Preliminare per una casa con difformità e l'acquirente mi chiede il doppio della caparra

[Umberto Granducato]

Adesso sono a posto sia con urbanisticamente che catastalmente. La mia domanda è questa: c'è qualche riferimento normativo che lo "obbliga" a rogitare?. Se può essere importante, la discordanza l'ho scoperta dopo che lui ha firmato il compromesso

Se sei a posto non hai nulla da temere. Se la discordanza l'hai scoperta dopo il compromesso non ha importanza: hao tempo fino al rogito x sistemare le cose: l'importante è che l'acquirente, dopo che tu hai fatto sanare tutto, compri esattamente quello che tu hai promesso di vendere nel momento del preliminare. Stando cosi le cose lui è l'inadempiente e quindi tu potresti chiedere l'esecuzione del contratto e chiedere i danni se lui non si presenta al rogito (danni che ovviamente devi dimostrare di avere avuto).
Con la documentazione in ordine lo convochi a rogito presso il notaio stabilito con 15gg di anticipo, con raccomandata A.R, specificando di essere in regola con quanto promesso: se non si presenta i problemi saranno suoi.

 

[tonio]

se il preliminare e' stato trascritto e' obbligato a comprare altrimenti e' lui l inadempiente.

 

[Marco Giovannelli]

Se entro la data dell'atto sei aposto con la documentazione che comprovi lo stato di fatto dell'immobile, non può rifiutarsi di rogitare.

quoto in pieno !!!!

 

[marcellogall]

Adesso sono a posto sia con urbanisticamente che catastalmente. La mia domanda è questa: c'è qualche riferimento normativo che lo "obbliga" a rogitare?. Se può essere importante, la discordanza l'ho scoperta dopo che lui ha firmato il compromesso

Un compromesso, regolarmente registrato, obbliga le parti all'esecuzione del contratto.
Le sanatorie con susseguente rettifica delle planimetrie comunali e catastali sono pratica comune in moltissime compravendite immobiliari ma non inficiano la validità del compromesso. L'importante è avere la documentazione in regola al momento dell'atto notarile.Presenta la documentazione completa al notaio rogante, se l'acquirente lo ha già scelto, in caso contrario mostra tutta la pratica ad un qualsiasi notaio e chiedi il suo parere. Se la documentazione è completa potrai tranquillamente invitare la parte acquirente, con raccomandata A.R., a comunicarti la data del rogito, in difetto avvertilo che lo riterrai responsabile e che procederai, oltre a trattenere la caparra confirmatoria, a chiedergli i danni per la mancata vendita. Se la data è già stata fissata e il notaio è stato designato puoi evitare la raccomandata e presentarti al rogito. La mancata presentazione della parte acquirente, senza giustificato motivo, è sufficiente per la risoluzione del contratto a tuo favore.

 

[MaxMatteo]

Se non vi sono difformità tra quanto promesso e lo stato reale (per esempio) le parti non si possono sottrarre al contratto.

Tuttavia se la caparra versata è di tipo penitenziale e/o vi sia una via di fuga già pattuita in scrittura, il contratto si può scogliere.

Se invece la caparra è di tipo confirmatorio e non vi siano via di fuga (per vie di fuga intendo frasi del tipo, se l'acquirente prima della data di ____ decidesse di non acquistare il contratto si scioglierà con l'obbligo di questi a versare la somma di _____ quale bla bla bla) il contratto non si scioglie e la parte adempiente può richiedere giudizialmente l'esecuzione specifica di quanto promesso (art. 2932 cod.civ.)

 

[ughetto]

Grazie per i preziosi consigli.
Ho però da fare un'altra domanda, qualcuno di voi ha idea di dove posso trovare una sentenza o una testimonianza di una situazione simile alla mia?

 

[marcellogall]

Grazie per i preziosi consigli.
Ho però da fare un'altra domanda, qualcuno di voi ha idea di dove posso trovare una sentenza o una testimonianza di una situazione simile alla mia?

Partecipo con piacere a tutte le discussioni in cui posso utilizzare la mia conoscenza della materia.
Esisteranno sicuramente delle sentenze in proposito ma credo che , visto che usi il computer, non dovresti avere problemi
a fare ricerche su quello che ti interessa. Non vogli farti un rimprovero ma vorrei tu tenessi presente che gli agenti immobiliari sono dei professionisti impegnati e non hanno troppo tempo da perdere. Il tutto detto con simpatia. marcellogall

 

[Sandro 7942]

Quoto MaxMatteo, ottimo intervento: chiaro e preciso.

Ughetto, dubito tu debba temere qualcosa, da quanto dici potresti procedere dritto e filato con il rogito notarile e ricordare appunto che se la somma che hai ricevuto ha titolo di "caparra confirmatoria", allora hai anche la facoltà di chiedere l' "esecuzione coatta del contratto".

Se ad esempio tu ti fossi impegnato in un altro acquisto e per questo motivo avessi messo in vendita la tua casa credo che la strada migliore sarebbe proprio quella.
Se invece pensi di non avere problemi nel trovare un altro acquirente prova a incontrarti a quattr'occhi con gli acquirenti attuali per capire come mai (visto che le difformità le hai sistemate) non vogliono più procedere all'acquisto... Offrigli di non procedere con un'esecuzione coatta ma tieni pure la caparra che ti hanno versato: è tuo diritto!

 

[aatercasa]

se catastalmente sei a posto non ha nessun appiglio in quanto al momento del rogito sei in regola, il compromesso e a caparra confirmatoria o penetinziale? comunque fai leggere tutte le carte in tuo possesso da un avvocato,ma la cosa importante convoca con r.a. l'acquirente il giorno del rogito fissato in compromesso presso il notaio designato e se non si presenta fai redigere verbale di mancata presentazione................facci sapere.

 

[siseph]

Provo a rispondere pensando come mi comporterei io al tuo posto...Premesso che un contratto preliminare è vincolante e le parti sono "obbligate" ad adempiere salvo malafede contrattuale, gravi vizi e tutta una serie di cose che qui non si vedono, anche perchè dopo rilevata l'inadempienza vi siete accordati per regolarizzare e andare avanti nella compravendita... Ma questo come si dice da noi toglie "pinnicche" perchè non è più intenzionato ad acquistare e siccome sembra un tipo rognoso cercherei di evitare in tutti i modi le vie legali e se fattibile dire abbiamo scherzato riprendi il tuo acconto e non se ne fa più nulla, se insistesse sulla restituzione del doppio di ciò che ha dato non gli darei proprio nulla e consulterei immediatamente un buon avvocato. E' vero che c'era una difformità, ma è vero anche che lui voleva comunque acquistare e tu hai messo tutto a posto in men che non si dica a mio modesto parere avresti diritto tu di tenerti la caparra dal momento che sembra la tua controparte a non voler adempiere per motivi poco chiari. In bocca al lupo