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  1. ughetto

    ughetto Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti.
    Alcuni mesi fà ho messo in vendita in mio appartamento (è disposto su due piani). Dopo aver trovato un acquirente e firmato il compromesso (quindi mi ha versato un acconto) mi sono ricordato che in passato avevo fatto realizzare una tramezza per ricavare un ripostiglio, ma questa modifica non l'avevo comunicata all'ufficio tecnico comunale. Inoltre mi sono reso conto che sulla planimetria catastale è indicato un gradino in più rispetto a quanto esiste effettivamente. In accordo col futuro acquirente ho presentato una sanatoria in comune e ho rifatto le schede catastali dell'unità immobiliare. Adesso l'acquirente non vuole più acquistare la casa e pretende indietro il doppio della caparra versata.
    Ha ragione? Come posso tutelarmi?
    Per favore, iutatemi, è urgentissimo!!!!!!!!!!!!!
    Vi ringrazio per le eventuali risposte.
    Augusto
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per quale motivo non vuole piu acquistare la tua casa?
     
  3. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    "Adesso l'acquirente non vuole più acquistare la casa e pretende indietro il doppio della caparra versata. " Se non vuole acquistare.... è colpa sua , non ha diritto ad alcuna restituzione di denaro direi neanche di quanto versato. In ogni caso, per evitare contenziosi lughi ecc agisci in modo preciso e dimostrabile con documentazione scritta, chiedendo la data dell'atto , trasmettendo al notaio che avrebbe dovuto rogare tutta la documentazione , fino ad arrivare a dimostra che è l'aquierente inadempiente. Nessuno ti vieta di restituirgli quanto versato e di firmare uan modifica alla scrittura in cui conselsualmenet vi liberate da ogni obbligo e risolvete la stessa.
    ciao
     
  4. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Se entro la data dell'atto sei aposto con la documentazione che comprovi lo stato di fatto dell'immobile, non può rifiutarsi di rogitare.
     
  5. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Cerca un geometra serio e guarda come può sistemare quell'interno presso il Comune. NOn è da chiedere un condono edilizio pochè tu non hai realizzato opere abusive che hanno ampliato o comportato trasformazioni esterne all'abitazione, forse basta una DIA presso il Comune per la variazione dell'interno. Guarda se puoi agire in tale maniera! Anna
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sarebbe interessante capire prima il perchè l'acquirente non vuole piu procedere.
     
  7. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Immagino che il cliente non vorrà più procedere con l'acquisto in quanto, essendoci una sanatoria in corso, nutrirà dei dubbi sui tempi e sull'esito stesso della sanatoria.
    E' pur vero che fino alla data del rogito non si può oggettivamente definire inadempiente il venditore.
    Se poi l'immobile si potesse regolarizzare con una semplice D.I.A. allora proprio non vedo appigli per voler recedere.
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per come ci è stata prospettata sono d'accordo con tutti.
    Mi sembra strano che un acquirente faccia preparare dei documenti, far fare delle sanatorie e poi si ritiri. Siamo sicuri che non ci siano altre cose da segnalare? Che non si possa sanare tutto per esempio??
     
  9. ughetto

    ughetto Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ho fatto la sanatoria in comune e mi è stata approvata ed ho anche già allineato la pratica catastale. Adesso sia urbanisticamente che catastalmente l'immobile è a posto. Io credo che quello che avrebbe dovuto acquistare non voglia più acquistare perchè così gli devo restituire il doppio della caparra che ha versato. Mi ha inoltre comunicato che ha intenzione di rivolgersi ad un legale per "bloccarmi" un'eventuale vendita della unità immobiliare finchè non gli avrò restituito quanto gli spetta. E' un'azione che può intraprendere? Esiste qualche riferimento normativo che mi può tornare utile?
     
  10. ughetto

    ughetto Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Adesso sono a posto sia con urbanisticamente che catastalmente. La mia domanda è questa: c'è qualche riferimento normativo che lo "obbliga" a rogitare?. Se può essere importante, la discordanza l'ho scoperta dopo che lui ha firmato il compromesso
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se sei a posto non hai nulla da temere. Se la discordanza l'hai scoperta dopo il compromesso non ha importanza: hao tempo fino al rogito x sistemare le cose: l'importante è che l'acquirente, dopo che tu hai fatto sanare tutto, compri esattamente quello che tu hai promesso di vendere nel momento del preliminare. Stando cosi le cose lui è l'inadempiente e quindi tu potresti chiedere l'esecuzione del contratto e chiedere i danni se lui non si presenta al rogito (danni che ovviamente devi dimostrare di avere avuto).
    Con la documentazione in ordine lo convochi a rogito presso il notaio stabilito con 15gg di anticipo, con raccomandata A.R, specificando di essere in regola con quanto promesso: se non si presenta i problemi saranno suoi.
    :stretta_di_mano:
     
  12. tonio

    tonio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    se il preliminare e' stato trascritto e' obbligato a comprare altrimenti e' lui l inadempiente.
     
  13. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    quoto in pieno !!!!
     
