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  1. Julius

    Julius Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Volevo sapere se secondo voi è possibile stipulare una proposta d'affitto per un immobile nella quale sia prevista la trattenuta della caparra nel caso in cui il proponente rinunci ad affittare l'immobile stesso. Ovviamente dopo che il Locatore abbia accettato la proposta di affitto.
    In caso affermativo come si specifica questa clausola? Rientra nell'ambito delle caparre confirmatorie/penitenziali? Oppure?
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    eh certo altrimenti a cosa serve la caparra?


    Con una scritta di questo tipo ad esempio:

    CONDIZIONI DI PAGAMENTO. EURO ________________ vengono versate alla firma della presente proposta, a mani dell’AGENZIA che rilascia ricevuta a titolo di deposito fiduciario ed infruttifero , con assegno bancario numero _______________________, intestato al locatore, tratto sulla banca ______________________________________________, agenzia n° _________________

    L'AGENZIA è autorizzata fin d'ora dal PROPONENTE a consegnare tali somme al locatore al momento della comunicazione dell'accettazione della presente. In tal caso la somma da deposito fiduciario diverrà CAPARRA CONFIRMATORIA.
     
    A enrikon e ab.qualcosa piace questo messaggio.
  3. Julius

    Julius Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Quindi lo strumento è la caparra confirmatoria.
    - se rinuncia il proponente, il locatore trattiene la caparra
    - se rinuncia il locatore dopo averla accettata?
     
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    restituisce il doppio della caparra.

    Con la confirmatoria la parte NON inadempiente, può pure richiedere eventuali danni. (vedi art. 1385 e 1386)
     
  5. Julius

    Julius Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Che succede se:
    - il proponente firma la proposta (con la forma della caparra confirmatoria)
    - il locatore recepisce la proposta, ma non la firma
    - il proponente rinuncia -> Perde la caparra
    oppure
    - il locatore rinuncia -> non avendo controfirmato la prosposta, è come se non l'avesse accettata

    Corretto?
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    A che gioco giochiamo? :rabbia:
     
  7. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non perde niente.
     
  8. Julius

    Julius Membro Attivo

    Privato Cittadino
    E' una terza ipotesi. Perchè con la caparra confirmatoria al posto dell'acconto, è necessario che firmino sia il proponente che il locatore, giusto?
    Tuttavia dal momento che l'agenzia immobiliare fa firmare la proposta al proponente, intercorre del tempo prima che il locatore firmi per accettazione. Quindi vi è un momento in cui solo il proponente ha firmato.
    Se nel mentre, prima della sua firma, il locatore si ritira, allora il proponente non può pretendere il doppio della carra, ma la sola caparra, poiché il locatore non ha firmato.
    E' una caso un pò particolare ma va citato lo stesso. Spero di essermi spiegato![DOUBLEPOST=1412954310,1412954281][/DOUBLEPOST]
    Perché?
     
  9. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non perde niente se si ritira a proposta scaduta senza che il proprietario abbia accettato. Mi sembra logico, no?
     
  10. Julius

    Julius Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Mi spiego meglio, potrebbe quello scrivo essere uno stratagemma del locatore per trattenere la caparra, avendo sempre la possibilità di rinunciare senza danni.
    - il proponente firma all'accettazione
    - l'agenzia immobiliare consegna la proposta al locatore (che non firma)
    - la proposta viene trattenuta dal locatore senza la sua firma
    - se il proponente recede, il locatore firma la proposta e fa valere i suoi diritti, trattenendo la caparra
    - se il locatore recede, non avendo firmato, restituisce la proposta non firmata con la caparra (senza il raddoppio)
     
  11. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Solo se la comunicazione dell'accettazione gli viene fatta pervenire per forma scritta entro la data di scadenza della proposta.


    Esatto.
     
  12. Julius

    Julius Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Quindi fintanto che il proponente non riceve per iscritto la proposta controfirmata, questa non ha validità?
     
  13. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Esatto. Perchè l'accettazione si perfezioni occorre che al proponente venga comunicato il buon esito, in maniera comprovabile, entro la data di scadenza della proposta.
     
  14. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La proposta non viene trattenuta perchè non viene consegnata, rimane nelle mani dell'agente


    se il proponente recede comunque perde la caparra


    non puoi recedere da un contratto se non l'hai firmato. Non è un recesso è un niente di fatto
     
  15. Julius

    Julius Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Tutto molto chiaro, grazie mille
     
  16. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Prima o dopo il termine di irrevocabilità?
     
  17. Julius

    Julius Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ahh ecco.... credo di aver capito, che la caparra viene normalmente versata solo dopo l'accettazione scritta del locatore....
    Quello che potrebbe accedere è che un locatore poco ortodosso e un'agenzia spregiudicata (e connivente) potrebbero raggirare un proponente poco informato, facendogli firmare la proposta (non ancora controfirmata) e contestualmente facendogli versare la caparra. L'agenzia trattiene la proposta con l'assegno, rassicurando verbalmente il proponente che la proposta è stata accettata (ma non è vero perché non è stata controfirmata). A quel punto il pallino è tutto in mano del locatore che può:
    - obbligare il proponente a sottoscrivere il contratto di locazione (pena il trattenimento della caparra, firmando all'occorrenza la proposta che nel frattempo era rimasta in bianco)

    oppure

    - rinunciare, non avendo firmato nulla (restituendo la caparra senza il raddoppio)...
     
    A seliava piace questo elemento.
  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    sono ipotesi che non ho ben capito (o voluto capire) ma che si avvicinano abbastanza alla definizione di truffa. Scritto in un forum di agenti immobiliari non è propriamente il massimo.
    L'agenzia potrebbe anche optare per altre due soluzioni:
    - derubare il malcapitato proponente
    - farsi intestare la caparra puntandogli un'arma per poi andare in vacanza alle canarie
     
    A brina82, Bagudi e Bastimento piace questo elemento.
  19. Julius

    Julius Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Infatti, il punto è proprio quello. Si tratta come sempre di essere bene informati, da ambo le parti.

    Grazie ancora per la chiarezza
     
    Ultima modifica di un moderatore: 10 Ottobre 2014
  20. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'iter è semplicissimo e meno 'machiavellico' di quanto si possa pensare.
    - convocazione in ufficio con documento e caparra di una mensilità che viene intestata al locatore con validità solitamente di 15gg
    - avviso al proprietario che c'è una proposta formale di un potenziale conduttore. Il proprietario chiederà informazioni (chi è, busta paga, contratto o anche nulla di tutto ciò, potrebbe fidarsi dell'agente)
    - firma per accettazione e successiva comunicazione dell'accettazione al proponente (con consegna del deposito iniziale che diventa caparra) a cui seguirà tutto l'iter contrattuale con saldo provvigioni, emissione fatture, firma contratti ect
    - non firma per 1000 motivi e restituzione deposito
     

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