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shanksilROSSO

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno, mi sono appena iscritto, volevo chiedere che io privato cittadino vorrei comprare una seconda casa all'asta per poi rivenderla, non so bene come funzionano le imposte per l'acquisto di immobili all'asta
Vorrei comprare una casa per poi intestarlo a nome di mio figlio diciottenne per il tempo di rivenderlo(Per pagare di meno le imposte ovviamente). La mia domanda è
1) quali sono le imposte da pagare oltre al costo dell'acquisto dell'asta
2)se lo intesto a mio figlio pago di meno? ovviamente lo rivendo
3) se facessi cosi per ogni casa che acquistere non ci sarebbero extragrane giusto?
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Se tuo figlio può accedere ai benefici "primacasa", potrai intestargli l'immobile acquistato in asta appunto con le relative agevolazioni.
Tieni conto che tuo figlio dovrà portare la residenza nell'immobile e che se vende prima dei 5 anni e non riacquista entro 1 anno, dovrete pagare le imposte dovute come seconda casa con relative sanzioni e more.

Oltre al costo della casa:
- hai da versare l'eventuale anno in corso e l'anno precedente relativo alle spese condominiali non pagate.
- eventuali ulteriori spese di messa in regola dell'immobile (ad esempio abusi edilizi), dovrai fornire l'immobile della relativa documentazione eventualmente mancante (esempio: certificazioni elettriche, libretto caldaia e/o relativa certificazione etc etc)
- da verificare caso per caso tutti gli altri oneri necessari (impossibile riproporli tutti, data l'enorme vastità di casistiche con la burocrazia italiana ma per farti alcuni esempi: eventuale saldo della dichiarazione di successione se mancante (o rompersi le balle a convincere eventuali eredi ad andare a pagarla...)

In generale se poi fai diverse operazioni, è vero che non sono espressi obblighi fiscali particolari (gli obblighi li trovi nel tuir) ma è anche vero che se fai diverse operazioni in questo senso, prima o poi potrebbero venire a bussarti alla porta quelli della GdF: Fatti dare un parere dal tuo commercialista perchè ognuno è un caso a se e non è possibile dare, qui sul forum, delle indicazioni esatte per ognuno.
 

shanksilROSSO

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Se tuo figlio può accedere ai benefici "primacasa", potrai intestargli l'immobile acquistato in asta appunto con le relative agevolazioni.
Tieni conto che tuo figlio dovrà portare la residenza nell'immobile e che se vende prima dei 5 anni e non riacquista entro 1 anno, dovrete pagare le imposte dovute come seconda casa con relative sanzioni e more.

Oltre al costo della casa:
- hai da versare l'eventuale anno in corso e l'anno precedente relativo alle spese condominiali non pagate.
- eventuali ulteriori spese di messa in regola dell'immobile (ad esempio abusi edilizi), dovrai fornire l'immobile della relativa documentazione eventualmente mancante (esempio: certificazioni elettriche, libretto caldaia e/o relativa certificazione etc etc)
- da verificare caso per caso tutti gli altri oneri necessari (impossibile riproporli tutti, data l'enorme vastità di casistiche con la burocrazia italiana ma per farti alcuni esempi: eventuale saldo della dichiarazione di successione se mancante (o rompersi le balle a convincere eventuali eredi ad andare a pagarla...)

In generale se poi fai diverse operazioni, è vero che non sono espressi obblighi fiscali particolari (gli obblighi li trovi nel tuir) ma è anche vero che se fai diverse operazioni in questo senso, prima o poi potrebbero venire a bussarti alla porta quelli della GdF: Fatti dare un parere dal tuo commercialista perchè ognuno è un caso a se e non è possibile dare, qui sul forum, delle indicazioni esatte per ognuno.
Grazie mille per la sua risposta esauriente, l’unica cosa che non ho capito è se arrivasse il gdf cosa potrebbe accadere? Dovrei pagare una sorta di sanzione?
 

shanksilROSSO

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ah un altra cosa quanto è la percentuale di IVA fiscale più eventuali oneri per la prima casa? Immagino il costo del notaio,dell’assicurazione Se voglio farla , le certificazioni edilizie(elettricità gas spazzatura riscaldamento) ho mancato qualcosa??
E in caso di un eventuale vendita entro i 5 anni ci sarebbe altro da pagare??
 

davideboschi

Membro Attivo
Privato Cittadino
Se vendi entro i primi 5 anni devi pagare anche il 20% della plusvalenza conseguita ossia il 20% del guadagno ottenuto con la compravendita.
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Se vendi entro i primi 5 anni devi pagare anche il 20% della plusvalenza conseguita ossia il 20% del guadagno ottenuto con la compravendita.
il 20% se in atto di vendita dichiari la plusvalenza con regime di cedolare secca, altrimenti mi sa che si paga a scaglioni, in base al guadagno...
Visto che chi pone la domanda lo farebbe facendo il "furbo" non credo opti per la cedolare secca

