Percentuale da versare al preliminare

[goldsilver2]

è questo il punctum dolens: la trascrizione la fa il Conservatore dei Registri Immobiliari. Il notaio redige la nota di trascrizione etc.... Ciò significa che passerà almeno qualche giorno tra la firma dell' atto/consegna dei soldi e la trascrizione. Questo piccolo lasso di tempo è pur sempre un potenziale rischio, avviene raramente la complicazione, però se qualcheduno dovesse trascrivere qualsivoglia atto o procedura contro il proprietario, prima della tua trascrizione, per te sarebbero scocciature......
Questo te lo dico perchè vedo che hai delle certezze assolute, ma in realtà non è così, c'è una piccolissima percentuale di rischio.......
Il mio intervento è per sensibilizzarti sui rischi potenziali ..... ci sono anche dove non te lo aspetti ........ e in una compravendita sono molti .......
Occhio......
saluti

Smoker

questo lo sapevo.......... e cosa dovrebbero dire allora tutti quelli che non trascrivono il preliminare???
il rischio sarebbe esteso fino al giorno del rogito.
io cerco di evitarlo.

 

[goldsilver2]

è questo il punctum dolens: la trascrizione la fa il Conservatore dei Registri Immobiliari. Il notaio redige la nota di trascrizione etc.... Ciò significa che passerà almeno qualche giorno tra la firma dell' atto/consegna dei soldi e la trascrizione. Questo piccolo lasso di tempo è pur sempre un potenziale rischio, avviene raramente la complicazione, però se qualcheduno dovesse trascrivere qualsivoglia atto o procedura contro il proprietario, prima della tua trascrizione, per te sarebbero scocciature......
Questo te lo dico perchè vedo che hai delle certezze assolute, ma in realtà non è così, c'è una piccolissima percentuale di rischio.......
Il mio intervento è per sensibilizzarti sui rischi potenziali ..... ci sono anche dove non te lo aspetti ........ e in una compravendita sono molti .......
Occhio......
saluti

Smoker

non ho delle certezze assolute..............ma mi sto documentando per avere una compravendita il piu' sicura possibile.

 

[goldsilver2]

Scusa ma sarebbe il punto dolente anche all'atto definitivo se non si è fatto il preliminare trascritto, anzi sono più soldi ancora.

Se ci sono dubbi sul venditore, e gli Agenti Immobiliari potrebbero dare buone indicazioni, del tipo vende per problemi, c'è qualche pregiudizievole, la persona non è minimamente conosciuta e non sappiamo da dove arriva, .... allora a maggior ragione ci vuole il preliminare da trascrivere.

Se la situazione è davvero pericolosa si fa il preliminare la sera e si chiede al Notaio la trascrizione immediata al mattino presto e fino a che non è tornata la duplo di valida trascrizione, (un giorno, due) l'assegno resta dal Notaio in deposito. Ma allora anche la piccola caparra alla proposta è bene che resti in deposito fiduciario.

Non mi pare che goldsilver abbia dipinto altro però che una famiglia che vende per comprare una casa più grande, quindi non credo ci sia questa necessità.

Gold silver ha fatto una domanda precisa: quale deve essere l'ammontare della caparra.

La risposta è stata "dipende".

La caparra ha il vantaggio di cauzionare e garantire i contratti, serve anche per aiutare una trattativa, come in questo caso in cui il venditore dichiara che gli serve per iniziare ad acquistare un'altra casa.

Per contro una caparra grande può essere un problema in caso di un venditore bugiardo al quale i soldi servivano invece per tappare dei buchi, ma se si è fatto il preliminare trascritto non vi sono rischi.

Chiedi ai tuoi agenti di seguirti con il seguente percorso:

1. proposta (con le predette avvertenze per la previsione del preliminare),
2. accettazione,
3. caparrina
4. preliminare trascrivibile e caparrona
5. atto

Occhio naturalmente, ma nemmeno paure insensate.

grazie, vi leggo da molto tempo......e i consigli che mi date li faccio girare fra parenti e amici che devono comprare.

 

[goldsilver2]

tra l'altro vi chiedo spiegazioni per un dubbio che mi fa dormire poco.
cavoli.
se il venditore dovesse accettare la mia proposta e lo sconto che gli chiedo, sarei molto felice.
l'agente mi ha accennato vagamente che il venditore non essendo sicuro neanche lui di chi compra perche' e' diffidente .............mi ha detto che il venditore vorrebbe darmi le chiavi della casa il giorno del rogito perche' sarebbe sicuro che gli ho pagato tutto con un assegno circolare ma vorrebbe fare il suo trasloco o il pomeriggio stesso o la mattina dopo.
ho capito che questo venditore ha paura che lui fa il trasloco, lascia libera la casa
mettendo i mobili in un deposito perche' casa sua e' ancora occupata per qualche settimana ma ha paura che magari io gli tiro un bidone e non vado al rogito.
certo lui si terrebbe gli 80k euro e pagherebbe la provvigione ma avrebbe la fatica di due traslochi, una di uscita e uno di rientro.
io su questa cosa non so che dire.
entrare in casa mia nuova con tutti i mobili suoi................mah

