S
sgnapper
Ospite
che indicazioni può darmi un "buglione" caotico, ignoto e infondato ?
Può darti indicazioni approssimative.
Ma fortunatamente, c'è la matematica che ci viene in aiuto.
Vediamo i nostri indicatori, che sappiamo con buona approssimazione; non ne uscirà un calcolo con precisione infinita, ma con un buon margine d'errore, sì:
- Ogni anno, mediamente, in Italia muoiono circa 500.000 persone;
- La famiglia media italiana è composta (dati Istat 2011) da 2,4 persone;
- La proprietà immobiliare è diffusa nel 77% circa delle famiglie totali;
I conti quindi, per sapere quante sono state effettivamente le compravendite, si possono approssimare con il calcolo:
500.000 77
---------- * -------- = 160.416
2,4 100
Ovviamente, 160.416 sono solo le successioni, che devono quindi essere scalate dalle NTN totali.
Se prendiamo quindi per buono il dato del 2013, ovvero 444.000 NTN, abbiamo un netto di 283.584.
Ma non è ancora il dato definitivo delle compravendite, perché è ancora al lordo delle divisioni matrimoniali, dismissioni e divisioni societarie, donazioni et similia.
Si calcola che, solo nel 2013, hanno chiuso baracca circa 40.000 aziende (e solo nell'anno solare), di cui si stima almeno un 50% ha diviso qualcosa.
Quindi, altri -20.000 dalla cifra rimasta al netto delle successioni.
Rimangono le divisioni frutto delle separazioni e dei divorzi. In Italia, viaggiamo a quote record di circa 140.000 separazioni e divorzi ogni anno; di questi, un 60% è in comunione dei beni (circa 80.000, quindi) e, sempre facendo riferimento alla penetrazione immobiliare, di questi 80.000 un 77% è proprietario, quindi diciamo altri 60.000 da sottrarre alle 263.584.
Ne rimangono quindi poco più che 200.000, che sono le compravendite pure.
Ovvero: un 50% circa sul numero totale delle NTN.
Si noti che questo calcolo è una costante, non andrebbe preso come proporzionale universale: nel 2006 moriva, si separava e divorziava più o meno lo stesso numero di gente. Solo le aziende chiudevano un po' di meno, ma è un ritocco quasi ininfluente, se calcoliamo il totale dei volumi di allora.
Se consideriamo l'ampiezza del territorio italiano, e soprattutto consideriamo che certi particolari mercati (tipo Roma) assorbono da soli percentuali a doppia cifra di quelle 200.000... Possiamo capire come il mercato sia criticamente depresso.
O forse, è solamente tornato a livelli sostenibili, rispetto alla follia del 2006 (quasi 1.000.000 di NTN, quindi circa 800.000 compravendite secche!).
In ottica AI, quindi, considerando che il mediato in Italia è circa il 40% del totale, si è passati da circa 400.000 compravendite secche, a meno di 100.000.
Diviso per il numero di agenzie in Italia, fa una media ben al di sotto della soglia di sopravvivenza.
E, difatti, chi può chiudere e cambiare settore, lo fa. E saggiamente, direi.
Non è che si vende poco adesso, è che si è venduto in maniera esagerata prima; da lì, è partita l'inflazione del settore (il soldo attira il soldo, ma fino ad una certa, poi inflaziona, se non diversificato).
Il calcolo è parzialmente empirico; sicuramente è una stima e va presa come tale, ma è assolutamente indicativa.
d'altra parte si tratta di una approssimazione molto generica, incompleta e molto personale 
, perchè pure per produrre le NTN si usa la matematica 
