Ma è una proposta d'acquisto o un compromesso?

[Umberto Granducato]

Rispondo in ritardo: problemi con connessione (ma sempre e solo io ce li ho???)
Premesso che la mia domanda era sulla nullità o meno della proposta:

e se io compratore quando devo versare i secondi 10K non voglio riprodurre un bel nulla e versare invece solo i secondi 10K e poi si va' al rogito?e se nella casa non c'è la conformita' urbanistica e nella rtn ci scrivono : NON CONFORME?
che succede? una confirmatoria c'è stata, di 20K di cui 10K gia' versati..........si è quindi gia' fatto un preliminare....

Se non vuoi riprodurre un bel nulla cavoli tuoi: versi il saldo caparra e faccio fare io i controlli prima del saldo stesso(ma perchè non dovrei andare da un notaio che psicologicamente almeno mi dà sicurezza???)
Se la casa NON è conforme fai quello che devi fare per renderla conforme perchè così l'hai garantita: io non posso garantire per gli altri. Sono avvisati prima di quello che può succedere: se hanno fatto modifiche lo sanno..... Se c'è qualche dubbio li avviso prima di fare la RTN (da noi la fa il venditore: oris stai calmo )

Nel tuo caso Umberto stipuli un preliminare alla cieca e se qualcosa non torna l'acquirente può infilare il venditore in una causa che dura 5/6 anni con l'immobile bloccato e invendibile.Mi sa che cominciamo i instillare un tarlo anche nella testa di Umberto

La casa viene fermata, i controlli vengono comunque fatti prima del passaggio della caparra: ognuno garantisce per sè e io garantisco che i passaggi verranno fatti per tempo. Il problema è il vincolo NON i controlli. Se si verificano problemi fra preliminare e rogito a cosa sono serviti i controlli???? Anche con il precontratto puo succedre no?
Il precontratto serve per il vincolo e il tarlo credimi che ce l'ho (ho i moduli e me li sono guardati 10000 volte), ma non sono ancora pronto e credo che avere un venditore convinto e sicuro sia molto importante per il cliente. Comunque sto arrivando.......
Credo comunque che la mia proposta in confirmatoria sia fatta bene e cerco di fare tutto ciò che posso per tutelare tutti-

@ Luciano: è un preliminare perchè come dici tu non c'è via di mezzo con la confirmatoria. Se all'atto del saldo caparra (chiamiamolo così) si vuole fare un preliminare vero e proprio dal notaio (che di fatto sostituisce la proposta) perchè no??? I clienti sono sicuri e contenti, la legge è rispettata, quindi non vedo il problema---

Ho notato una cosa: io ho fatto un esempio; oris, spalti e seroli lavorano col precontratto, ma gli altri???
Qualcuno ha delle altre proposte, dubbi, certezze????

 

[Seroli]

Umberto non fare il furbetto e convertiti noi ti stiamo dicendo:
"se tra proposta e compromesso viene fuori che la casa non è conforme? E' gia' stata firmata una confirmatoria, quindi il compromesso è stato gia' fatto. Che succede?"

Ci potresti zittire tutti se ci dici:
"ma che volete, io quando faccio fare la proposta ho in mano la relazione tecnica e i controlli legali li ha fatti il Notaio o il visurista o altro".

Ma siccome il cret.ino che faceva questo (lo fo' ancora) ero io, dimmi se ero in buona compagnia.

Convertiti!!!!!!!!!!!

 

[Umberto Granducato]

Umberto non fare il furbetto e convertiti noi ti stiamo dicendo:
"se tra proposta e compromesso viene fuori che la casa non è conforme? E' gia' stata firmata una confirmatoria, quindi il compromesso è stato gia' fatto. Che succede?"

Succede che tu che vendi hai garantito in sede di proposta un regolare referto tecnico e quindi fai quello che devi per avere la conformità... ( e io ti avviso prima..)
Per quanto riguarda i controoli legali del notaio / visurista: io faccio pre-contratto, faccio le visure e poi il preliminare (se tutto a posto). Se nascono problemi fra preliminare e rogito? il pre-contratto mi ha tutelato? No perchè è impossibile...
Mi sto convertendo comunque: è un modo interlligente di operare l'ho sempre riconosciuto, ma lo devo ancora digerire bene...

 

[Seroli]

ti capisco....anche io c'ho messo del tempo....ma è la cosa giusta.

Tra compromesso e rogito non succede nulla, sia con la confirmatoria sia con il precontratto......il precontratto di salva se ovviamente nascono problemi insanabili......e la rtn la fanno sempre prima del normale compromesso.....il problema sta' li' e nel fare il compromesso con 5K euro......so' pochi per legare cosi' fortemente....

 

[Umberto Granducato]

Seroli quante volte ti è capitata una situazione di 'blocco' dell'immobile per 4/5 anni per cause legali a causa di preliminare con caparra confirmatoria?
Escluse quelle fra parenti/fratelli/coniugi separandi... che sono beghe spesso fatte apposta...

