Nullità comprevendita per difformità e conseguenze.

[cristian casabella]

Se per esclusiva intendi quella relativa all'incarico di vendita dell'immobile, si... Aveva l'esclusiva. Noi non eravamo a conoscenza poiché paradossalmente su questo stesso immobile in queste medesime condizioni erano già Stati effettuati ben due atti e due mutui 8 anni fa. Pertanto abbiamo dato per scontato che l'immobile fosse rogitabile immediatamente. Da parte nostra c'è stata la buona fede di questa situazione, per questo abbiamo dichiarato che l'immobile era aposto. Inoltre dal 31 ottobre, siamo pervenuti alla visione della nostra visura solo il 4 di febbraio, mentre l'agente l'aveva già visionata a fine ottobre notando e sottovalutando la dicitura sulle modifiche

A quanto pare siete esenti da colpe, ma che problemi son stati scoperti che prima nessuno aveva notato?

 

[Utente Cancellato 79893]

te lo ha comunicato? se si, siete liberi.....

L'agente ci ha comunicato che il perito, riscontrate queste difformità, non può procedere alla perizia e quindi alla concessione del mutuo, se non procediamo alla sistemazione delle stesse. Nei post precedenti spiegato quindi i miei dubbi in proposito.
1. Se sono obbligata, e se si sono dove e è scritto a sanare queste difformità per procedere alla compravendita,
2. Se così si può procedere alla risoluzione del contratto senza oneri

 

[sgaravagli]

L'agente ci ha comunicato che il perito, riscontrate queste difformità, non può procedere alla perizia e quindi alla concessione del mutuo, se non procediamo alla sistemazione delle stesse.

le difformità possono essere di varie entità, alcune ininfluenti per la stipulazione dell'atto notarile, altre sanabili con una pratica edilizia incaricando un tecnico, altre insanabili. ora valuta che tipo di difformità ha riscontrato il perito e poi valuta il da farsi... potrebbe essere necessario sanare l'immobile anche con un eventuale altro acquirente, in questo caso procedi sana e vendi.... se non sono rilevanti ai fini della compravendita chiedi al tuo AI di discutere la faccenda con il tecnico, se sono insanabili lascia perdere tutto.

questa è la norma:
L'art. 19, comma 14, del D.L. 31 maggio 2010, n. 78, come modificato in sede di conversione dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, ha aggiunto all'art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, il seguente comma 1-bis:
"Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari".

questa il riferimento ai casi di lievi difformità:
Non è invece necessario presentare una nuova planimetria in caso di lievi difformità, o lavori interni di portata irrilevante ai fini della consistenza e quindi del calcolo della rendita (es., spostamento di parete interna, o di un'apertura), come si desume dall'art. 20 del R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, a norma del quale occorre presentare detta denunzia, corredata da una planimetria delle unità variate, nei soli "casi di mutazioni che implichino variazioni nella consistenza delle singole unità immobiliari". L'art. 17 dello stesso decreto attribuisce, d'altra parte, rilevanza alle sole le mutazioni che avvengono "nello stato dei beni, per quanto riguarda la consistenza e l'attribuzione della categoria e della classe". In tal senso, espressamente, la Circ. Min. Fin. 14 ottobre 1989, n. 3405, e la Circ. Agenzia Territorio 26 novembre 2001, n. 9/T, § 4.

 

[RobertodaBangkok]

Si ma allora...tornando seri...di quale non conformita stiam parlando ? Spiegamela un po perche qui l AI deve chiamare il Perito e dirgli " Pago tutto io e ti garantisco tutto in regola all atto ti prego non bloccare questo mutuo." Tanto lo farete in banca...a quel punto chiami sto geometra santo e gli dia dei soldi. Punto. IL perito scrivera che vi sono lievi difformita' ( generico) in corso si risoluzione e che l incarico e' gia stato affidato al Geom XXXX e scrivera' la perizia. Io la rimedierei cosi posto che a) queste poverate dilettantistiche nn mi succedono b) se il perito mi facesse bloccare un mutuo per una sciocchezza non gradirei affatto rivederlo..

 

[Utente Cancellato 79893]

le difformità possono essere di varie entità, alcune ininfluenti per la stipulazione dell'atto notarile, altre sanabili con una pratica edilizia incaricando un tecnico, altre insanabili. ora valuta che tipo di difformità ha riscontrato il perito e poi valuta il da farsi... potrebbe essere necessario sanare l'immobile anche con un eventuale altro acquirente, in questo caso procedi sana e vendi.... se non sono rilevanti ai fini della compravendita chiedi al tuo AI di discutere la faccenda con il tecnico, se sono insanabili lascia perdere tutto.

questa è la norma:
L'art. 19, comma 14, del D.L. 31 maggio 2010, n. 78, come modificato in sede di conversione dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, ha aggiunto all'art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, il seguente comma 1-bis:
"Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari".