Buongiorno, mi sono appena iscritto, volevo chiedere che io privato cittadino vorrei comprare una seconda casa all'asta per poi rivenderla, non so bene come funzionano le imposte per l'acquisto di immobili all'asta
Vorrei comprare una casa per poi intestarlo a nome di mio figlio diciottenne per il tempo di rivenderlo(Per pagare di meno le imposte ovviamente). La mia domanda è
1) quali sono le imposte da pagare oltre al costo dell'acquisto dell'asta
2)se lo intesto a mio figlio pago di meno? ovviamente lo rivendo
3) se facessi cosi per ogni casa che acquistere non ci sarebbero extragrane giusto?
Guarda, secondo me, usare come "prestanome" tuo figlio 18nne non è il massimo...comunque oltre quello che ti hanno già detto altri, dovresti pagare le tasse sulla plusvalenze (tra l'altro sacrosante visto che lo faresti per speculazione)
 
Ultima modifica di un moderatore:

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Grazie mille per la sua risposta esauriente, l’unica cosa che non ho capito è se arrivasse il gdf cosa potrebbe accadere? Dovrei pagare una sorta di sanzione?
Non è che di default ti vengono a controllare e/o ti comminano sanzioni o altro, dipende da quante operazioni hai fatto, di che natura ed in quanto tempo: per quanto nel pieno rispetto delle norme potrebbero contestarti la messa in opera di un attività vera e propria senza aver aperto la partita IVA. Quindi finché si tratta di un'operazione sola non ci son problemi (teoricamente).

Per quanto riguarda le plusvalenze: non è cosa di cui preoccuparsi perché si pagano solo sull'utile (al netto delle eventuali spese deducibili). Quindi se hai un guadagno, lo stato vuole la sua parte e, a mio avviso, non c'è nulla di male in questo (ricavi meno spese uguale guadagno, solo su quest'ultima parte paghi le tasse).

Piuttosto, verifica col tuo commercialista o forse meglio con un notaio, come devi muoverti per far si che tuo figlio abbia il denaro per pagare l'immobile.
Giustamente tu dirai "glielo do io", ma c'è da capire in che modo: è una donazione? in caso dovrai fare un atto notarile. E' un prestito? dovrai fare un contratto con tuo figlio stando attento a non ricadere nel reato di usura (probabilmente questo va registrato).
So che sembrano follie ma è su questi accorgimenti non presi che poi AdE, GdF e compagine varia vanno ad attaccare il frutto del tuo lavoro.
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Ah un altra cosa quanto è la percentuale di IVA fiscale più eventuali oneri per la prima casa? Immagino il costo del notaio,dell’assicurazione Se voglio farla , le certificazioni edilizie(elettricità gas spazzatura riscaldamento) ho mancato qualcosa??
E in caso di un eventuale vendita entro i 5 anni ci sarebbe altro da pagare??
Intanto bisognerà verificare se l'immobile che acquisti è soggetto ad IVA o meno, ciò lo puoi verificare col notaio delegato alla vendita o con il custode dell'immobile o col tuo commercialista (dovrai fornire al commercialista un po' d'informazioni sull'immobile).
Siccome non me la sento di scrivere un papiro con tutte le variabili, t'invito a dare un'occhiata qui calcolo spese asta
P.S.: il sito qui sopra è dedicato alle aste ed in quel forum puoi trovare parecchie info specifiche. (Spero che il team di Immobilio non me ne voglia).