 

[leonard]

Continuo a non capire, se io ho fatto il mio lavoro di mediazione e lui 1 giorno prima del compromesso dice "non ho voglia di comprare", dove sta' la furbata dell'Agenti Immobiliari nel chiedere la provvigione? ovviamente avendoglielo spiegato....ma apparte "lo spiegare".

...serioli tu mi piaci perchè sei il mediatore "puro"..........con tutti i vizi e virtù, chiedendomi questo confermi ciò.....

.......è una furbata perchè noi mediatori sappiamo che siamo stati "castigati" sulla promessa di promessa e cerchiamo nuove e più fantasiose soluzioni per far maturare la mediazione anche se ciò non è ancora accaduto................." altra cosa invece se mi accordo o faccio patti tra persone adulte e TRASPARENTEMENTE imformate......................

 

[Seroli]

...serioli tu mi piaci perchè sei il mediatore "puro"..........con tutti i vizi e virtù, chiedendomi questo confermi ciò.....

.......è una furbata perchè noi mediatori sappiamo che siamo stati "castigati" sulla promessa di promessa e cerchiamo nuove e più fantasiose soluzioni per far maturare la mediazione anche se ciò non è ancora accaduto................." altra cosa invece se mi accordo o faccio patti tra persone adulte e TRASPARENTEMENTE imformate......................

leonard, non stai rispondendo a nessuna domanda.......

 

[Oris]

Miei cari.

Succede i questi giorni, a un collega, una cosa (potrei fare molti altri esempi ma mi fermerò a questo).

Tale collega fa proposte vere, non preliminari magici, quindi non ha problemi.

Ma mettiamo che uno di voi propostarimagici si trovi nei suoi panni..

Tale collega diciamo, sta vendendo un trilocale, in un palazzo costruito a cavallo della messa in vigore della bucalossi (77)

Tale palazzo era nel progetto iniziale 8secondo le carte del tecnico) diviso in appartamenti più grandi il doppio con un balcone lungo.

La relazione del proprietario mostrava che tutto era a norma, il catasto è uguale all'immobile, nessuna ipoteca, quindi si va avanti.

Meno male che il collega è di quelli prudenti e si affida a una bella proposta normale (non proprio come la mia ma molto blanda senza confirmatorie in gioco).

Arriva il tecnico, fa i controlli e vede che in comune NON ESISTEVA LA VARIANTE FINALE (quella che divideva gli appartamenti).

Al comune gli appartamenti risultano tutti uniti (quindi sono tutti fuori regola).

Ora, approfondendo i controlli, si vede che il costruttore dovrebbe aver depositato la variante finale, perchè da una ricerca che il tecnico della parte acquirente ha svolto ( lo stesso che ha trovato il problema) tra le proprie carte si è visto che un inquilino di quel palazzo aveva, nell'85 eseguito un condono, dove si vede che effettivamente lunica pratica esistente era quella che descrive gli appartamenti come GRANDI non come sono adesso.

Il costruttore è introvabile, ma dal docfa fatto (no so se a quei tempi si chiamava così), si potrebbe desumere che il costruttore abbia depositato la variante finale con la modifica degli appartamenti, divisi come sono oggi.

Solo che il comune NON LI TROVA, comparsi, non risultano.

Quindi l'appartamento è invendibile, ma non perché ci sia un inadempiente: il proprietario era convinto di essere in regola, ha sempre pagato l'ICI giusta (prima), ha sempre avuto quelle planimetrie catastali.

Ora, sicuri sicuri che sia meglio fare un compromesso PRIMA di scoprire queste cose?

Sicuri sicuri che visto che non è a norma ci si rende i soldi e ciao come se nulla fosse successo?

Se uno di voi con proposta magica avesse fatto oggi la proposta, accettata, che diventa compromesso inforza delle dichiarazioni del venditore, e magari dopo il venditore a sua volta ha dato dei soldi a un terzo, impegnandosi (oh, ha un compromesso!) a sua volta... non ci sono conseguenze?

Se volete continuo, ma credo che abbiate l'onestà intellettuale di riflettere a quante situazioni simili conoscete, da qui a capire che i controlli vanno fatti fare da chi compra, il passo è breve, se non altro per il fatto che se si inguaia lo ha fatto con le "sue" mani e nessuno può esser accusato di truffa o simile.

Poi fate pure come volete, figurati se ripeto le cose che dico da anni di nuovo per altrettanto tempo.

 

[leonard]

leonard, non stai rispondendo a nessuna domanda.......

te lo ripeto, secondo me ha diritto a ripensarci anche il giorno prima......

 

[Oris]

Ok, fino al giorno prima dell'accetazione. MA dopo?

Cosa succede dopo?

Diventa preliminare?