Patto di riservato dominio, come si redige il compromesso ?

[H&F]

In merito alla discussione in oggetto, aperta da DiegoBir la sua domanda iniziale è stata:

Alla quale domanda senza nessuna presunzione particolare da parte degli altri , gli è stato semplicemente specificato che la clausola di cui parlava non era una clausola bensì un negozio giuridico ben preciso e regolato dal Codice Civile: Il patto di riservato dominio, negozio giuridico, forse desueto e difficilmente calzante nella realtà odierna dei fatti ma non per questo non valido e legale, tralaltro proprio in virtù di questo gli è stato consigliato di rivolgersi ad un professionista del settore ... il Notaio, ed una attenta lettura delle risposte te ne fornirà prova, il quale certamente avrà modo di consigliarlo su formule alternative... derivanti dal riservato dominio ( quale il Rent to Buy per es. ).
(quote]
Il rent to buy ( volgarmente chiamato affitto con riscatto ) non era nella domanda di DiegoBir.
DiegoBir chiedva un testo di compromesso, che forse potevi quotargli e lo avremmo condiviso volentieri in tanti.
Io guardo sempre l'aspetto concreto : tu che sei sicuro che è codificato, potresti facilmente esaudire la domanda di DiegoBir. Te ne saremmo grati in molti, oltre a DiegoBir.
Se ci fosse un clima diverso, mi cimenterei io nel fare un compromesso ed un contratto con quegli effetti ma con altri riferimenti giuridici e lo condividerei.
Spitaleri, da bologna, ha fatto degli ottimi interventi in materia che sia tu che DiegoBir dovreste leggere. Qui su immobilio in altra discussione a soggetto rent to buy (sempre volgarmente parlando "affitto con riscatto").

 

[H&F]

C'è un mix di testi quello di studiopci termina a QUOTE.
Il resto è mio. Errore virtuale.

 

[H&F]

Come promesso, torno con nuovi elementi trovati a supporto di quello che avevo imparato a suo tempo.
Pubblicazione :
L'agente di affari in mediazione. Guida alla professione e agli esami per l'iscrizione a ruolo. sesta edizione,maggio 2004.
Editore : Il Sole 24 ORE
Capitolo 10 La compravendita e la donazione.
pag. 106 6° capoverso :
Il Codice civile detta regole diverse per la vendita di cose mobili e per la vendita di cose immobili. Ce ne occuperemo nei prossimi paragrafi.

prosegue
§ 10.4 La vendita di cose mobili.
pag.108
lattera D)
Particolari forme di vendita di cose mobili.

Rientrano in questo ambito
-la vendita con riserva di gradimanto (art. 1520 cc)
-la vendita a prova (art.1521 cc)
-la vendita su campione (art. 1522 cc)
-la vendita su documenti (artt. 1527 e segg. cc.)
-la vendita a termine dei titolo di credito (art. 1531 e segg. cc)
-la vendita con con riserva di proprietà (artt. 1523 e segg. cc)

seguono schematiche informazioni sulle varie tipologie richiamate.

§ 10.5 La vendita di cose immobili
NdR : non si accenna minimamente all'applicazione di nessuno degli articoli del codice civile citati per la vendita dei beni mobili.

Questo libro potrebbe già essere da molti di voi conosciuto ed addirittura in vostro possesso.
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Ripeto il mio punto di vista : si può costruire un contratto con gli stessi effetti ma sarebbe, a mio parere, un grave errore fare riferimento all'art. 1523 e segg. cc perchè si cadrebbe in una casistica impropria ed inapplicabile.

 

[Antonello]

Ripeto il mio punto di vista : si può costruire un contratto con gli stessi effetti ma sarebbe, a mio parere, un grave errore fare riferimento all'art. 1523 e segg. cc perchè si cadrebbe in una casistica impropria ed inapplicabile.

Attendiamo quanto ti dirà a tal proposito il notaio che consulterai.

 

[Antonello]

Mi spiace non essere d'accordo, ma non mi impongo a nessuno.
Il notaio da me consultato dice che concorda con me e lo vdrò la settimana prox e ci collegheremo al forum, che non conosce, perchè nn gli interessano questo tipo di attività.Grazie.

Hai avuto qualche notizia al riguardo dal tuo amico notaio?

 

[raffaelefarina]

novità? anch'io posi una questione simile ad un notaio e fu proprio lui a parlarmi di Riservato Dominio. Che poi, almeno nel mio caso, la questione è tutta fiscale. Mi spiego: l'acquirente vuole l'immobile ma non ha i soldi (e tira per le lunghe con il mutuo...forse non è tanto solvibile per la banca); il venditore dal canto suo vuol liberarsi dell'immobile (mal messo e con vari problemi) e per sue valutazioni (tutte personali, forse anche erronee) vuole avventurarsi nella vendita allettando l'acquirente con un preliminare lungo (a tre anni per es.) e un programma di versamenti progressivi (rate) dalla stipula al rogito e contestuale possesso con contratto di comodato gratuito. Un aborto giuridico direbbe H&F!
Perchè avventurarsi in una cosa così rischiosa? Perchè male che vada l'acquirente tratterrà la caparra confirmatoria e tale somma rispetto ad un fitto con patto di riscatto sarà esentasse.
Ora, quello che m'interesseva capire, nel caso in cui si dovesse sciogliere il nodo sulla legittimità dell'utilizzo del Patto di riservato dominio per gli immobili (cosa su cui, ripeto, lo stesso notaio mi aveva indirizzato), è se anche questa soluzione conviene fiscalmente. Cioè se, nel caso di risoluzione del Patto di riservato dominio per inadempimento dell'acquirente, le cifre trattenute dall'acquirente (a titolo di penale per es o di risarcimento) sono esentasse.
grazie

 

[raffaelefarina]

novità? anch'io posi una questione simile ad un notaio e fu proprio lui a parlarmi di Riservato Dominio. Che poi, almeno nel mio caso, la questione è tutta fiscale. Mi spiego: l'acquirente vuole l'immobile ma non ha i soldi (e tira per le lunghe con il mutuo...forse non è tanto solvibile per la banca); il venditore dal canto suo vuol liberarsi dell'immobile (mal messo e con vari problemi) e per sue valutazioni (tutte personali, forse anche erronee) vuole avventurarsi nella vendita allettando l'acquirente con un preliminare lungo (a tre anni per es.) e un programma di versamenti progressivi (rate) dalla stipula al rogito e contestuale possesso con contratto di comodato gratuito. Un aborto giuridico direbbe H&F!
Perchè avventurarsi in una cosa così rischiosa? Perchè male che vada l'acquirente tratterrà la caparra confirmatoria e tale somma rispetto ad un fitto con patto di riscatto sarà esentasse.
Ora, quello che m'interesseva capire, nel caso in cui si dovesse sciogliere il nodo sulla legittimità dell'utilizzo del Patto di riservato dominio per gli immobili (cosa su cui, ripeto, lo stesso notaio mi aveva indirizzato), è se anche questa soluzione conviene fiscalmente. Cioè se, nel caso di risoluzione del Patto di riservato dominio per inadempimento dell'acquirente, le cifre trattenute dall'acquirente (a titolo di penale per es o di risarcimento) sono esentasse.
grazie

errata corrige: acquirente = venditore

 

[Tommaso Badano]

Leggo solo adesso questo interessante quesito (con tutti gli strascichi). Non è venuto fuori nulla? A me era capitata una situazione simile ma, anche se un avvocato mi ha aveva espressamente parlato di questa possibilità, alla fine avevamo optato col notaio per la clausola risolutiva espressa art. 1456CC.