parlato di preliminare di preliminare), che imponevano alle parti sia l'obbligo di procedere al successivo perfezionamento del c.d. "compromesso/preliminare" che del successivo rogito definitivo di acquisto, originando anche per l'Agenzia di mediazione il diritto alla provvigione.

    Con la citata sentenza la Corte Suprema, in relazione ad una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile, accettata dalla proprietaria dell'immobile, con la quale il proponente si era obbligato alla stipulazione di un successivo contratto preliminare, ha affermato che:
    "Il contratto in virtù del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori (ovvero un contratto preliminare di preliminare) è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l'interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione".

    In altre parole secondo la Corte di Cassazione la c.d. "proposta irrevocabile di acquisto", sottoscritta ed accettata, non è qualificabile come un contratto preliminare o comunque come un contratto che vincoli le parti, ma è una mera fase della trattativa.

    Da tale affermazione ne derivano importanti conseguenze sul piano del diritto ma che si riflettono anche sull'ordinaria operatività del mediatore, in particolare:

    1) La parte che sottoscrive la "proposta irrevocabile di acquisto", ancorchè accettata non obbliga nè a stipulare il compromesso nè il rogito definitivo e non vi può essere condanna in sede di esecuzione coattiva ex art. 2932 c.c. ;

    2) Ove fosse stata versata una somma quale caparra confirmatoria ovvero prevista una penale, non essendo di fronte ad un accordo di natura contrattuale, tali clausole non esplicheranno i loro effetti tipici e non potranno essere pretese, a tale titolo, somme dalla parte non inadempiente, la quale potrà solo agire con azione di danni per la violazione degli obblighi di buona fede nelle trattative contrattuali ai sensi dell'art. 1337 c.c.;

    3) il mediatore immobiliare non matura alcun diritto alla provvigione, in quanto per consolidato orientamento della dottrina e della giurisprudenza il diritto alla provvigione sorge al momento della "conclusione dell'affare" ai sensi dell'art. 1755 c.c.; momento che coincide con il perfezionamento tra le parti di un accordo che li vincoli giuridicamente alla conclusione del contratto, vincolo che, per quanto detto, non sorge a seguito della accettazione della c.d. "proposta irrevocabile di acquisto".

    E' dunque opportuno prestare nuova e particolare attenzione alla sottoscrizione delle proposte irrevocabili di acquisto ed al loro contenuto, adeguandolo se possibile ai nuovi orientamenti giurisprudenziali.
     
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  12. Oris

    Oris Ospite

    Toh, si ritorna al preliminare di preliminare, ma ancora qualcuno che non lo sa c'è davvero? :triste:

    A volte mi chiedo chi me lo fa fare di sprecare tempo... :D

    Però leggendo il post si obbliga a versare la caparra al momento del preliminare... e se fosse un precontratto? ;)

    Attenzione a dire una cosa senza sapere di cosa si parla: non abbiamo visto la proposta... atteniamoci alle soluzioni, visto che la casa interessa, il far diventare l'atto nullo o meno è un problema secondario...
     
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  13. Greta Phlix

    Greta Phlix Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Vedo l'intera transazione un pò troppo sbilanciata in favore del venditore. Come minimo andava verificato l'importo residuo del mutuo poi 100mila di caparra e rogito tra 6 mesi mi sembrano tantini... ad un libretto a firma congiunta non avrei pensato, ma presumibilmente al venditore serviranno i soldi della caparra per comprare un'altro immobile. Capisco la paura di perdere l'immobile, ma chiederei all'agente di rinegoziare le condizioni o meglio di accorciare i tempi per il rogito e saltare il preliminare nella speranza che nel frattempo il fantomatico altro cliente non salti fuori...
     
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  14. mim007

    mim007 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    El Gondolier: :stretta_di_mano: grazie per il post, cmq io del preliminare del preliminare non la sapevo. Nell'offerta che mi hanno fatto firmare dice che al momento dell'accettazione, il documento diventa preliminare di vendita a tutti gli effetti. poi dice che prima del rogito potremmo "eventualmente" riprodurre gli accordi in un contratto preliminare "dal quale decorreranno gli effetti obbligatori della caparra confirmatoria"*1*
    prima, c'è una clausola dove dice che devo pagare i 100k (caparra confirmatoria) al momento del preliminare da effettuarsi entro fine mese.

