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  1. sole2007

    sole2007 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    c'è qualcuno che ha fatto un contratto simile?
     
  2. SGTorino

    SGTorino Ospite

    ciao sole 2007, noi sì.
    guarda se ti può servire questo link, contiene tutti gli estremi normativi e, in base agli accordi, ti puoi generare un contratto ad hoc.
     
  3. Luca Omodeo Zorini

    Luca Omodeo Zorini Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    scusa sg torino, doc'è il link?
     
  4. Luca Omodeo Zorini

    Luca Omodeo Zorini Membro Attivo

    Agente Immobiliare
  5. SGTorino

    SGTorino Ospite

    mi dev'essere stato rimosso
     
  6. Luca Omodeo Zorini

    Luca Omodeo Zorini Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ok perfetto grazie mille
     
  7. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    In tema segnalo agli agenti immobiliari e a chi fosse interessato gli ATTI DEL CONVEGNO NAZIONALE “Nuove tipologie contrattuali in tempo di crisi” a cura del Centro Studi FIAIP:

    - Locazioni con patto di futura vendita
    - Locazioni con patto di opzione di acquisto
    - Compravendita con riserva di proprietà

    Prassi, normativa e modelli di contratto su:
    http://www.facebook.com/media/set/?set=a.511586128860457.125967.478720778813659&type=1

    Ad maiora

    Penny:amore: (Membro Attivo sezione Locazione e altri disastri)
     
    A La Capanna, Fenix66, Antonello e ad altre 3 persone piace questo elemento.
  8. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Mi permetto di fare notare a tutti il N.B. della prima pagina del documento Fiaip, che è un chiaro indice della autovalutazione del proprio testo.

    Non appena imparerò ad ingrandire il testo generale (pagine 11) lo leggerò con piacere.
     
  9. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    A parte l'N.B., questa associazione utilizza il 1523 per gli immobili.
    Ricordo che il tuo notaio era contrario in quanto quest'articolo aveva validità solo per le cose mobili.
    C'è stata qualche novità nel frattempo?
     
    A Tips piace questo elemento.
  10. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ricordi molto bene. Il Notariato già a suo tempo ha emesso un suo documento in cui traccia un percorso completamente opposto a quanto si vorrebbe in queste moderne formule. Ne riassumo il concetto anche se in modo molto conciso : il passaggio di proprietà avveiene subito ma con l'impegno di restituzione in caso di inadempienza del compratore. Il notariato non mi sembra abbia emesso altro documento. Ed io lo trovo equo e logico : non puoi pagare una casa e poi per il mancato pagamento di una rata, il ventitore/licatore si prende tuuti i soldi, si tiene la casa e ti sbatte fuori di casa.
    Già in un altra discussione altri ha nno detto che i notai non sono favorevoli a questo tipo di affitto con riscatto o similari.
    Il Notariato agisce attraverso la Conservatoria con una trascrizione della proprietà sin dall'inizio. Il venditore è garantito nella trascrizione.

    Lo detto in breve ma il succo è questo. Ed è, a mio parere, equo.
     
    A Bianca84 piace questo elemento.
  11. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quindi confermi che l'articolo 1523 è valido anche per la locazione con il patto di futura vendita di immobili oppure no?
    Inoltre, l'acquirente, in caso di fallimento del venditore o di sequestro dell'immobile, è garantito da che cosa o da chi?
     
    A Limpida piace questo elemento.
  12. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Forse la concisione del mio appunto sul Notariato è stata poca chiara :
    -l'art. 1523 non ha nulla a che vedere con gli immobili e non viene minimamente considerato dal Notariato nè tale articolo nè nessuno dei seguenti.

    -l'acquirente diviene proprietario dell'immobile vendutogli con riserva di proprietà in pratica con una trascrizione in conservatoria di tale privilegio a favore del venditore, che può fallire ( e ce ne importa nulla ) nè può avvennire il sequestro dell'immobile in capo al venditore in quanto l'immobile tornerebbe suo solo in caso di inadempienza dell'acquirente. Mi rendo conto il discorso sembra complesso ma è molto più lineare di tutti gli altri e di sufficiente garanzia per le parti, in quanto il notaio e la trascrizione della vendita avvengono subito all'inizio.
    Poi con la rigidità di operato dei notai e dei Conservatori non c'è molto da divagare.
     
  13. slucidi

    slucidi Membro Attivo

    Altro Professionista
    A quanto comprendo dunque, la documentazione Fiaip non può essere presa in considerazione come modello per costruire un contratto tipo.... sapreste indicare un altra fonte ?
    Grazie infinite.
     
