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  1. Kira

    Kira Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,
    mio cognato ha fatto una proposta d'acquisto per un appartamento qui a Roma consegnando all'agenzia immobiliare un assegno di 3.000 euro.

    in un primo momento la sua proposta è stata rifiutata perchè c'era un compratore che offriva di più.

    Poi è stato ricontattato dall'agenzia e la sua proposta è stata accettata.

    Di lì a 3 giorni i 3000 euro sono stati ritirati dal venditore.
    (ma si può fare? non dovrebbe restare in mano all'agenzia fin quando non viene firmato il compromesso?)

    Cmq , prima di fissare il giorno del compromesso, mio cognato ha contattato un notaio per fare delle verifiche ed è uscito fuori che sulla casa c'è una causa in corso : la casa è stata lasciata in eredità a 3 fratelli e uno di loro (il venditore appunto) si è offerto di comprarla per intero dando ai fratelli il corrispettivo in soldi. Solo che ha fatto valutare la casa 200 mila euro, dando ai fratelli circa 67mila euro a testa. Ma i fratelli hanno fatto valutare la casa da un perito scelto da loro che l'ha valutata almeno 320 mila uero e quindi vogliono più soldi.

    Insomma, la proposta di acquisto ha perso di validità, visto che il signore non è il reale proprietario dell'immobile.

    Che succede ora? Devono restituire i 3000 euro?
    L'agenzia non poteva fare questi controlli prima di mettere l'annuncio?

    Grazie a chi vorrà rispondere
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Si, poteva farlo e sarebbe stato necessario farlo.
     
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  3. barox71

    barox71 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Togli "poteva" e metti "doveva"... Non penso che l'agenzia non fosse stata messa al corrente, perchè basterebbe fare una visura catastale per conoscere la titolarità dell'immobile.
    La proprietà deve restituire il doppio della caparra confirmatoria. In questo caso ci potrebbe essere malafede da parte dell'agenzia e del venditore, e quindi si prospetterebbe anche il risarcimento del danno cagionato.
     
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  4. gennaro63

    gennaro63 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    non solo.......gli altri eredi col il cavolo.....ops....si presenteranno in atto.....e col cavolo che potra' essere compravenduta....se il collega ha fatto firmare solo un erede avrebbe fatto un gravissimo errore....che pero' in questo caso ti permettera' di almeno ripredere i soldi versati...e vedrai che tra almeno 7/8 anni se va' bene......la causa tra gli eredi sara' ancora in piedi:^^::^^: e tu invece abiterai in un'altra casa bella che avrai comprato....come se dice a roma......datte a gambe.....( n.b. sono originario di san giuseppe vesuviano ) ciao e auguri per un'altra nuova casa
     
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  5. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, in questa vicenda ci sono una serie di cose che è fondamentale tu sappia :
    la prima ( consentimi di dirtelo ) è la tua poca accortezza nel non richiedere la visione dell'incartamento inerente l'immobile, cosa che, se l'Agenti Immobiliari non ti sottopone, quantomeno dovrebbe darti un'idea dell'attenzione che ti dedica il collega e che tu devi richiedere obbligatoriamente, come di dice " a scatola chiusa compro solo Arrigoni " .
    la seconda
    se la proposta è stata accettata l'assegno, che dovrebbe essere stato imputato conto caparra confirmatoria, è legittimo venga ritirato, l'unico caso in cui l'assegno resta in custodia dell'Agenti Immobiliari è quando si inserisce una clausola sospensiva nella proposta e/ o compromesso .
    Terzo, se l'immobile ha più intestatari, la proposta deve essere indirizzata a tutti i comproprietari e deve essere anche chiaramente riportato nella stessa il nominativo ed i dati dei comproprietari, per logica conseguenza tutte le somme versate devono essere suddivise tra i vari proprietari; nel tuo caso per es. avresti dovuto fare tre assegni da € 1.000 cadauno per ogni proprietario.
    Quarto, salvo leggere la proposta , in linea di principio e per assurdo tu avresti potuto anche sottoscrivere una proposta d'acquisto per la sola quota parte di proprietà di uno degli eredi , ma questa è una estremizzazione.
    Quinto, un' ulteriore estremizzazione ma legale e potrebbe essere per assurdo il caso tuo , anche se in mancanza di procura notarile, un terzo può promettere in vendita un immobile in forza dell' art. 1478 Cod. Civ. ed una sentenza della Cassazione , la n. 11624 del 18 maggio 2006 , ha ribadito che la prestazione può essere eseguita, indifferentemente, acquistando il promittente il bene dall’effettivo proprietario per poi ritrasferirlo, una volta acquisita la proprietà, al promissario, oppure attraverso un trasferimento diretto tra l’effettivo proprietario e l’acquirente, il successivo articolo , il 1479 c.c., ha anche stabilito che l'acquirente , anche se in buona fede , non può chiedere la risoluzione del contratto prima della stipula del definitivo rogito , in quanto fino a tale data il promittente venditore potrebbe disporre della titolarità del bene.
    Detto questo e tralasciando la poca " attenzione " posta dal collega , che lascia il tempo che trova iin questo momento, immagino che tu comincerai a preoccuparti di aver perso 3 mila euro , senza fasciarsi la testa di essersela rotta , anche se la vicenda non è il massimo della chiarezza sarebbe fondamentale leggere la proposta da te sottoscritta ed ancor più fondamentale sarebbe in prima battuta chiedere la risoluzione della proposta ed i soldi indietro per poi scappare via , in alternativa ad un eventuale rifiuto o perdita di tempo far visionare tutto ad un avvocato e con lui decidere i passi da intraprendere. Fabrizio
     