questa il riferimento ai casi di lievi difformità:
Non è invece necessario presentare una nuova planimetria in caso di lievi difformità, o lavori interni di portata irrilevante ai fini della consistenza e quindi del calcolo della rendita (es., spostamento di parete interna, o di un'apertura), come si desume dall'art. 20 del R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, a norma del quale occorre presentare detta denunzia, corredata da una planimetria delle unità variate, nei soli "casi di mutazioni che implichino variazioni nella consistenza delle singole unità immobiliari". L'art. 17 dello stesso decreto attribuisce, d'altra parte, rilevanza alle sole le mutazioni che avvengono "nello stato dei beni, per quanto riguarda la consistenza e l'attribuzione della categoria e della classe". In tal senso, espressamente, la Circ. Min. Fin. 14 ottobre 1989, n. 3405, e la Circ. Agenzia Territorio 26 novembre 2001, n. 9/T, § 4.

Noi al momento non siamo a conoscenza di quali siano le difformità ma ci siamo già attivati per comprendere lo Stato dei fatti incaricando uno studio tecnico. Allo stato attuale però risulta quasi evidente che le tempistiche vadano oltre il termine pattuito per la consegna dell'immobile ma non vogliamo impegnarci firmando ulteriori documenti di proroga senza conoscere in maniera precisa la situazione. Paradossalmente potremmo pure scoprire che non siano sanabili!! Per questo trovo giusto comunicarlo agli acquirenti, contrariamente a quanto invece sostiene l'agente immobiliare che vuole continuare a portare avanti questa farsa!!!

 

[Bagudi]

Mi sembra che nessuno abbia comunque sottolineato il fatto che, se volete vendere, l'immobile dovrà essere conforme catastalmente e urbanisticamente, quindi sanarlo (ma non abbiamo ancora capito di quali difformità si tratta...) è obbligatorio.

 

[Utente Cancellato 79893]

Si ma allora...tornando seri...di quale non conformita stiam parlando ? Spiegamela un po perche qui l AI deve chiamare il Perito e dirgli " Pago tutto io e ti garantisco tutto in regola all atto ti prego non bloccare questo mutuo." Tanto lo farete in banca...a quel punto chiami sto geometra santo e gli dia dei soldi. Punto. IL perito scrivera che vi sono lievi difformita' ( generico) in corso si risoluzione e che l incarico e' gia stato affidato al Geom XXXX e scrivera' la perizia. Io la rimedierei cosi posto che a) queste poverate dilettantistiche nn mi succedono b) se il perito mi facesse bloccare un mutuo per una sciocchezza non gradirei affatto rivederlo..

Non ne siamo ancora a conoscenza. Abbiamo interpellato comune, catasto e probabilmente anche la Sovraintendenza.

 

[Utente Cancellato 79893]

Mi sembra che nessuno abbia comunque sottolineato il fatto che, se volete vendere, l'immobile dovrà essere conforme catastalmente e urbanisticamente, quindi sanarlo (ma non abbiamo ancora capito di quali difformità si tratta...) è obbligatorio.

E se non volessi più vendere? Ovviamente lo so che per vendere bisogna sanare, ma a questo punto assumere un impegno economico non previsto mi crea problemi. E vorrei rimandare la vendita a quando tutto sarà sistemato con calma. Per questo mi chiedevo che obblighi ho a questo punto dei fatti.

 

[francesca63]

Per questo trovo giusto comunicarlo agli acquirenti, contrariamente a quanto invece sostiene l'agente immobiliare che vuole continuare a portare avanti questa farsa!!!

Anche per la proroga serve informare l’acquirente.

L'agente ci ha comunicato che il perito, riscontrate queste difformità, non può procedere alla perizia

Il perito dovrebbe aver comunicato all’agente quali difformità ci sono, non è mica un segreto...
Non si capisce perché non dirlo a voi, e menare il can per l’aia.
La regola base dovrebbe essere la chiarezza, mentre l’incertezza , ovviamente, genera solo sfiducia .
A questo punto fate bene a chiarire autonomamente (tanto se volete vendere dovete comunque regolarizzare, in un modo o nell’altro).

 

[Utente Cancellato 79893]

Anche per la proroga serve informare l’acquirente.

Il perito dovrebbe aver comunicato all’agente quali difformità ci sono, non è mica un segreto...
Non si capisce perché non dirlo a voi, e menare il can per l’aia.
La regola base dovrebbe essere la chiarezza, mentre l’incertezza , ovviamente, genera solo sfiducia .
A questo punto fate bene a chiarire autonomamente (tanto se volete vendere dovete comunque regolarizzare, in un modo o nell’altro).

Non c'è segretezza, non lo sappiamo ancora . Al comune non risulta e abbiamo fatto richiesta al catasto. I tempi sono più lunghi del previsto