  14. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Un compromesso, regolarmente registrato, obbliga le parti all'esecuzione del contratto.
    Le sanatorie con susseguente rettifica delle planimetrie comunali e catastali sono pratica comune in moltissime compravendite immobiliari ma non inficiano la validità del compromesso. L'importante è avere la documentazione in regola al momento dell'atto notarile.Presenta la documentazione completa al notaio rogante, se l'acquirente lo ha già scelto, in caso contrario mostra tutta la pratica ad un qualsiasi notaio e chiedi il suo parere. Se la documentazione è completa potrai tranquillamente invitare la parte acquirente, con raccomandata A.R., a comunicarti la data del rogito, in difetto avvertilo che lo riterrai responsabile e che procederai, oltre a trattenere la caparra confirmatoria, a chiedergli i danni per la mancata vendita. Se la data è già stata fissata e il notaio è stato designato puoi evitare la raccomandata e presentarti al rogito. La mancata presentazione della parte acquirente, senza giustificato motivo, è sufficiente per la risoluzione del contratto a tuo favore.
     
  15. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se non vi sono difformità tra quanto promesso e lo stato reale (per esempio) le parti non si possono sottrarre al contratto.

    Tuttavia se la caparra versata è di tipo penitenziale e/o vi sia una via di fuga già pattuita in scrittura, il contratto si può scogliere.

    Se invece la caparra è di tipo confirmatorio e non vi siano via di fuga (per vie di fuga intendo frasi del tipo, se l'acquirente prima della data di ____ decidesse di non acquistare il contratto si scioglierà con l'obbligo di questi a versare la somma di _____ quale bla bla bla) il contratto non si scioglie e la parte adempiente può richiedere giudizialmente l'esecuzione specifica di quanto promesso (art. 2932 cod.civ.)
     
    A Sandro 7942 piace questo elemento.
  16. ughetto

    ughetto Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie per i preziosi consigli.
    Ho però da fare un'altra domanda, qualcuno di voi ha idea di dove posso trovare una sentenza o una testimonianza di una situazione simile alla mia?
     
  17. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Partecipo con piacere a tutte le discussioni in cui posso utilizzare la mia conoscenza della materia.
    Esisteranno sicuramente delle sentenze in proposito ma credo che , visto che usi il computer, non dovresti avere problemi
    a fare ricerche su quello che ti interessa. Non vogli farti un rimprovero ma vorrei tu tenessi presente che gli agenti immobiliari sono dei professionisti impegnati e non hanno troppo tempo da perdere. Il tutto detto con simpatia. marcellogall
     
  18. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Quoto MaxMatteo, ottimo intervento: chiaro e preciso.

    Ughetto, dubito tu debba temere qualcosa, da quanto dici potresti procedere dritto e filato con il rogito notarile e ricordare appunto che se la somma che hai ricevuto ha titolo di "caparra confirmatoria", allora hai anche la facoltà di chiedere l' "esecuzione coatta del contratto".

    Se ad esempio tu ti fossi impegnato in un altro acquisto e per questo motivo avessi messo in vendita la tua casa credo che la strada migliore sarebbe proprio quella.
    Se invece pensi di non avere problemi nel trovare un altro acquirente prova a incontrarti a quattr'occhi con gli acquirenti attuali per capire come mai (visto che le difformità le hai sistemate) non vogliono più procedere all'acquisto... Offrigli di non procedere con un'esecuzione coatta ma tieni pure la caparra che ti hanno versato: è tuo diritto!
     
  19. aatercasa

    aatercasa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    se catastalmente sei a posto non ha nessun appiglio in quanto al momento del rogito sei in regola, il compromesso e a caparra confirmatoria o penetinziale? comunque fai leggere tutte le carte in tuo possesso da un avvocato,ma la cosa importante convoca con r.a. l'acquirente il giorno del rogito fissato in compromesso presso il notaio designato e se non si presenta fai redigere verbale di mancata presentazione................facci sapere.
     
  20. siseph

    siseph Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Provo a rispondere pensando come mi comporterei io al tuo posto...Premesso che un contratto preliminare è vincolante e le parti sono "obbligate" ad adempiere salvo malafede contrattuale, gravi vizi e tutta una serie di cose che qui non si vedono, anche perchè dopo rilevata l'inadempienza vi siete accordati per regolarizzare e andare avanti nella compravendita... Ma questo come si dice da noi toglie "pinnicche" :risata: perchè non è più intenzionato ad acquistare e siccome sembra un tipo rognoso cercherei di evitare in tutti i modi le vie legali e se fattibile dire abbiamo scherzato riprendi il tuo acconto e non se ne fa più nulla, se insistesse sulla restituzione del doppio di ciò che ha dato non gli darei proprio nulla e consulterei immediatamente un buon avvocato. E' vero che c'era una difformità, ma è vero anche che lui voleva comunque acquistare e tu hai messo tutto a posto in men che non si dica a mio modesto parere avresti diritto tu di tenerti la caparra dal momento che sembra la tua controparte a non voler adempiere per motivi poco chiari. In bocca al lupo
     

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