 

[Cucci49]

tra l'altro vi chiedo spiegazioni per un dubbio che mi fa dormire poco.
cavoli.
se il venditore dovesse accettare la mia proposta e lo sconto che gli chiedo, sarei molto felice.
l'agente mi ha accennato vagamente che il venditore non essendo sicuro neanche lui di chi compra perche' e' diffidente .............mi ha detto che il venditore vorrebbe darmi le chiavi della casa il giorno del rogito perche' sarebbe sicuro che gli ho pagato tutto con un assegno circolare ma vorrebbe fare il suo trasloco o il pomeriggio stesso o la mattina dopo.
ho capito che questo venditore ha paura che lui fa il trasloco, lascia libera la casa
mettendo i mobili in un deposito perche' casa sua e' ancora occupata per qualche settimana ma ha paura che magari io gli tiro un bidone e non vado al rogito.
certo lui si terrebbe gli 80k euro e pagherebbe la provvigione ma avrebbe la fatica di due traslochi, una di uscita e uno di rientro.
io su questa cosa non so che dire.
entrare in casa mia nuova con tutti i mobili suoi................mah

Scusate se divago, ma forse queste considerazioni potrebbero andare bene in tutte le discussioni.

I polli di Renzo di manzoniana memoria:

“Lascio poi pensare al lettore, come dovessero stare in viaggio quelle povere bestie, così legate e tenute per le zampe, a capo all'in giù, nella mano d'un uomo il quale, agitato da tante passioni, accompagnava col gesto i pensieri che gli passavan a tumulto per la mente. Ora stendeva il braccio per collera, ora l'alzava per disperazione, ora lo dibatteva in aria, come per minaccia, e, in tutti i modi, dava loro di fiere scosse, e faceva balzare quelle quattro teste spenzolate; le quali intanto s'ingegnavano a beccarsi l'una con l'altra, come accade troppo sovente tra compagni di sventura.”

A volte penso che oltre mezzo secolo di malgoverno (i) ci abbiano ridotto alla condizione di Renzo e dei suoi polli.

Tutti siamo vittime della enorme congerie di leggi, decreti e regolamenti (l'On. Costa ne aveva contati 600.000 una dozzina di anni fa, credo che fra non molto saremo al milione) che non fanno che togliere valore al diritto e soprattutto ai valori fondamentali del diritto tra i quali, a titolo di esempio, quello di non fare agli altri ciò che non vorresti foste fatto a te e quello per cui i contratti tra i privati hanno forza di legge e devono essere interpretati secondo buona fede.

Diamine, abbiamo insegnato il diritto a tutto il mondo e il Codice civile era considerato, alla stregua del Vangelo, la guida per fare bene. E fare bene era una cosa onorevole.

Poi leggi insane, come quelle della disciplina della locazione, che privilegia la "parte debole" creando il "favor inquilini" sovvertono tutto.

Mi ricordo che 40 anni fa se uno doveva comprare una casa il dubbio era " ma ha i soldi?" oggi invece il compratore è sempre più, per legge, considerato da tutelare. Ma uno ha i soldi e l'altro la casa, se sono privati che differenza c'è? Entrambi dovrebbero essere tutelati.

Polli gli uni e gli altri.

Un po' di anni fa un tipo che mi doveva pagare e continuava a temporeggiare, poi, affrontato con una certa decisione mi risponde: sa io sono andato dal legale e ...... Non sapevo più cosa dire se non che io vado dal legale se devo aver ragione di un torto o devo escutere una somma, non vado per sapere che gabola devo trovare per non pagare qualcuno.

Non ha capito, ho poi transato e gli ho fatto lo "sconto".

Per tornare a gold silver: tu fai la proposta, essendo un atto negoziale unilaterale sei tu a farla ma ovviamente terrai conto correttamente e intelligentemente di tutto, anche delle eventuali paure del venditore, legittime come le tue.
(questo volevo dire a ccc1956 che cortesemente era intervenuto quando ho ammesso un errore con Enrikon in quanto nella formula che ti avevo suggerito non avevo tenuto conto sufficientemente delle aspettative del venditore).

Parti dal principio della buona fede, proponi modalità corrette che siano di tuo gradimento e che ti tutelino ma che non feriscano o insospettiscano il venditore. Il tuo intento è serio, comunicalo ai tuoi Agenti e traducilo in una proposta precisa e che possa essere gradita.

Cerca le sicurezze nella "civil Law" non nella "common law" (non abbandoniamo le certezze del nostro diritto che derivano dalle interpretazioni "in buona fede")

Gli agenti, al contrario di alcuni legali, detestano la "patologia dei contratti" perchè il fine della mediazione è "il buon fine"

Questo non vuol dire che non ci si debba tutelare, al contrario, ma la miglior tutela per evitare i contenziosi è la chiarezza condita con la correttezza. Per chiarezza intendo poche cose chiare, il contratto, la trascrizione, la caparra, i termini, i patti precisi e non lesivi dei diritti altrui. La giurisprudenza è altra cosa, pensaci per non pensarci.