    A H&F e Limpida piace questo messaggio.
  14. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Secondo me non sono ancora disponibili al pubblico modelli completi ed affidabili.
    Si potrebbe farlo noi stessi di immobilio in una discussione apposita, come fu quella su come fare un compromesso. In questo caso sarebbe una cosa molto più lunga e complessa perchè sarebbe il testo di un contratto. Ma è impensabile una collaborazione fra membri, visto la presenza di alcuni che credono che avanzare dubbi su tutto e citare Cassazioni, che non c'entrano nulla ma fa molto "giurista", siano il massimo della collaborazione.
     
  15. slucidi

    slucidi Membro Attivo

    Altro Professionista
    La considerazione che la "futura vendita" sia di fatto immediata, è confermata dall'interpretazione dell'agenzia delle entrate. Secondo l'AdE le tasse e gli oneri sono di competenza del acquirente ....
    VEDI (riguarda un consorzio) http://bit.ly/XynzRQ
    mentre secondo un articolo del Sole24ore le tasse ecc sono di competenza del proprietario VEDI http://bit.ly/WlNbL1
    In un altro articolo il Sole distingue tra "diritto di riscatto" (opzione di acquisto) e obbligo di acquisto. In questo caso, si trascrive il contratto da subito garantendo la parte acquirente. VEDI http://bit.ly/TEghs0
    Di sicuro la materia è complessa e c'è una certa difficoltà nel redigere un contratto tipo. Io ne ho trovati un paio in rete che vi giro. Se qualche anima buona vuole collaborare, possiamo crearne uno di qualità.
     

    Files Allegati:

    A H&F piace questo elemento.
  16. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ottime citazioni che confermano come quella complessità che da mesi cerco di spiegare : solo pochissimi membri hanno concordato con me, mentre mediamente c'è stata una grande superficialità di pensiero che vede tutto facile e l'esistenza di consulenze magiche di notai.
    Le consulenze magiche le troverebbero pagando veri specialisti di contratti, anche al di fuori dell'immobiliare.

    Concordo che potrebbe avvenire fuori da una collaborazione del forum. E mesi fa mi sarei offerto a collaborare con te ed tutti i disponibili.

    Il mio entusiasmo è scemato a causa della prevalenza nel forum di interventi di evidente preconcetta ( ingiustificata ) ostilità nei miei confronti.

    Mi fa piacere che operi a Roma, dove spesso sono anch'io a lungo. Ciao e buona domenica.



    Aggiunto dopo : su immobilio trove che solo negli ultimi 6 mesi ci sono almeno una decina di disccussioni (a vuoto) su questo argomento. Ed altre nei periodo precedenti.

    Ho dato un occhiata rapidissima ( 1 minuto in tutto ) ai 3 link di modelli di contratto : li trovo gravemente insufficienti. Possono essere un'utile traccia, ma io ritengo che siano da ampliare e non di poco.
    In varie discussioni già su immobilio ho formulato spunti di riflessione.
     
  17. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non ho ben inteso il modello del negozio da realizzare ma, se volesse essere una locazione CON POSSIBILITÁ (magari garantita contrattualmente) per il conduttore di acquistare in futuro l'immobile locatogli, io realizzerei un contratto di locazione con opzione d'acquisto (in questo caso l'opzionario, cioè il conduttore, può decidere o meno di comprare l'immobile entro una certa data, ma il venditore non può rifiutarsi di venderglielo almeno fino a quella stessa data, ovviamente il contratto puó realizzarsi anche al contrario). Invece, se la vendita futura fosse SICURA, perché invece della locazione non realizzare una vendita con pagamento dilazionato? In questo caso non mi basterebbe, ai fini della tutela del venditore originario, una riserva di proprietá, perché mentre esiste la trascrizione della vendita in favore del nuovo proprietario, se questi a sua volta vendesse l'immobile e spendesse a bella vita e rapidamente ogni ricavato, risultando nulla tenente, il venditore originario che deve ancora percepire parte della somma non prenderebbe più niente...allora andrebbe realizzato un preliminare di vendita, e di conseguenza un atto, con pagamento dilazionato della somma X tramite Y rate mensili per Z anni, tutto garantito da cambiali IPOTECARIE (non dimentichiamoci che l'ipoteca iscritta sull'immobile rende il venditore originario creditore chirografario, quindi privilegiato sui debiti dell'eventuale, chiamiamolo per semplicità, acquirente fallito, che si troverebbe anche nella condizione di non poter vendere l'immobile (e sbarazzarsi dei soldi risultando poi nulla tenente) perché c'é appunto ipoteca (e che si iscriva per il doppio del valore pattuito), quindi se al furbo di turno il notaio chiederà l'accollo dell'ipoteca al nuovissimo acquirente, che quindi ne entrerá a conoscenza dopo che il notaio avrá eseguito le visure ipotecarie, o l'estinzione, cosi o il venditore originario continua ad essere garantito perché qualcun'altro si é accollato l'obbligo di pagare le rate..o gli viene definitivamente saldato il debito e sono tutti contenti. Se l' immobile che si vuole vendere a rate fosse stato acquistato con i benefici prima casa e la vendita volesse realizzarsi in quei primi 5 anni controllerei anche il pagamento delle imposte..in quel caso o si tirano fuori le dovute fatture o si trattiene importo idoneo a titolo fideiussorio fino a dimostrazione del pagamento delle imposte (che essendo un obbligo oggettivo, segue l'mmobile e non l'acquirente..). Se ho centrato il nocciolo resto a disposizione, se invece risultassi OT che i mod cancellino pure, e con tante scuse.