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  6. barox71

    barox71 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Per assurdo, , la proprietà ha accettato il tuo assegno, quindi l'affare è concluso, ne consegue che l'agenzia "POCO ATTENTA" potrebbe richiedere anche la provvigione.
     
  7. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per assurdo ed a condizione che abbia anche lo stravolgimento della faccia.
     
  8. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Secondo me è un po' azzardato parlare di affare concluso, anche ragionando per assurdo.

    Smoker
     
  9. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se il prezzo pattuito nel preliminare tra tuo cognato e il fratello promittente venditore è di € 320.000,00 vedrai che i 3 fratelli verranno a firmare il definitivo.

    Smoker

    PS la mia è una semplice supposizione.
     
  10. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il problema è tutto lì.
    Il prezzo indicato nella proposta, poi accettata, è di 200 mila.
     
  11. Alessandraa

    Alessandraa Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    il problema di fondo forse è un altro...se il coerede ha fatto o meno l'atto notarile di divisione ereditaria con conguaglio oppure no...ovvero se ha versato questi soldi e non è stato fatto alcu passaggio di proprietà.Il Notaio a tal proposito che ha detto nello specifico?Che questo coerede è UNICO titolare dell'immobile, su cui pende il giudizio oppure vi sono ancora TUTTI I COEREDI titolari dell'immobile???Nel secondo caso è come ben hanno detto gli altri, nel primo caso ciò significa che le rogne verranno dopo nel momento in cui dal giudizio si evidenzierà una lesione di legittima o giù di lì...dovrei approfondire bene..e allora è giusto che l'assegno sia intestato ad un unica persona ma non toglie il resto.....
     
  12. Kira

    Kira Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le risposte.

    L'unico proprietario è il venditore, ma se i coeredi vincono la causa potrebbero rivalersi sulla casa e aprire un'ipoteca.

    Io non ne capisco molto, ma spero che l'agenzia non voglia davvero chiedere le provvigioni a mio cognato.

    Vi terrò informati.

    Grazie per i vostri consigli.
     
  13. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Forse , mi sono perso qualche passaggio ma mi è sembrato di capire che l'unico proprietario è il venditore, quindi c'è un atto che lo attesta? questo atto è la conseguenza di una rinuncia/ donazione/vendita di quota ? Pertanto il venditore ne ha piena titolarità ? Beh se le cose stanno così e gli eredi hanno accettato la cosa, dubito sull'esito positivo di una loro causa. Fabrizio
     
  14. Alessandraa

    Alessandraa Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Immaginavo infatti che la storia fosse questa e non quella del coerede che vende all'insaputa o giù di li degli altri...poi di come è stata descritta la situazione era quasi chiaro ma meglio sempre stare nel dubbio deitro ad una tastiera...
    Studiopci a questo punto lui è unico proprietario in base alla divisione ereditaria con conguaglio effettuata con atto notarile e che ora viene impugnata per irrisorietà del conguaglio...Morale comunque che i problemi come ha detto Kira potranno sorgere dopo....ma quanto alla fase della vendita mi sembra tutto regolare...Comunque il proprietario con i soldi della vendita potrebbe tacitare i coeredi e ciò non comporterebbe ulteriori conseguenze negative per l'acquirente....
     
