Patto di riservato dominio, come si redige il compromesso ?

[DIEGO BIR]

Se tu non avessi menzionato il "riservato dominio", avresti già avuto dai tuoi colleghi Agenti Immobiliari ottimi suggerimenti su come scrivere un compromesso ottimo.

infatti il mio problema non è scrivere un compromesso, ma quel tipo di compromesso (se fattibile)

nel senso che non invidio il notaio che volesse tentare di scrivere un contratto di vendita immobiliare con patto di riservato dominio da privato a privato.

se dovesse essere un tentativo è maglio lasciar perdere o comunque cambiare notaio

 

[H&F]

infatti il mio problema non è scrivere un compromesso, ma quel tipo di compromesso (se fattibile)



se dovesse essere un tentativo è maglio lasciar perdere o comunque cambiare notaio

Diego, la tua discussione mi ha molto coinvolto ed ho approfondito al massimo la materia sulla base del poco a mia disposizione, il Codice Civile ed internet per verificare le tesi contrarie a me espresse sul forum.
Il quadro che emerso è semplicissimo :
gli articoli sui siti interent diritto.it ed altalex, citati da altri, sono stati da me studiati a fondo ed ho fatto ricerca sugli autori.
Entrambi gli articoli parlano di fattibilità, a parere degli autori, basndosi sul fatto che il Codice Civile non citi e non regolamenti la vendita immobiliare codel settore con patto di riservato dominio, e quindi secondo qegli autori non è scritto sil codice civile espressamente sul codice civile che non si possa fare.
la teoria è alquanto bizzarra.
Gli autori degli articoli :
- diritto.it : un giovane (classe 1983) professionista del settore finanziario.
- altalex : due avvocati neo iscritti ai rispettivi Albi.
L'articolo di questi ultimi è molto chiaro, a mio parere, sulla sperimentalità di tali contratti, ritenuti dai due giovani avvocati, fattibili ma con dottrina egiurisprudenza contrapposta.
Se poi uno va leggere l'articolo del Codice Civile (mi sembra il 1526) riguradante cosa succederebbe nel caso di mancato pagamento delle rate sono sicuro che nessuno stipulerebbe mai un siffatto aborto giuridico.

Il caso tuo, diego, mi sembra molto più semplice.
Come grantire il venditore sul pagamento del compratore.
Gli strumenti sono tradizionali, ipoteche anche se altri beni del compratore, fideiussioni del compratore. A escussioni e pignormenti.
Il tutto con pregi e difetti di tali figure.

Scivere compromessi su contratti atipici richiede grandi e costosi studi legali.
Il notaio in tali casi autentica solo le firme.
I contratti atipici hanno in genere oltre 20 pagine di clausole, proprio per il fatto che non potendo fare riferimento al Codice Civile, devi cercare di prevedere tutto quello che può succedere e concordare a priori la soluzione.
E qualcosa sfugge sempre, e bisogna andare dal giudice.
Consiglia al venditore di trovare un acquirente con i soldi o di tenersi la casa.

 

[H&F]

Interessa moltissimo anche a noi, ma ci avevi promesso (ed attendiamo) notizie di prima mano o anche direttamente dal tuo notaio nella prossima settimana.
Delegare altri è come far "spalline" ed attendere che qualcuno si prodighi.
Ma ripeto, così facendo non si cava un ragno dal buco.

Le notizie di prima mano le ho già date scrivendo a diego poco fa.
Il tuo humour è per me un onore, vuol dire che pochi scrivono cose serie e questi pochi pertanto si evendiano per la qualità di loro interventi.
la principale notizia di prima mano è che ho scambiato email con l'autore dell'articolo citato da granducato, quello su diritto.it.
Se togliamo questo articolo e quello su altalex si due giovani neo-iscritti all'Albo degli avvocati, ecco che crollano tutte le "fonti autorevoli" e rsta il povero Codice Civile con l'art.1523 in una ben precisa Sez. II della vendita di beni mobili.
Quanto al notaio, è ovvio che sto per vederlo per questioni personali e non certo per fare consulenze gratuite agli "amici" di immobilio. I notai hanno dei costi, io li eludo in parte chiaccherando davanti al caffè. Poi magari me li ritrovo a fine anno nelle parcelle varie. Ma mi illudo che il consiglio è gratis.
Ti sono sufficienti le spiegazioni ?
Diego l'ha capito che è meglio lasciare perdere.
Poi se uno vuole fare la cavia sacrificale per il bene del forum....