    [Nota del Moderatore: Su richiesta dell'utente, inseriamo di seguito la modifica del testo che precede]

    Caso locazione con opzione di acquisto:

    E'un contratto di locazione classico ma con la specifica che il conduttore, detto opzionario, ha la POSSIBIITÁ di concludere una compravendita dellínmmobile medesimo, a determinate condizioni ed entro una data certa. Fino a quella data il locatore deve attendere che il conduttore si esprima in merito alla compravendita, quindi l'opzionario é il conduttore, mentre il locatore viene vincolato ad attendere l'espressione della volontá del conduttore. Uso questo negozio quando il conduttore non é sicuro di voler comprare, quindi con ció riceve la possibilità di acquistare, ma la certezza di poterlo fare nel caso in cui volesse.

    Caso compravendita a rate:

    Qui abbiamo 2 strumenti principali, il primo é la vendita con riserva di proprietá, la seconda é una vendita con pagamento differito. Per capirne le differenze é bene prima comprenderne le peculiarità.

    Con la compravendita con clausola di riserva di proprietá (o patto di riservato dominio) si concorda che l'acquirente paghi l'immobile a rate ma che diventi proprietario (peculiaritá di questo negozio) solo al pagamento dell'ultima rata...Lo strumento prevede il trasferimento di alcuni diritti in capo all'acquirente, ma sono grosso modo quelli che vengono trasferiti al conduttore nel caso della locazione, la proprietá cioé NON viene trasferita in capo all'acquirente da subito. Il negozio richiede 2 atti, uno all'inizio, ed uno a valore di quietanza, quindi definitivo, al saldo del prezzo. La riserva di proprietá é una garanzia reale, per cui l'acquirente non sará libero di disfarsi della casa, e di non pagare il debito. Lo strumento a difesa dei propri diritti nel caso del venditore é il riacquisto del possesso del bene (dico possesso esplicitamente perché la proprietá non l'ha mai persa..). Il difetto di questo negozio sta nel fatto che il venditore non puó pretendere la riconsegna dell'immobile alla prima rata non pagata, ma deve attendere che maturino x rate in grado di conseguire almeno 1/8 del prezzo totale. Se ad esempio l'immobile costasse 40.000,00 euro, quindi 1/8 del prezzo finale fosse 5.000 euro, e la singola rata da 500,00. nulla puó eccepire il venditore se l'acquirente non paga 9 rate, poi le paga, poi ne paga altre 9, poi le paga, e cosi via fino al saldo finale. In caso di inadempimento il contratto é soggetto a risoluzione per inadempienza, quindi c'é una risoluzione contrattuale e la casa torna al venditore (tramite un procedimento di sfratto), ma questi dovrá restituire le somme ricevute dall'acquirente, salvo un'indennità equa. In caso il giudice potrá diminuire questa indennità, se non ritenuta equa. Mettiamoci in testa che in questo contratto, ma anche nellá ltro di cui parleremo tra poco, in caso di problemi, il tribunale é quasi certamente la diretta conseguenza. Ovviamente il proprietario, finché non si arriva all'atto di quietanza finale, restando proprietario del bene, paga l'IMU.

    L'altro strumento é la vendita con pagamento differito.