Per i 5 anni: tieni conto che usufruendo dell'agevolazione prima casa bisognerà portare la residenza nell'immobile e se si vende prima di 5 anni bisogna pagare le eventuali plusvalenze, tuttavia lo stato prevede che la vita delle persone possa cambiare anche repentinamente e per evitare che le persone "brucino gli investimenti" concede delle possibilità di non pagare dette plusvalenze
  • se il contribuente, entro 1 anno dalla vendita dell’immobile acquistato con i benefici di prima casa, proceda all’acquisto (o riceve la donazione) di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
  • se il contribuente provveda all’acquisto di un terreno sul quale venga realizzato, entro 1 anno dalla vendita, un immobile utilizzabile come abitazione principale.
Occhio 1 : se la residenza non è portata entro 12 mesi decadono le agevolazioni (si pagano le imposte come seconda casa e si deve versare un 30% di sovratassa).
Occhio 2 : se la residenza è portata entro i 12 mesi ma al momento della vendita non si è stati residenti per almeno la metà del tempo trascorso, decadono comunque le agevolazioni e si pagano le imposte seconda casa ed il consueto 30% di sovratassa (esempio: porto la residenza nell'immobile dopo 6 mesi dall'atto di acquisto, dovrò vendere dopo 6 mesi ed un giorno e non prima o le agevolazioni decadono... e si pagano le imposte seconda casa ed il 30% di surplus).
Occhio 3 : se la residenza è portata entro i 12 mesi, la vendita avviene rispettando tutte le condizioni, ho un anno di tempo per riacquistare. Volendo, potrò usare ancora le agevolazioni prima casa ed in più, sull'imposta di registro avrò uno sconto pari a quanto pagato precedentemente d'imposta di registro.
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
P.S.: il sito qui sopra è dedicato alle aste ed in quel forum puoi trovare parecchie info specifiche. (Spero che il team di Immobilio non me ne voglia).
IL team (nessuno ci aveva mai dato del team :^^:) non te ne 'vuole', ma per calcolare le spese accessorie nelle aste non basta un forum, mi risulta siano diverse un pò ovunque. Dipende se si tratta di un'esecuzione oppure un fallimento ad esempio, ma è solo un esempio. La cosa migliore è telefonare allo studio notarile che si occupa dell'esecuzione o, come da noi, allo studio associato che si occupa dei conteggi.

Per il resto credo tu abbia fatto un pò di confusione... :rabbia:

Per i 5 anni: tieni conto che usufruendo dell'agevolazione prima casa bisognerà portare la residenza nell'immobile e se si vende prima di 5 anni bisogna pagare le eventuali plusvalenze
se l'acquisto è nello stesso comune non hai obbligo di portare la residenza, ma nel caso, non pagherai plusvalenze.

se la residenza non è portata entro 12 mesi decadono le agevolazioni
?????
i 12 mesi sono per scaricare gli interessi. Per la residenza sono 18 se diverso comune

se la residenza è portata entro i 12 mesi ma al momento della vendita non si è stati residenti per almeno la metà del tempo trascorso, decadono comunque le agevolazioni e si pagano le imposte seconda casa ed il consueto 30% di sovratassa (esempio: porto la residenza nell'immobile dopo 6 mesi dall'atto di acquisto, dovrò vendere dopo 6 mesi ed un giorno e non prima o le agevolazioni decadono... e si pagano le imposte seconda casa ed il 30% di surplus).
?????????????
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
calcolare le spese accessorie nelle aste non basta un forum, mi risulta siano diverse un pò ovunque
confermo che dipende da cosa acquisti e da cosa si tratta, per questo ho scritto:
Intanto bisognerà verificare se l'immobile che acquisti è soggetto ad IVA o meno, ciò lo puoi verificare col notaio delegato alla vendita o con il custode dell'immobile
da ciò si prenda atto che tutte le informazioni, anche di carattere fiscale, vanno verificate per il singolo caso d'asta, sia essa tramite giudice che tramite notaio.

i 12 mesi sono per scaricare gli interessi. Per la residenza sono 18 se diverso comune
Giusta precisazione ma nel caso di specie il questuante intende acquistare all'asta per poi rivendere: viste le tempistiche odierne delle aste, gli convien portar la residenza nell'immediato (indipendentemente che il comune sia lo stesso od un altro)
?????????????
Se non si dimostra di aver abitato l'immobile per la maggior parte del tempo dall'acquisto alla vendita entro i 5 anni (la formula più semplice è metà del tempo più un giorno) al momento della vendita saranno dovute le plusvalenze.
 

shanksilROSSO

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie mille a tutti ma ci sarebbe un modo per far vendere la casa come prima con le relative agevolazioni senza essere residenti o comunque trasferirmi in casa? Anche se la casa in questione non è del comune ma di un altra città?
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Grazie mille a tutti ma ci sarebbe un modo per far vendere la casa come prima con le relative agevolazioni senza essere residenti o comunque trasferirmi in casa? Anche se la casa in questione non è del comune ma di un altra città?
no: l'agevolazione prima casa è fatta per agevolare chi vuole acquistare un bene come propria residenza/abitazione non per agevolare la "speculazione" edlizia.
In alternativa puoi acquistare come seconda casa: avrai le imposte d'acquisto più alte ma non dovrai sottostare a tutti gli obblighi succitati.
Oppure apri partita IVA o srl (o fatti dire dal tuo commercialista la formula più indicata per te) e fai le operazioni come azienda.
 