 

[H&F]

Per quanto mi riguarda ho partecipato a convegni sul tema anche organizzati dal notariato, io aspetto conferma

La conferma alla tua posizione la dovresti dare tu, se credi.
La mia si chiama Codice Civile.
Io ho confermato sia qui che a granducato giorni fa la portata limitata di quegli articoli di internet, che non sono di "autorevole fonte", ma di normale dignitosa fonte di giovani professionisti (uno di del settore finanziario e l'atro di avvocati neo-iscritti all'ordine).
Il Notariato, che vedo con piacere frequenti, potrà procurarti, se mai lo avesse, una bozza si questo tipo di contratto immobiliare

 

[pensoperme]

Anche noi attendiamo, perchè l'argomento interessa.
Ma rispondete, fateci sapere la risposta e non sparite facendo spalline.
Senza risposte adeguate non caveremo il ragno dal buco.

l'ho capita ora... ma io l'ho individuato subito, senza aiuti tecnologici. Lo stile è il medesimo, contestare l'incontestabile sempre e comunque.

 

[H&F]

Sulla questione dell'incotestabile, sono sicuro che ha le ore contate.
Sul forum sta scrivendo spitaleri, da bologna, mi sembra abbia già dei dubbi sul "vangelo" incostenstabile. Avrà letto che esistono i cosiddetti "vangeli apocrifi" degli inquinatori della verità.

Antonello, dando prova di buon senso, ha già assunto una posizione attendista.

Ma come si può confrontare il Codice Civile, scritto da eminenti giuristi nazionali, e divenuto Legge dello Stato, con lo scritto di un giovane (27 anni al momento dell'articolo) onesto professionista del settore finanziario ?

Questo sì sarebbe un miracolo!

Metto anch'io una faccina ammessa (spero a tutti indistintamente) del regolamento di immobilio :

 

[H&F]

Suggerisco a tutti quelli, che non l'hanno seguita, di leggere la discussione in corso "retrocedere da una scritture privata" di tamy.

Anche lì ho contestato quello che sembrava "incontestabile" : l'ipotesi di potere fare arrestare una proprietaria di alloggio da locare per una cauzione su accordo preliminare di locazione.
Ho contestato, mi è stato detto che ho un concetto distorto del diritto e poi la discussione, grazie all'intervento di altri, è arrivata alla corretta conclusione. Non si parla più di arresto della proprietaria e si cerca di trovare un'onorevole compromesso. tamy mi sembra riconscente.

Per contestare ho bisogno di materia contestabile : basta non fornirmela.
Intervengo in pochissime discussioni, quelle contestabili.
Quelle corrette le memorizzo per il mio uso futuro per contestare le contestabili.
Vedo che si apprende moltissimo su immobilio, sia direttamente che indirettamente.
Da ciò la ragione degli sforzi per seguirlo.

 

[H&F]

Anche noi attendiamo, perchè l'argomento interessa.
Ma rispondete, fateci sapere la risposta e non sparite facendo spalline.
Senza risposte adeguate non caveremo il ragno dal buco.

Spitalieri, da bologna, ha fatto un interevnto su una discussione "affitto con riscatto" che trovo molto interessante. forse se cidai un'occhiata fai qualche passo avanti nella tua legittima curiosità.

Se credi informa anche pensoperme e studiopci.