    La peculiaritá di questo negozio é che in questo caso la proprietá viene trasferita da subito, quindi l'acquirente diviene pieno proprietario del bene (e paga l'IMU) togliendo di mezzo completamente il venditore. Ma é una obbligazione diversa. Vediamo come funziona. Si realizza un atto con il quale l'acquirente dice di voler pagare il prezzo della casa tutto insieme tra 5 anni, o in 10 anni a rate di x euro mensili, o in una maxirata tra 1 anno, ed una tra 3 anni, e via dicendo. Ma visto che manca la riserva di proprietá, si configurano interessanti differenze. La garanzia reale a sostituzione della riserva di proprietá dovrebbero essere delle cambiali ipotecarie, cosi facendo si inscrive ipoteca sull'immobile, ed il furbo di turno deve pagare se no la casa va all'asta. Appunto, la casa va all'asta, non ne riacquista il possesso perché non é proprio piú proprietario! Quindi in generale, mente il pagamento della cambiale é subito esigibile, costituendo titolo esecutivo, si puó subito protestare l'acquirente, e, se non ha altro (conti correnti ecc..) si puó arrivare alla vendita all'asta dell'immobile. Anche in questo caso si ha garanzia reale rappresentata dall'immobile (nel primo strumento era la riserva di proprietà, nel secondo l'ipoteca iscritta) ma stavolta, in caso di inadempienza, il contratto non si risolve, perché il contratto si é esaurito il giorno dell'atto, semplicemente ci sará l'azione da parte del venditore non giá di riprendersi la casa ma di recuperare come puó la somma dovuta, e l'ipoteca sulla casa é una ottima garanzia in merito...assegni e compagine vanno bene ma non costituiscono garanzia reale e se l'acquirente vende l'immobile e scappa in Brasile coi soldi, lo puó fare, con riserva di proprietà nel primo caso, o ipoteca nel secondo, non va da nessuna parte, o se ci va, lo fa senza soldi. Ecco el principale differenze. Ora invece metto la pulce nell'orecchio a chi considera questo strumento utilizzabile con una certa leggerezza. Al di lá della complessitá dell'operazione, resta una insicurezza di fondo che non possiamo eliminare del tutto, e che ci conferma che l'unica vendita sicura al 100% é quella dove l'acquirente paga la casa interamente il giorno del trasferimento e siamo tutti felici. Perché? Pensiamo ad una persona che in fin di vita (ma che nessuno ne sia a conoscenza) decida di acquistare una casa, e si accordi con il venditore per utilizzare lo strumento della vendita con pagamento differito, paghi el sue belle cambiali ipotecarie, e dopo un mese, muoia. Il venditore non predne niente se il tipo non ha eredi o se questi rinunciano all'eredità, rinunciando quindi all'éreditá dei debiti del de cuius. Una vendita con questo strumento non é consigliabile sul lunghissimo termine, proprio per questo, seppur improbabile ma seppur sempre possibile, caso. Dal punto di vista dei costi, realizzare il primo strumento costa 2 atti dal notaio, il secondo ha i costi delle cambiali e dell'ipoteca. Quale sia meglio utilizzare dei 2 non si può dire, dipende da caso a caso, in quanto ognuno presenta dei pregi e dei difetti.

    Gli interessi:

    capiterá in questo genere di trattative che il venditore dica ok, gliela vendo a rate, ma voglio gli interessi. Allora il contratto di mutuo che si configura é sempre possibile anche da privato a privato, basta una scrittura privata registrata (in questo caso si devono adempiere gli obblighi fiscali ma é l'unico modo per stare a posto legalmente e fiscalmente) e si pattuiscono gli interessi (che non superino ovviamente il tasso usuraio). Questo i notai non amano metterlo in atto perché per loro ci sono piú adempimenti, quindi si puó fare anche privatamente (al di fuori dell'atto). Oppure, un'alternativa, é inserire in atto che ad ogni giorno di ritardo per il pagamento della rata si applicherá una PENALE di x euro (chenon puó andare oltre i 30-40 euro per giorno di ritardo). Oppure ancora, si maggiora direttamente il prezzo dell'immobile e si pattuiscono di conseguenza le rate che saranno automaticamente piú alte.

    Spero di aver fatto cosa utile :)
     
    A slucidi piace questo elemento.
  18. slucidi

    slucidi Membro Attivo

    Altro Professionista
    Leggo con interesse il intervento....ma mi stavo domandando se hai già una soluzione ad un paio di domande:
    cosa accade se l'acquirente dopo qualche mese sospende i pagamenti, abita già nell'immobile e il venditore, ha incassato solo una piccola somma? Questo dovrà incassare le cambiali mandando in protesto l'acquirente (che non potrà in futuro accedere ad un mutuo) e "godere" dell'ipoteca che possiede.... ma quando e come:
    1. incasserà la somma rimanente ? oppure
    2. rientrerà in possesso dell'immobile ?
    ...
    grazie in anticipo per la tua risposta.
     
    A H&F e Antonello piace questo messaggio.
  19. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ho chiesto ai mod di poter sostituire il testo di cui sopra con un nuovo testo che affronta l'argomento in maniera completa, con correzione di un errore che ho commesso nel post precedente.

    x slucidi: nel nuovo testo ci sono anche le risposte alle tue domande, spero che i mod lo approvino e lo sostituiscano
     
  20. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ringrazio i mod per aver inserito il testo sostitutivo.
     

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