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  1. mollybloom

    mollybloom Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno. Espongo brevemente il mio problema; a Giugno ho firmato una proposta d’aquisto irrevocabile per l’acquisto di una villetta. Prima di firmare la proposta chiediamo più volte all'agente immobiliare se l’immobile era privo di vincoli, vizi, sanatorie in corso ecc…L’agente immobiliare ci rassicura dicendo che tutto era a posto. Firmiamo e la proposta viene accettata dal venditore; lasciamo un assegno di 2000 euro come caparra confirmatoria. Il compromesso viene fissato 20 giorni dopo. Due settimane dopo insieme all’agente immob. torniamo a vedere l’abitazione per parlare anche con il proprietario il quale in quell’occasione ci porta a conoscenza che vi è una sanatoria in corso per degli abusi edilizi esterni (un locale lavatoio proprio sul confine con un vicino di casa, un muro divisorio) e interni (da regolarizzare con DIA). L'agente temporeggia e ci dice di aspettare e che tutto si regolarizerà in breve tempo. Intanto la data del compromesso salta e trascorre tutta l'estate.
    A settembre, stanchi di aspettare, dopo aver chiesto parere ad un notaio (che sconsigliava l’acquisto) decidiamo di non voler più comprare quell’abitazione e di riavere indietro l’assegno in quanto riteniamo che la proposta di acquisto sia da ritenersi nulla perchè l'agenzia ci ha taciuto i vizi esistenti e ben conosciuti dall’agente imm. come egli stesso successivamente ammette ma che non ritiene rilevanti ai fini della compravendita. Rilevanti invece per noi perchè dovendo chiedere un mutuo per l’acquisto la banca ci aveva informato che non ce lo avrebbe erogato se tutto non fosse stato in regola.
    L'agenzia si rifiuta e pretende la provvigione (nella proposta da noi firmata si legge che il compenso matura all'accettazione della proposta ma si perfeziona solo all'atto del compromesso) e nonostante diffida legale conserva l’assegno circ. NT che si doveva versare al compromesso (saltato in quanto la sanatoria è ancora oggi in atto). Dopo 5 mesi stiamo ancora aspettando.E’ legittima secondo un vs. parere la nostra richiesta? Che speranze abbiamo anche in vista di un contenzioso legale? Grazie per la risposta
     
  2. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Mi sembra di capire che nella proposta c'era un termine per il compromesso che non si è perfezionato perchè ci sono irregolarità. Io manderei una raccomandata all'AI e alla parte venditrice in cui si informa che scaduti i termini per la stipula del compromesso e a tutt'oggi mancando i requisiti di legge sull'immobile , consideri la tua proposta non più valida e chiedi indietro l'assegno lasciato in deposito . La cosa migliore sarebbe far scrivere direttamente da un legale....sono anche convinta che l'agente non farà contromosse ben sapendo di aver agito con leggerezza.
     
  3. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Si ha ragione Marina, se c'è una data entro la quale doveva essere stipulato il preliminare di compravendita, convocali tramite legale magari, e intimali di portare la documentazione della cosidetta sanatoria in corso, se non hanno ancora le carte in regola poi rescindere la proposta d'acquisto e farti restituire il doppio della caparra.
     
  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quindi una diffida è già stata inviata.
    Che ha risposto alla diffida?
     
  5. mollybloom

    mollybloom Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Alla diffida hanno risposto che promuoveranno giudizio per ottenere il pagamento delle provvigioni (penso con un decreto ingiuntivo), che per loro l'immobile è commerciabile e che hanno a disposizione tutte le carte relative alla sanatoria (mai viste!!) e che pare "miracolosamente" giunta a definizione da due settimane (guarda caso dopo che ho fatto scrivere dall'avvocato!). A questo punto volevo sapere: se mai mi verrà fatta visionare questa fantomatica documentazione (dubito, perchè il geometra del venditore qualche giorno fa alla mia domanda se fosse tutto concluso l'iter della sanatoria ha risposto che per la privacy non poteva portarmi a conoscenza di questa informazione!!!) devo firmare un verbale di presa visione di queste carte?
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se hai dato incarico al legale, sarà lui a consigliarti.
    Io dico che se l'immobile è stato regolarizzato e ti piace ancora, chiudila lì e acquista.
    Se è ancora irregolare, devi dire all'avvocato di lavorare.
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Beh, se c'era una sanatoria in corso, niente di strano che sia arrivata a definizione adesso e che ora sia tutto a posto...

