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  1. anna quintina

    anna quintina Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    è proprio vero che le truffe non finiscono mai.
    Da tanti mesi ho firmato un preliminare come promissario acquirente di un immobile e versato la relativa caparra all'agenzia immobiliare.
    Siamo arrivati alla data prevista per il rogito e l'agenzia,contrariamente a quanto previsto sul preliminare non era riuscita ad avere il certificato di abitabilità.Devo dire che ci siamo resi conto che l'immobile presentava delle difformità (il box era alto mt.1,90 invece di mt.2,20 e più piccolo di quanto indicato sulla planimetria),e per questo motivo abbiam chiesto una riduzione del prezzo o il certificato.Nonostante la nostra diffida ad adempiere ,giorni fà abbiamo saputo che nel frattempo l'immobile è stato venduto ad altri.Ovviamente a noi non è stato riferito niente nè da parte dell'agenzia nè da parte del venditore,che nel frattempo ha trattenuto la nostra caparra.
    E' mai possibile una cosa del genere?E' successo a qualcun'altro ?Come e quando si potrebbe risolvere un'eventuale azione legale?Si potrebbe chiedere la nullità del rogito?Attendo una Vs.gradita risposta.
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    prendi immediatamente un avvocato, esperto di materia immobiliare che li fa neri.
    se tu hai un preliminare accettato dal venditore la vedo proprio brutta per l'agenzia che lo sapeva e per il proprietario.
    pazzesco.
    tu hai fatto solo un errore, dovevi far trascrivere dal tuo notaio il preliminare e questo non sarebbe successo ma loro sono in torto marcio.
     
  3. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se non lo hai già fatto, registra subito il compromesso e rivolgiti immediatamente ad un legale.
    Fai anche un controllo in conservatoria per avere gli estremi dell'atto.
    Controlla a chi è stato venduto e se è intervenuto lo stesso agente immobiliare del tuo compromesso.
     
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  4. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Per quanto ne so, il rogito resta valido, anche in caso di preliminare registrato. Se però hai il preliminare registrato, sicuramente puoi intraprendere le vie legali e farti restituire il doppio della caparra e i danni (che potrebbero essere consistenti). Ci pensare il tuo avvocato. Quando rivedrai i tuoi soldi ed il risarcimento, difficile dirlo...
     
  5. anna quintina

    anna quintina Membro Junior

    Privato Cittadino
    chiedevo per la nullieà del rogito in quanto l'immobile presenta delle difformità rilevanti tra planimetria e stato di fatto. Il rogito ad altri è stato fatto a febbraio 2011,il preliminare con me a marzo 2010.
     
  6. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ma questo cosa c'entra con la tua situazione?

    Purtroppo per te una trascrizione, che nel caso specifico sancisce anche il trasferimento del bene reale, vale più di una registrazione. Il tuo contratto è comunque valido, ed il venditore è evidentemente stato inadempiente. Quindi hai tutti i diritti di adire le vie legali, con ottima probabilità di vincere.
     
  7. anna quintina

    anna quintina Membro Junior

    Privato Cittadino
    il fatto è che a me la casa piaceva e siccome ho sentito parlare di nullità di atti fatti per immobili non in regola con la planimetria ,volevo ancora sperare ....
     
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Al limite sarà l'acquirente a contestare le irregolarità, tu non ne hai diritto.
    Prima di intraprendere azioni legali contro il venditore, accertati se possiede ancora qualcosa.
    Se non dovesse possedere null'altro fatti predisporre un preventivo dal legale e conta fino a mille prima di iniziare una causa contro un nullatenente.
    Fai comunque i controlli che ti ho indicato prima.
     
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  9. gardabusiness

    gardabusiness Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    a me risultà che la nullità puo essere richiesta anche da un terzo, che ne abbia interesse ed in questo caso ne avrebbe... molto di interesse. Diverso il caso se la legge avesse previsto l'annullabilità.... ma in caso di difformità tra lo stato di fatto il catasto e quando risulta sulle concessioni la legge parla di "nullità". Certo che rendere il contratto nullo, in questo caso, brucia piu di una lunga causa ed inoltre brucia ad entrambi i furbetti: venditore e secondo acquirente
     
  10. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Supponendo che ciò sia vero (non lo so, ma prendo per buono quello che dici), cosa fai, chiedi che il rogito sia nullo e poi obblighi il proprietario a rogitare con te, in forza del tuo preliminare? Ma anche questo rogito poi sarebbe nullo!
    Non mi sembra proprio la strada giusta...
     
