Nuda proprietà e usufrutto a persona di 92 anni

[francesca63]

Premesso che ,senza leggere quanto firmato,i miei sono solo spunti per capire meglio,e probabilmente ti servirà un avvocato;
Quali sarebbero le tue intenzioni?
Sei sempre interessato a vendere la nuda proprietà?
Perché non avete rispettato la data prevista per il rogito,volontà tua,del compratore,o inerzia di entrambi?

 

[andybox86]

Io sono sempre interessato a vendere la nuda proprietà ma l acquirente vuole abitarci. Il rogito non è stato firmato perché avremmo dovuto sentire la consulenza del notaio.. L agenzia immobiliare ha fatto la furba facendoci firmare subito la proposta..

 

[francesca63]

Da quello che hai riportato sembra chiaro che avete firmato un contratto preliminare di vendita della nuda proprietà,con pagamento rateale della somma dovuta.
Questo,a meno che sia indicato esplicitamente,non configura un patto di riservato dominio.
Se così fosse tu hai diritto a vendere senza problemi la nuda proprietà,ma sicuramente l'acquirente non ci potrà abitare prima della morte dell'usufruttuaria.
Se invece hai firmato con patto di riservato dominio la situazione è più ingarbugliata,poiché non era in tuo potere vendere un diritto che non avevi.

La proposta(o meglio il contratto formatosi con la sua accettazione) non scade,ma se si sorpassa la data prevista per il rogito ci sono modi corretti per procedere ,in un senso (vendita) o nell'altro (accordo tra voi per non procedere,detto in parole povere).

 

[CheCasa!]

Teoricamente il nudo proprietario, agendo in accordo con l'usufruttuario, potrebbe sottoscrivere un contratto di locazione con l'acquirente impegnandosi a fare in modo che i denari del contratto vadano all'usufruttuario, naturalmente (parliamo di atti ordinari).

Inoltre può anche vendere la nuda proprietà a fronte di un pagamento rateale del prezzo.

Naturalmente se tu firmi il contratto di locazione e la zia risulta incapace di intendere e di volere potresti dover rispondere agli altri parenti che evidenziassero la presenza di comportamenti scorretti (magari contrari agli interessi economici della zia). Quindi, in tutti i casi, risulterebbe piuttosto complicato procedere senza averne informato preventivamente gli altri nipoti... ricevendo il benestare da parte loro.

Con ogni probabilità è possibile trovare una soluzione che permetta a te di vendere ed all'acqirente di ottenere il possesso dell'immobile. Consulta un legale od un notaio per trovare la giusta strada.

In caso contrario potrai risolvere il contratto ed risarcire il danno cagionato all'altra parte. Non è dovuto ovviamente il doppio di una caparra che non hai mai incassato.

 

[ab.qualcosa]

Non è dovuto ovviamente il doppio di una caparra che non hai mai incassato.

Temo che nella proposta/preliminare possa essere scritto qualcosa del tipo "assegno consegnato alla proprietà che lo restituisce all'agente per tenerlo bla bla..."
Non so quanto sia valido ma renderebbe le acque ulteriormente torbide.

 

[andybox86]

Per essere corretto nella proposta nel punto 4 "irrevocabilita della proposta d acquisto" nel campo note è scritto: "oltre la caparra la restante somma verrà versata tramite rate mensili fino al momento in cui nuda proprietà e usufrutto verranno uniti". Quindi io vendo solo la nuda proprietà?

 

[andybox86]

Il dominio riservato viene usato perché l acquirente non può accedere al mutuo in quanto acquista la nuda proprietà.

 

[francesca63]

Per essere corretto nella proposta nel punto 4 "irrevocabilita della proposta d acquisto" nel campo note è scritto: "oltre la caparra la restante somma verrà versata tramite rate mensili fino al momento in cui nuda proprietà e usufrutto verranno uniti". Quindi io vendo solo la nuda proprietà?

Sarebbe necessario leggere tutta la proposta,ma sembrerebbe di sì;dipende cosa è riportato riguardo al riservato dominio.
In ogni caso non l'acquirente non potrà abitare la casa,a meno di accordarsi in qualche modo con la "zia",direttamente o tramite i nipoti.

 

[francesca63]

Il dominio riservato viene usato perché l acquirente non può accedere al mutuo in quanto acquista la nuda proprietà.

Probabilmente l'agenzia ha convinto entrambi a spingersi dove sarebbe stato meglio non spingersi,una sorta di "vendita creativa" .
Tu non puoi vendere se non la nuda proprietà,lui compra solo se ci può abitare.
Dovete incontrarvi e trovare una via d'uscita più economica possibile,probabilmente con l'aiuto di un legale.

 

[andybox86]

Buongiorno, la situazione si è evoluta a seguito della chiamata della agenzia immobiliare..

Allora.. mi ha suggerito di modificare la proposta/accordo..
io quale venditore prendo l'impegno a vendere la piena proprietà quando usufrutto e nuda proprietà si riuniranno, cioè nel caso in cui:
- mio padre oppure parente diventi amministratore di sostegno e successivamente faccia istanza al giudice perché io possa liquidare l'usufrutto a mia zia diventando così pieno proprietario (il rischio è che mio padre possa non essere amministratore di sostegno anche se si prende cura della signora oppure che il parente non voglia liquidare l'usufrutto)
- morte dell'usufruttuario

In tutto ciò ovviamente l'acquirente non potrà avere delle tempistiche sicure e certe.. se non il fatto che verificati questi due episodi io gli venda la casa. L'acquirente è deciso ad aspettare perché ama la casa e non vuole che io la venda.
quali rischi potrei incorrere se accetto una proposta del genere nei confronti di acquirente e agenzia immobiliare? e' possibile fare una proposta del genere?

Inoltre aggiungo che l'acquirente vorrebbe che io mantenessi l'importo della nuda proprietà.. cioè 84.000 €.. ciò è impossibile in quanto io prima o poi dovrò liquidare l'usufrutto alla signora.. la mia paura è che la proposta precedente rimanga ancora in essere se non accetto altra proposta..

Mi consigliate per cortesia.. Grazie di cuore