davideboschi

Membro Attivo
Privato Cittadino
Vorrei comprare una casa per poi intestarlo a nome di mio figlio
Anche questa è un'inesattezza: all'asta può parlare solo chi ha fatto l'offerta e non può consultarsi con altri, e chi ha fatto l'offerta è colui che si intesterà la casa. Non puoi partecipare all'asta e dopo averla vinta dire che se la intesta tuo figlio. Se vuoi che la casa sia intestata a tuo figlio maggiorenne, deve presentare lui l'offerta e partecipare all'asta, rilanciando tutte le volte che serve.
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Giusta precisazione ma nel caso di specie il questuante intende acquistare all'asta per poi rivendere: viste le tempistiche odierne delle aste, gli convien portar la residenza nell'immediato (indipendentemente che il comune sia lo stesso od un altro)
Se non si dimostra di aver abitato l'immobile per la maggior parte del tempo dall'acquisto alla vendita entro i 5 anni (la formula più semplice è metà del tempo più un giorno) al momento della vendita saranno dovute le plusvalenze.
confondi agevolazioni e plusvalenza, sopra parli di agevolazioni, sotto di plusvalenze.
Sono due cose diverse
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
umberto carissimo, a confondere no confondo nulla: plusvalenza e agevolazioni sono due cose diverse, su questo siamo d'accordo.

se hai esercitato agevolazioni prima casa, vi hai portato la residenza ma non l'hai tenuta per almeno la metà del tempo, ci dovrai pagare le tasse sull'eventuale plusvalenza se vendi prima dei 5 anni.
(esempio: acquisto oggi, porto la residenza dopo 7 mesi, dopo ulteriori 6 mesi vendo, sono tenuto a pagare la plusvalenza).

(altro esempio: acquisto oggi, porto la residenza domani, vendo dopo un mese: NON sono tenuto a pagare per l'eventuale plusvalenza)

Ne convieni?
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
si ma tu non hai scritto questo sopra, bensì:

Occhio 1 : se la residenza non è portata entro 12 mesi decadono le agevolazioni (si pagano le imposte come seconda casa e si deve versare un 30% di sovratassa).

Occhio 2
: se la residenza è portata entro i 12 mesi ma al momento della vendita non si è stati residenti per almeno la metà del tempo trascorso, decadono comunque le agevolazioni e si pagano le imposte seconda casa ed il consueto 30% di sovratassa (esempio: porto la residenza nell'immobile dopo 6 mesi dall'atto di acquisto, dovrò vendere dopo 6 mesi ed un giorno e non prima o le agevolazioni decadono... e si pagano le imposte seconda casa ed il 30% di surplus).


Ne convieni?​
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
certo che convengo: l'ho scritto io si.
quindi?

Qua si parla di acquistare all'asta e rivendere, non di comprar la casa per starci e capire che succede se capita di dover rivendere "per caso fortuito"

ergo quanto ho scritto sopra è corretto.
 

shanksilROSSO

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
no: l'agevolazione prima casa è fatta per agevolare chi vuole acquistare un bene come propria residenza/abitazione non per agevolare la "speculazione" edlizia.
In alternativa puoi acquistare come seconda casa: avrai le imposte d'acquisto più alte ma non dovrai sottostare a tutti gli obblighi succitati.
Oppure apri partita IVA o srl (o fatti dire dal tuo commercialista la formula più indicata per te) e fai le operazioni come azienda.
Per la vendita della seconda casa invece quanto è l’IVA FISCALE del 40%???
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
ergo quanto ho scritto sopra è corretto.
no, non lo è

la residenza, se è lo stesso comune e tu non ne fai cenno, non c'entra un accidente con le agevolazioni, il tuo esempio è sballato completamente. La residenza per almeno la metà del periodo + 1 giorno vale per la plusvalenza. Oltretutto è sbagliato anche il termine dei 12 mesi che non sono tali.
Non paghi, inoltre nel caso, tasse come seconda casa, bensì la differenza fra la tassazione ordinaria e la tassazione agevolata di cui hai usufruito illegittimamente. Paghi, inoltre, gli interessi di mora.
Facciamo attenzione a ciò che scriviamo, please ;)
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
no, non lo è

la residenza, se è lo stesso comune e tu non ne fai cenno, non c'entra un accidente con le agevolazioni, il tuo esempio è sballato completamente. La residenza per almeno la metà del periodo + 1 giorno vale per la plusvalenza. Oltretutto è sbagliato anche il termine dei 12 mesi che non sono tali.
Non paghi, inoltre nel caso, tasse come seconda casa, bensì la differenza fra la tassazione ordinaria e la tassazione agevolata di cui hai usufruito illegittimamente. Paghi, inoltre, gli interessi di mora.
Facciamo attenzione a ciò che scriviamo, please ;)
A me risulta che hai pure una sanzione del 30% sulla differenza delle tasse "aggirate"
 

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