  15. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se le cose stanno cosi -- il coerede ha acquisito la piena proprietà e titolarità dell'immobile per atto di trasferimento di proprietà o rinuncia all'eredità - credo che possano fare molto poco , invocare una presunta irrisorietà nella liquidazione delle quote lascia il tempo che trova, se hai accettato la liquidazione è stata questa una decisione che hai preso senza che nessuno ti obbligasse non puoi fare opposizione a giochi fatti , non ci sono i termini, e come se un proprietario dopo aver venduto l'appartamento ricorresse in tribunale perchè ... fatto valutare l'immobile a posteriori ... chiedesse un conguaglio alla cifra avuta. Ben diverso se invece la proprietà fosse stata acquisita , per esempio , per atto di testamento non valido , allora ci sarebbero i requisiti per ricorrere. Nel caso specifico , stando cosi le cose , non credo ci sia nessun problema . Fabrizio
     
  16. Kira

    Kira Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le risposte.

    Cerco di mettere un pò di chiarezza (per quello che mi è possibile).
    Per l'assegnazione della proprietà dell'appartamento è stata fatta una causa. Il giudice ha assegnato la proprietà all'attuale venditore, imponendo il pagamento delle quote che competono agli altri parenti avente diritto. Il venditore ha fatto valutare l'immobile da un suo perito, che gli ha attribuito un valore di 200 mila euro.
    Gli altri parenti sono andati in appello, impugnando solo il valore attribuito all'immobile, ritenuto non veritiero. Essi hanno presentato la valutazione di un altro perito che gli ha attribuito un valore di 320 mila euro.

    Ora però vorrei porre un ulteriore quesito:

    La richiesta di restituzioe della caparra deve essere effettuata entro una determinata scadenza?

    Faccio questa domanda perchè il venditore e l'agenzia stanno prendendo tempo con il pretesto di un ipotetico tentativo del venditore di trovare un accordo con le sorellastre. Il mio timore è che, passato il termine entro cui si può chiedere la restituzione della caparra, il venditore si tiri indietro senza restituire nulla.

    Vi ringrazio in anticipo per la vostra disponibilità.
    Kira
     
  17. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Il CTU quanto ha valutato l' immobile?

    Smoker
     
  18. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Beh le cose cambiano , ora capiamo che la titolarità perviene per sentenza e non per atto, e tutto assume un aspetto diverso, la cosa strana è che il giudice non abbia nominato un CTU d'ufficio ed abbia lasciato alla parte vincitrice la possibilità di valutare la compensazione , bisognerebbe leggere la sentenza, comunque in questo caso c'è un appello e se non è stata congelata le vendita, forse arriverà in seguito, comunque è certamente una situazione dalla quale sarebbe opportuno tenersi alla larga , per una serie di motivazioni di carattere pratico, però in linea di massima in mancanza di un ordine del tribunale , fatta la vendita al prezzo giusto di mercato ( per evitare che si configuri la vendita fittizia ) in caso di eventuale condanna del proprietario a liquidare la compensazione per importo superiore , questi dovrebbe rispondere di tasca sua. Spero di essermi spiegato . Fabrizio
     
  19. barox71

    barox71 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    A questo punto mi domando perchè vuole recedere. Forse ha offerto più di 320000€ e teme di fare un pessimo acquisto, oppure ha paura (a questo punto ingiustificata) di qualche rivalsa degli altri parenti (non aventi causa). La caparra non è altissima. Se non se la sente dovrà recedere lasciando alla proprietà i 3000€ a titolo risarcitorio e pagando la provvigione all'agenzia.
    Invece Una volta fatto l'atto, il valore dell'immobile è quello dichiarato sull'atto (si presume che venga dichiarato non il falso ovviamente, perchè NON E' LEGALE), non c'e' perizia di tecnico o CTU che tenga.
    Poi da perito mi si accappona la pelle quando sento che un tecnico ha fatto una valutazione di parte, che tradotto significa che ha dichiarato il valore che voleva il cliente.
    Ma comunque la cosa non interessa il nuovo proprietario, ma al massimo potrebbe intaccare il venditore (ma va dimostrata con i fatti).
     
  20. Kira

    Kira Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,
    riprendo in mano questo post perchè ci sono state dei progressi, purtroppo nona favore nostro.

    Mio cognato ha voluto credere nella buona fede del venditore che ha chiesto del tempo per cercare di mettersi d'accordo con i parenti per la vendita della casa.

    é passato troppo tempo e mio cognato ha iniziato a richiedere indietro almeno la somma intascata, e cioè i 3000 euro.

    Si è rivolto all'agenzia , che , a suo dire, non aveva più informazioni.

    Si è rivolto al venditore che se ne è uscito con : ho venduto la casa, e perchè è passato del tempo, la casa ha perso valore ed è stata venduta con 10000 euro in meno dal prezzo iniziale. La casa era quindi vendibile, e poichè tu sei responsabile del tempo perso e della svalutazione della casa, i 3000 euro me li tengo per risarcimento danni.


    Che fare?

    Ma se hai accettato una proposta d'acquisto, puoi vendere ad altri?
     

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