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  1. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Con la sentenza n. 22357 del 3 novembre 2010 la Corte di Cassazione enuncia................Mediazione: escluso compenso senza la conclusione dell'affare
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
  3. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    a mio parere...non parla di preliminare..ma di vendita saltata nonostante sia stata fatta conforme incarico e comunque non accettata:disappunto:
     
  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E pertanto non è dovuta la provvigione intera, ma una penale di importo inferiore alla stessa provvigione.
    E' indubbio che questi patti devono essere inseriti nell'incarico.
    E' il giusto effetto delle clausole vessatorie.
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Certo che sembra che parlino ostrogoto...
     
  6. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    a me :sorrisone: :risata: :D e che lo scritta io :^^::^^::^^::^^:
     
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  7. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    l'ho scritta.................. :^^::^^::^^::^^:
    cosi' siamo pari a ridere.....................per le stupidate che diciamo o scriviamo.......................
     
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  8. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    non riesco a scrivere neanche in italiano :triste:....come posso spiegarti una sentenza :basito:
     
    A ccc1956 e andrea boschini piace questo messaggio.
  9. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Nella mia vita, per un certo periodo, sono stato anche Patrocinatore presso il Tribunale Civile di Roma e di sentenze cosi barocche, ampollose e sostanzialmente oscure, se non esoteriche, ne ho dovute interpretare e “digerire” a centinaia.

    La sostanza giuridica di questa sentenza della Corte di Cassazione ( e che quindi fa “giurisprudenza” nel senso che verrà presa come modello interpretativo dai Magistrati dei tribunali gerarchicamente inferiori nel contenzioso futuro ) è molto semplice e chiara: se nel rapporto giuridico contrattuale tra venditore e mediatore immobiliare viene inserita, nero su bianco, una clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla piena provvigione anche nel caso di mancata conclusione dell’affare per fatto imputabile al venditore, tale clausola si presume vessatoria, e quindi INEFFICACE, a norma dell’art.1469 bis del c.c. in quanto di importo manifestamente eccessivo. La sentenza comunque salva anche la posizione giuridica del mediatore là dove dice che, l’adeguatezza del compenso, nel caso di mancata effettuazione dell’affare, debba essere fatto oggetto di apprezzamento da parte del Giudice. Insomma la Cassazione, in questo specifico caso, apprezza e salvaguardia l’attività svolta dal mediatore, tenendo, però, conto del concetto giuridico generale dell’equilibrio economico tra prestazioni.

    ( Pagare ugualmente la piena mediazione all’agente immobiliare che NON ha adempiuto la sua prestazione configura, ai sensi dell’ 1469 quinquies c.c. uno squilibrio giuridico tra prestazione contrattuali e quindi l’inefficacia della clausola )

    Occorre far notare che l'art. 1469 quinquies cod. civ. (il quale sanciva la mera inefficacia della clausola) è stata abrogata per effetto dell'entrata in vigore del c.d. Codice del Consumo (d.lgs. 2005 n.206) che sancisce, non più l’inefficacia della clausola vessatoria, ma la sua nullità.

    Naturalmente, se non viene inserita nessuna clausola di questo tenore, nulla sarà dovuto al mediatore in caso di mancata conclusione dell'affare. Come succede nel 99,9% dei casi...

    Ma il caso esaminato dalla Corte di Cassazione era molto particolare...
     
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  10. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Il caso giuridico in questione, al di là della sentenza, mostra, infatti, degli aspetti interessanti: il mediatore de quo doveva essere un tipo furbo oltre che giudizioso. E pure convincente se è riuscito ad inserire una simile clausola di “salvaguardia” del proprio lavoro.
    In altre parole, avrà detto al venditore: io mi assumo l’incarico di venderti l’immobile ( evidentemente era un immobile di difficile commercializzazione…) e quindi mi impegnerò e farò tutto il possibile per riuscire a concludere positivamente l’affare ma, se nel caso, mi rendessi conto che tu stesso remi contro, mi intralci e mi impedisci, con azioni ostruzionistiche, oppure tacendo notizie importanti sulla casa, di concludere l’affare con terzi, allora mi riservo, con clausola apposita, di chiedere ugualmente l’intera provvigione come risarcimento danni sui generis o come penale.
    Insomma, se non era per il tuo inqualificabile comportamento, caro venditore, io la casa l’avrei sicuramente venduta e, quindi, se l’affare non è andato in porto è per tua esclusiva colpa. Perché ne devo andare di mezzo anch’io? Io la mia parte l'ho fatta. Quindi scuci l’intera provvigione che avevamo pattuito e amici come prima.
    La Corte di Cassazione non ha ritenuto giuridicamente fondato tale ragionamento considerando vessatoria la clausola, perché andava a sbilanciare i reciproci obblighi contrattuali, però ha riconosciuto al mediatore il diritto a pretendere, comunque, una somma di minore importo. Mica fesso il mediatore.
    Come dire, in un contratto tutte le parti sono obbligati, pena risarcimento, ad una reciproca diligenza e buona fede.
     
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  11. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
  12. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare

    Clap clap
     
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare



    Magari ! Sarebbe la volta che i proprietari sarebbero obbligati a comportarsi come si deve e non come anguille...
     
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  14. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma e' possibile che tutte le sane regole del vivere civile per il legislatore ( quando riguardano la ns. categoria ) sono vessatorie e impugnabili?
     
  15. Da77

    Da77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    E non si prende in considerazione il caso in cui viene pagata la mediazione all'atto della stipula del preliminare e poi, prima del rogito, una delle due parti rinuncia alla vendita?
    Cosa succede in questo caso dei compensi di mediazione già versati? Soprattutto nel caso in cui il compenso di mediazione sia stato versato per intero dalla parte che NON si è ritirata?

    Grazie!
     
  16. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La mediazione già pagata è persa, ma la parte adempiente può agire giuridicamente per un risarcimento danni nei confronti della parte inadempiente (trattenimento della caparra - che, a compromesso fatto, è sostanziosa - o pretesa della restituzione della stessa X 2, più rimborso spese sostenute: agenzia, tecnico, ecc...).
     
  17. Da77

    Da77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ovvero non si può chiedere alla parte inadempiante anche il risarcimento della mediazione?

    Altrimenti sarebbe troppo bello! Mediatore e venditore si accordano, fanno il preliminare con un compratore (che paga la mediazione) e poi il venditore si ritira.... e il mediatore si tiene il compenso di mediazione! E poi si ricomincia.... magari con lo stesso immobile...

    A questo punto smetto di fare l'ingegnere e faccio il mediatore!
     
  18. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non hai capito niente.
    Primo perchè il venditore sarebbe costretto a restituire il doppio della caparra (per legge) e poi perchè ti ho già detto che nei danni che chiedi puoi inserire anche la voce: "mediazione agenzia" (l'avevo scritto).
    Poi spiegami, quale venditore suicida si comporterebbe a questa maniera. Se proprio non ti fidi, nulla ti vieta di trascrivere il compromesso, così gli leghi le mani.

    Cerchiamo di rimanere con i piedi per terra perchè le truffe esistono in tutti i campi, ma scenari come questo che tu hai prospettato non c'entrano nulla col nostro mestiere.
     
    A andrea boschini piace questo elemento.
  19. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare

    ingegnere almeno la caparra ........ :triste::triste::triste:
     
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  20. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    A pensar male....ecc. ecc. :fico:

    Ma non è questo il caso. Se si fa un preliminare di ferro, con tutte le garanzie offerti dalla legge, le truffe non possono reggere.;)
     

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