 

[studiopci]

Suggerisco a tutti quelli, che non l'hanno seguita, di leggere la discussione in corso "retrocedere da una scritture privata" di tamy.​

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Anche lì ho contestato quello che sembrava "incontestabile" : l'ipotesi di potere fare arrestare una proprietaria di alloggio da locare per una cauzione su accordo preliminare di locazione.​

Ho contestato, mi è stato detto che ho un concetto distorto del diritto e poi la discussione, grazie all'intervento di altri, è arrivata alla corretta conclusione. Non si parla più di arresto della proprietaria e si cerca di trovare un'onorevole compromesso. tamy mi sembra riconscente.​

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Per contestare ho bisogno di materia contestabile : basta non fornirmela.​

Intervengo in pochissime discussioni, quelle contestabili.​

Quelle corrette le memorizzo per il mio uso futuro per contestare le contestabili.​

Vedo che si apprende moltissimo su immobilio, sia direttamente che indirettamente.​

Da ciò la ragione degli sforzi per seguirlo.​

Caro H&F concordo sul fatto che si apprende moltissimo su Immobilio, sia indirettamente che direttamente, è questa la ragione della sua esistenza, il confronto costruttivo tra persone del settore e non... in merito a problemi o dubbi, confronto che però nel momento in cui parte da una base di contestazione , a mio parere porta un approccio errato ... quello della contestazione fine a se stessa e senza basi di comprensione.
In merito alla discussione in oggetto, aperta da DiegoBir la sua domanda iniziale è stata:

Ciao a tutti, vorrei un vostro parere, come si può strutturare una clausola di riservato dominio, da riportare sul rogito, in un preliminare tra due privati? e sopratutto ha valenza legale?
il sig. X compra dal sig. Y, il quale vende il suo immobile a fronte di un acconto, un accollo parziale di mutuo ed una cifra z che dovrà percepire con modalità ancora da concordare.

Alla quale domanda senza nessuna presunzione particolare da parte degli altri , gli è stato semplicemente specificato che la clausola di cui parlava non era una clausola bensì un negozio giuridico ben preciso e regolato dal Codice Civile: Il patto di riservato dominio, negozio giuridico, forse desueto e difficilmente calzante nella realtà odierna dei fatti ma non per questo non valido e legale, tralaltro proprio in virtù di questo gli è stato consigliato di rivolgersi ad un professionista del settore ... il Notaio, ed una attenta lettura delle risposte te ne fornirà prova, il quale certamente avrà modo di consigliarlo su formule alternative... derivanti dal riservato dominio ( quale il Rent to Buy per es. ).
Piccola precisazione O.T. in merito alla questione " incontestabile" della possibilità di fare arrestare una proprietaria ... per il futuro riportiamo i fatti per quelli che sono senza emettere sentenza di definitiva. Fabrizio

 

[H&F]

Caro H&F concordo sul fatto che si apprende moltissimo su Immobilio, sia indirettamente che direttamente, è questa la ragione della sua esistenza, il confronto costruttivo tra persone del settore e non... in merito a problemi o dubbi, confronto che però nel momento in cui parte da una base di contestazione , a mio parere porta un approccio errato ... quello della contestazione fine a se stessa e senza basi di comprensione.
In merito alla discussione in oggetto, aperta da DiegoBir la sua domanda iniziale è stata:

Alla quale domanda senza nessuna presunzione particolare da parte degli altri , gli è stato semplicemente specificato che la clausola di cui parlava non era una clausola bensì un negozio giuridico ben preciso e regolato dal Codice Civile: Il patto di riservato dominio, negozio giuridico, forse desueto e difficilmente calzante nella realtà odierna dei fatti ma non per questo non valido e legale, tralaltro proprio in virtù di questo gli è stato consigliato di rivolgersi ad un professionista del settore ... il Notaio, ed una attenta lettura delle risposte te ne fornirà prova, il quale certamente avrà modo di consigliarlo su formule alternative... derivanti dal riservato dominio ( quale il Rent to Buy per es. ).
Piccola precisazione O.T. in merito alla questione " incontestabile" della possibilità di fare arrestare una proprietaria ... per il futuro riportiamo i fatti per quelli che sono senza emettere sentenza di definitiva. Fabrizio

Il solo semplice problema è che l'articolo 1523 ed il codice civile regolano solo il patto di riservato dominio per la vendita di beni mobili.

Contestare l' "Incontestabile" è sta usato da pensoperme.

Sono d'accordo che dobbiamo (noi tutti) riportare i fatti (documentandoli seriamente) senza emettere sentenze (tipo : hai un senso distorto del diritto).Il regolamneto ci tutela tutti.