    Quindi il discorso "preliminare del preliminare" non è cosi chiaro (almeno per me).
    Domanda: il punto *1*, significa che se "eventualmente" non facciamo un'altro contratto preliminare, non devo pagare la caparra confirmatoria a fine mese?

    Oris: esatto, la casa interessa tanto e quindi lo scopo è di averla ma senza correre i rischi creditizi del venditore! :confuso:

    Gbphlix: esattamente quello che pensavo di fare.

    Doppia firma congiunta: l'idea non mi convince, se poi qualcosa va male e non ci mettiamo d'accordo i soldi sono bloccati... anche se sono miei!! :rabbia:

    in effetti, al momento dell'offerta è stato impossibile fare muovere il venditore sui punti della data del rogito, e dei soldi. il suo avvocato mi aveva detto che il mutuo era molto più piccolo, e che di solito si da il 33% del prezzo della casa come caparra. A me sembrava alto ma ho creduto all'uomo di legge, e alla fine ho accettato il 20%. soltanto che quando il vero ammontare del mutuo è venuto fuori, anche questo 20% è diventato troppo!

    poi mi chiedo un'altra cosa: se c'è beneficio di inventatio, i creditori vorrano i loro soldi. è possibile che il venditore possa imporre una data così lontana? (sono 9 mesi!)

    grazie a tutti
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La proposta d'acquisto non è nulla a prescindere-
    E' nulla se rimanda a preliminare: il cosiddetto preliminare di preliminare, cioè una promessa di promessa.
    Tu hai scritto che la proposta d'acquisto è nulla: messaggio errato e pericoloso. Potrebbe trattarsi di precontratto come dice oris... comunque va letto il contratto.
     
  16. mauriziomauri

    mauriziomauri Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Fermo restando qualsiasi opinione sulla validità o meno della proposta,
    in questo caso il dicorso non sussiste poichè "mim007" vuol comprare l'immobile.

    Sig. "Mim007", ciò che Lei rischia di più secondo me è la possibilità che i creditori del proprietario iscrivano un'ipoteca sull'immobile prima dell'atto notarile, soprattutto se la cifra a cui sta comprando è sensibilmente diversa da quella di mercato.
    Se invece i 500k sono +- la cifra commerciale, con un mutuo di 470k difficilmente altri creditori ipotecano, poichè in una vendita giudiziale difficilmente verrebbero soddisfatti, trovandosi anche le spese...
    Il rischio maggiore di pignoramento rimane anche per il conto corrente ove il proprietario verserà i 100k, anche se, con l'eredità ancora aperta, probabilmente vanno in mano ad un Esecutore testamentario...

    L'unico modo per garantirsi è evitare di consegnare soldi al proprietario, il quale però ha il problema di avere da Lei una garanzia d'acquisto per liberare casa a gennaio.
    Quindi Le consiglio di effettuare un compromesso con clausola sospensiva
    (che quindi ha validità anche per la restituzione della provvigione d'Agenzia) e deposito dei 100k dal notaio.
    Il proprietario pur non disponendo della cifra è garantito economicamente contro di Lei;
    Lei nel caso che l'immobile venga pignorato o se si creano situazioni che impediscono la compravendibilità del bene, può intanto recuperare i 100k.
    Un Preliminare del genere è meglio se stilato da un Avvocato (NON l'Agenzia, specialmente se è quella in causa, e neppure il Notaio...), rimangono a Suo carico le spese legali e di registrazione del Preliminare.

    Più che altro, si accerti con l'Avvocato che in seguito non vi siano rischi di rescissione dell'Atto per sottrazione del bene ai creditori; se l'immobile è venduto a prezzo commerciale un rischio del genere non sussiste poichè il ricavo è servito per coprire il mutuo, se lo "sconto" è riscontrabile commercialmente credo sia meglio cautelarsi (COME NON SO!)... sinceramente un rischio del genere è automatico con un soggetto-IVA (revocatoria fallimentare), ma credo che anche con un privato il discorso valga, forse se c'è un Esecutore testamentario basta una sua dichiarazione (???) ...