  11. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Penso che aldilà delle varie elugubrazioni in merito , nel caso in oggetto ci possono essere gli estremi per truffa a seguito di denuncia di parte , sinceramente mi preoccuperei di recuperare i soldi, che cercare di far valere i miei diritti di acquisto di un immobile, con un truffatore. Di case c'è ne sono molte in giro e questa sarà bella ma non certamente la più bella. Comunque giusto per precisare , se tu avessi trascritto oltre che registrato il preliminare/ compromesso, l'immobile non si sarebbe potuto rogitare in presenza della trascrizione, legalmente parlando di fronte al fatto in oggetto, trattandosi di rottura di patto contrattuale ( il venditore ha promesso di vendere ) tu devi richiedere la restituzione dei soldi versati, oltre le penali ed i danni e procedere eventualmente anche con denuncia di parte per truffa , propenderei per la sola restituzione delle somme versate, delle penali ed i danni perchè se sporgi anche denuncia per truffa potresti dover attendere la chiusura del procedimento penale per vedere soddisfatta la tua richiesta ( i soldi ) .
     
  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    e sopratutto che abbia i titoli oltre che l'interesse.
     
  13. gardabusiness

    gardabusiness Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Titoli? chiunque può chiedere l'annullamento di un atto, oltre al giudice d'ufficio.
    Aggiunto dopo 6 minuti :

    Ovvio che lui deve far valere il suo diritto di restituzione dei soldi della caparra e dell'eventuale risarcimento danni.
    Ma se in contemporanea piò chiedere anche l'annullamento dell'atto magari può avere anche un bene reale su cui "puntare" per il soddisfacimento del suo credito, ammesso come temo che il venditore nel frattempo si sia spogliato di tutti i suoi beni.
     
  14. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Avere un prelimiare ,anche se registrato ,non mi tutela da una vendita a terzi.
    Non troverai un giudice che invalida l'atto di acquisto, potrai richiedere danni, doppia caparra, eventuali spese che hai sostenuto ( documentate )...mettici anche lo psicologo;)...ma quella casa ,a mio parere ,non la compri piu'.
    Viceversa se lo trascrivevi:confuso:

    Aggiunto dopo 5 minuti :

    L’obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare ha
    effetto solo tra le parti.
    Questo significa che nonostante la firma del preliminare il venditore:
    • potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone
    ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento
    (ad es. un usufrutto);
    • potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile.
    Se questo accade, non si può chiedere
    al giudice di invalidare la vendita o la costituzione
    del diritto reale di godimento o la concessione
    dell’ipoteca, ma si può solo chiedere
    il risarcimento dei danni.
    Il venditore, inoltre, a prescindere da una sua “scorretta” attività
    negoziale, potrebbe “subire” azioni sull’immobile da parte di terzi
    (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione).

    Fonte: Notariato.it
     
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  15. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Pensaci su un pochino e capirai che non è possibile.
    Se chiunque può chiedere l'annullamento di un atto pubblico solo perchè ha un interesse, i Tribunali verrebbero sommersi di cause infinite.
    Pensa ai senza tetto, agli speculatori, a chi non gli importa nulla e niente di nessuno, a chi lo farebbe per superare la noia, ecc.
     
  16. gardabusiness

    gardabusiness Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    io mi riferivo alla nullità dell'atto in quanto sembra che l'appartamento sia stato rogitato in difformità tra quanto risulta al catasto e/o nei permessi di costruzione rispetto allo stato di fatto. La legge stabilisce quali sono le difformità ritenute lievi che si possono sanare e quali invece no. Certo che non ho detto che uno puo chiedere l'annullamento di un atto di trasferimento solo perchè ha un preliminare in essere senza trascrizione: forse mi sono spiegato male o mi avete letto male.
     
  17. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Concordo con Andrea e poi la cosa che mi chiedo ma ... il notaio in tutto questo dove era? A giocare a tennis o al mare, mi sembra un pò strano! E comunque Anna non può chiedere l'annullamento dell'atto per nessun motivo, potrebbe eventualemente sporgere denuncia perchè il giudice possa sospendere il trasferimento della proprietà, cosa che difficilmente farebbe perchè il giudice in presenza di una sola scrittura privata di promessa a vendere salverebbe gli interessi del compratore e condannerebbe l'ex proprietario a rifondere la caparra, le penali e tutti gli eventuali danni che avrebbe il diritto di richiedere.
     
    A ccc1956 piace questo elemento.
  18. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :ok:...Se chi ha comprato/venduto non ha dichiarato difformita' ;)


    NOon succederebbe MAI
     
  19. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Difatti... per questo ho usato " potrebbe" e " difficilmente farebbe"
     
  20. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    quindi a questo punto l'unica cosa sicura e' la trascrizione del preliminare.
    il prima possibile.
    nel momento in cui ho in mano la proposta firmata per accettazione dal venditore e sulla proposta ho naturalmente scritto la clausola in cui chiedo la trascrizione del preliminare ..................come si fa???
    occorre che sia l'acquirente che il venditore vadano dal notaio per l'autentificazione delle firme della proposta-preliminare...........
    ma bisogna mandare una raccomandata al venditore per dirgli della data della trascrizione......... cioe'...come si fa???
    grazie
     

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