Per tornare ai polli: ci rendiamo conto che "lor signori", orbi dei lavoratori, da un po' di anni si occupano a tempo (si fa per dire) pieno dei "consumatori" , per tutelarli, volenti o nolenti, ed infilano leggi e norme fantastiche, quali quella dell'art. 13 del DM 37/08 in cui chi vende deve fornire i certificati di conformità degli impianti (anche se vende un immobile di 40 anni prima) per cui se non si ricorda nel contratto di inserire una clausola di salvaguardia si trova a dover subire le strumentalizzazioni di chi compra e quelle del Dl 122 pluricitato per gli allineamenti che molto spesso viene agitato come spauracchio.

Abbiamo uno Stato che si è messo in testa, da oltre 40 anni, di voler regolamentare e controllare assolutamente tutto, anche le intenzioni. Non ci riesce ovviamente, ma ci asfissia.

Così a volte perdiamo di vista le cose importanti, la casa è ben costruita, è in buona posizione, il valore si incrementerà ... ?

E ci perdiamo nel mare di carte che ci sommergerà e cominciamo a becchettarci mentre qualcuno ci sballottola.

Scusate il divagone...

 

[goldsilver2]

[quote="Cucci49, post: 240811, member: 45551"

Per tornare a gold silver: tu fai la proposta, essendo un atto negoziale unilaterale sei tu a farla ma ovviamente terrai conto correttamente e intelligentemente di tutto, anche delle eventuali paure del venditore, legittime come le tue.
Parti dal principio della buona fede, proponi modalità corrette che siano di tuo gradimento e che ti tutelino ma che non feriscano o insospettiscano il venditore. Il tuo intento è serio, comunicalo ai tuoi Agenti e traducilo in una proposta precisa e che possa essere gradita.
Questo non vuol dire che non ci si debba tutelare, al contrario, ma la miglior tutela per evitare i contenziosi è la chiarezza condita con la correttezza. Per chiarezza intendo poche cose chiare, il contratto, la trascrizione, la caparra, i termini, i patti precisi e non lesivi dei diritti altrui. La giurisprudenza è altra cosa, pensaci per non pensarci.
[/quote]

chiedero' ai miei agenti se e' possibile fare quanto mi chiede il venditore.
capisco anche la sua paura.......se mi da' le chiavi il giorno del rogito e vuole fare il trasloco possiamo metterci d'accordo di trovarci li' quel gg e si porta via i suoi mobili, le cose preziose pero' deve portarle via prima, perche' io non voglio guai.
immagino che faremo un appunto sul rogito................vedremo.
grazie

 

[goldsilver2]

quanti problemi e non ho nemmeno inziato...............

 

[andrea boschini]

ma non fartene piu' di quanti realmente esistono

 

[Fabio Balbis]

volevo chiedere qual'e' la percentuale giusta, ne' poco ne' troppo da richiedere quando si vende casa.
specifico: vedo casa in vendita che mi interessa e l'agente mi dice alcuni punti sui quali il venditore non transige. casa di circa 400k euro, sconto da concordare in trattativa ma al preliminare il venditore vuole almeno il 20% e poi il saldo al rogito in assegno circolare.
la caparra che verso per fermare la casa deve essere uguale alla provvigione e mi ha spiegato anche il perche' e sono abbastanza d'accordo, sono circa 12k euro.
quando andremo al preliminare il venditore, per ragioni sue, vuole 80k perche' deve a sua volta comprare e non accetta di meno.
lo puo' fare???
quello che volevo chiedere qual'e' la cifra da dare al venditore al preliminare per essere una cifra giusta??
grazie.

Allora diciamo che non esiste una percentuale “giusta” di caparra per fare una proposta di acquisto.

Dipende molto dal valore dell’immobile, dalla modalità di pagamento ed eventuali condizioni.

In linea generale, nel momento in cui offri un prezzo inferiore rispetto a quello in pubblicità, conviene optare, se possibile, per una caparra sostanziosa, in maniera tale da poter “invogliare” il venditore ad intavolare un’eventuale trattativa. 

Poi dipende molto se l’acquisto viene fatto con o senza mutuo. 

Qualora l’acquisto è senza mutuo e la proposta non è subordinata a nessuna condizione sospensiva, la conclusione dell’affare può avvenire a stretto giro, quindi non è necessaria una grossa caparra.

Se invece la conclusione della vendita è subordinata all’ottenimento di un mutuo, magari anche di una percentuale alta, conviene a mio avviso lasciare una caparra sostanziosa, anche perché qualora non dovessi ottenere il finanziamento ti verrebbe restituita.

 

[francesca63]

Buongiorno @Fabio Balbis , i tuoi interventi sono sicuramente ben accetti, e utili.
Ma credo tu ti debba impratichire con il forum; anche questa discussione è molto datata (2012) 😉