    Solo un'ultima cosa, mi sembra strano che un Avvocato Le abbia dichiarato il falso, se ha testimoni faccia un esposto.

    Se nella Proposta firmata è citata la cifra di mutuo (200k) naturalmente Lei ha il coltello dalla parte del manico, se non c'è tale cifra, è un po' più complicato farli accettare.
    Utilizzare quei 100k per abbattere il mutuo, naturalmente è pericoloso...

    Saluti,
    MAURI
     
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  17. mim007

    mim007 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mauri: grazie per i consigli. In effetti, più capisco la situazione, e più capisco che sarei pazzo a sganciare soldi prima del rogito. i rischi sono tanti, e sono elevati. La casa si compra comunque a un prezzo di mercato - non c'è grande sconto.


    Ora che ci ripenso, i 100k da caparra servivano sicuramente a pagare: AI, avvocato, banca (per tenerla buona...). il che potrebbe non lasciere più abbastanza per estinguere il mutuo al momento del rogito!!! :disappunto:
     
  18. mauriziomauri

    mauriziomauri Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Vabbè...
    AI ed Avvocato possono aspettare, strilleranno un po'...
    La banca con il Preliminare registrato ed i soldi dal notaio probabilmente è disposta a posticipare qualsiasi rogna, anche per quello Le serve l'assistenza di un legale...
    Altrimenti per tacitare tutti Lei potrebbe effettivamente fare subito il rogito cancellando il mutuo (attenzione agli altri creditori come dicevo nel msg precedente!!).
    Rimane il problema della Cessione dell'immobile (la consegna, le CHIAVI!!): il proprietario difficilmente Le può liberare l'immobile subito e si slitta a Gennaio.
    Trattenendo i 30k di differenza (se è CONSISTENTE) con deposito dal notaio ed indicando sull'Atto una penale giornaliera dai 50,00€ ai 100,00€ dal giorno seguente a quello di consegna (gennaio), dovrebbe divenire anti-economico per il proprietario trattenere l'immobile oltre gennaio: gli conviene un affitto.
    Lei rischia al peggio una pratica legale per "recupero del bene" (non è uno sfratto perchè non è un inquilino), per quello i 30k devono essere CONSISTENTI, per coprire penali e spese.

    Saluti,
    MAURI
     
  19. Greta Phlix

    Greta Phlix Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    l'agente immobiliare cosa dice? ho l'impressione che la trattativa gli si sia sfuggita di mano ... l'idea dei 100mila di caparra e rogito a gennaio era dell'avvocato della controparte se non sbaglio? concordo con MAURI a non dare niente in mano al proprietario, ma se la casa mi interessa mi impunterei ad andare direttamente al rogito anche perchè non credo è facile trovare un altro acquirente pronto a subentrare. A te un pò ti hanno ingannato facendoti firmare la proposta in fretta e furia e perdipiù mistificando le cifre esatte....
     
  20. mim007

    mim007 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti!

    Allora. l'agente immobiliare è amico dell'avvocato della controparte (venditore). Ormai è ovvio che l'AI era a conoscenza della situazione ma ha deciso di non farcela mai presente :shock: Forse non sapeva esattamente l'ammontare dei mutui.

    cmq. ormai tratto direttamente con l'avvocato del venditore. Anche perché al nostro ultimo incontro con l'avvocato e l'AI, l'AI interrompeva sempre, e rispondeva quasi sempre l'AI per l'avvocato: quasi non volesse che fosse costretto a dire qualcosa!!

    Sono rimasto molto insoddisfatto dell'atteggiamento dell'AI, che sembra solo interessato nella sua parcella anche se poi i problemi ce l'avrei io! :shock:

    si, 100k caparra + gennaio sono idea avvocato/venditore. Ma avete raggione, non sgancierò una lira prima del rogito.

    Mauri: per il "recupero del bene", non lo so perché c'è anche un minore di mezzo. io direi che vanno in affitto da qualche altra parte, subito.

    La migliore idea sembra essere proprio di andare direttamente al rogito il prima possibile.
     

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