    Se la casa ti piace perchè rinunciare ???

    Devi anche tenere presente che tu hai fatto un compromesso in giugno e il 1° luglio sono entrate in vigore delle normative che restringono molto il campo delle vendite....

    L'agente immobiliare ha fatto malissimo comunque a non informarvi sulla sanatoria: quando le cose si conoscono, fanno meno paura !

    Facci sapere.

    Silvana
     
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  8. mollybloom

    mollybloom Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Anche se volessi comprarla il venditore ha firmato da una settimana un'altra proposta d'acquisto con un altro acquirente tramite un'altra agenzia a cui aveva dato contemporaneamente mandato...
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E quindi ???

    Spero che quando hai deciso di non comprare a settembre, tu lo abbia detto per iscritto...

    Comunque, la faccenda non è andata a buon fine e farà fede la data della sanatoria... a meno che il venditore abbia traccheggiato perchè l'altra offerta era superiore...

    Perchè , sai, si parla sempre degli agenti immobiliari, ma dei venditori che una ne fanno e cento ne pensano ???? Cosa vogliamo dire ???

    Silvana
     
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  10. mollybloom

    mollybloom Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Certo, dopo averli messi al corrente ho fatto scrivere dall'avvocato. Quello che vorrei sapere: a queste condizioni l'agenzia ha diritto ugualmente alle provvigioni più la penale (il doppio delle provvigioni?) Sottolineo che la data del compromesso non è saltata per causa mia ma del venditore che non poteva portarmi al compromesso nè tantomeno al rogito con quella situazione ancora in ballo e che l'agenzia sapeva benissimo ma mi ha tenuto all'oscuro pensando fossero problemi irrilevanti e sanabili.
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Secondo me, l'agenzia non ha diritto alla provigione da te, in quanto la trattativa non è andata a buon fine per problema oggettivo ... ma ha diritto ad averla da proprietario (ma questo a te non importa !)

    In ogni caso, l'agenzia, nel caso in cui abbia ragione, ha diritto o alla provvigione o alla penale. Non a entrambe.

    Penso tu stia facendo confusione con la caparra confirmatoria (cioè il doppio della caparra), che secondo me tu dovresti avere dal venditore, dal momento che è stato lui ad essere inadempiente rispetto alle date previste....

    Sempre che le cose siano esattamente quelle che hai descritto.

    Silvana
     
  12. mollybloom

    mollybloom Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non sto facendo confusione. Sulla proposta d'acquisto infatti c'è scritto che in caso di mancato adempimento " sarà riconosciuta a titolo di penale una somma pari al doppio del compenso di mediazione e calcolato sul prezzo di offerta più IVA".
    Vi terrò comunque aggiornati sugli sviluppi della situazione.
     
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma questa è una clausola vessatoria !
    Qualunque Unione dei Consumatori la stritola !

    Silvana
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Leggi l'articolo che riporto, con attenzione il comma 6:

    Capo XIV bis - Dei contratti del consumatore​


    (*) Capo aggiunto dall’art. 25 della Legge 6 febbraio 1996, n. 52


    Art.1469-bis (Clausole vessatorie nel contratto tra professionista e consumatore)
    Nel contratto concluso tra il consumatore e il professionista [che ha per oggetto la cessione di beni o la prestazione di servizi](*), si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.
    In relazione al contratto di cui al primo comma, il consumatore è la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta. Il professionista è la persona fisica o giuridica, pubblica o privata, che, nel quadro della sua attività imprenditoriale o professionale, utilizza il contratto di cui al primo comma.
    Si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto o per effetto di:
    1) escludere o limitare la responsabilità del professionista in caso di morte o danno alla persona del consumatore, risultante da un fatto o da un'omissione del professionista;
    2) escludere o limitare le azioni o i diritti del consumatore nei confronti del professionista o di un'altra parte in caso di inadempimento totale o parziale o di adempimento inesatto da parte del professionista;
    3) escludere o limitare l'opponibilità da parte del consumatore della compensazione di un debito nei confronti del professionista con un credito vantato nei confronti di quest'ultimo;
    4) prevedere un impegno definitivo del consumatore mentre l'esecuzione della prestazione del professionista è subordinata ad una condizione il cui adempimento dipende unicamente dalla sua volontà;
    5) consentire al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto o ne recede, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è quest'ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere;
    6) imporre al consumatore, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente d'importo manifestamente eccessivo;
    7) riconoscere al solo professionista e non anche al consumatore la facoltà di recedere dal contratto, nonché consentire al professionista di trattenere anche solo in parte la somma versata dal consumatore a titolo di corrispettivo per prestazioni non ancora adempiute, quando sia il professionista a recedere dal contratto;
    8) consentire al professionista di recedere da contratti a tempo indeterminato senza un ragionevole preavviso, tranne nel caso di giusta causa;
    9) stabilire un termine eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto per comunicare la disdetta al fine di evitare la tacita proroga o rinnovazione;
    10) prevedere l'estensione dell'adesione del consumatore a clausole che non ha avuto la possibilità di conoscere prima della conclusione del contratto;
    11) sentire al professionista di modificare unilateralmente le clausole del contratto, ovvero le caratteristiche del prodotto o del servizio da fornire, senza un giustificato motivo indicato nel contratto stesso;
    12) stabilire che il prezzo dei beni o dei servizi sia determinato al momento della consegna o della prestazione;
    13) consentire al professionista di aumentare il prezzo del bene o del servizio senza che il consumatore possa recedere se il prezzo finale è eccessivamente elevato rispetto a quello originariamente convenuto;
    14) riservare al professionista il potere di accertare la conformità del bene venduto o del servizio prestato a quello previsto nel contratto o conferirgli il diritto esclusivo d'interpretare una clausola qualsiasi del contratto;
    15) limitare la responsabilità del professionista rispetto alle obbligazioni derivanti dai contratti stipulati in suo nome dai mandatari o subordinare l'adempimento delle suddette obbligazioni al rispetto di particolari formalità;
    16) limitare o escludere l'opponibilità dell'eccezione d'inadempimento da parte del consumatore;
    17) consentire al professionista di sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti dal contratto, anche nel caso di preventivo consenso del consumatore, qualora risulti diminuita la tutela dei diritti di quest'ultimo;
    18) sancire a carico del consumatore decadenze, limitazioni della facoltà di opporre eccezioni, deroghe alla competenza dell'autorità giudiziaria, limitazioni all'allegazione di prove, inversioni o modificazioni dell'onere della prova, restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti con i terzi;
    19) stabilire come sede del foro competente sulle controversie località diversa da quella di residenza o domicilio elettivo del consumatore;
    20) prevedere l'alienazione di un diritto o l'assunzione di un obbligo come subordinati ad una condizione sospensiva dipendente dalla mera volontà del professionista a fronte di un'obbligazione immediatamente efficace del consumatore. E' fatto salvo il disposto dell'art. 1355 del codice civile.
    Se il contratto ha ad oggetto la prestazione di servizi finanziari a tempo indeterminato il professionista può, in deroga ai punti 8) e 11) del terzo comma:
    1) recedere, qualora vi sia un giustificato motivo, senza preavviso, dandone immediata comunicazione al consumatore;
    2) modificare, qualora sussista un giustificato motivo, le condizioni del contratto, preavvisando entro un congruo termine il consumatore, che ha diritto di recedere dal contratto.
    Se il contratto ha ad oggetto la prestazione di servizi finanziari il professionista può modificare, senza preavviso, sempreché vi sia un giustificato motivo di deroga ai numeri 12) e 13) del terzo comma, il tasso di interesse o d'importo di qualunque altro onere relativo alla prestazione finanziaria originariamente convenuti, dandone immediata comunicazione al consumatore che ha diritto di recedere dal contratto.
    I numeri 8), 11), 12), e 13) del terzo comma non si applicano ai contratti aventi ad oggetto valori mobiliari, strumenti finanziari ed altri prodotti o servizi il cui prezzo è collegato alle fluttuazioni di un corso e di un indice di borsa o di tasso di mercato finanziario non controllato dal professionista, nonché la compravendita di valuta estera, di assegni di viaggio o di vaglia postali internazionali emessi in valuta estera.
    I numeri 12) e 13) del terzo comma non si applicano alle clausole di indicizzazione dei prezzi, ove consentite dalla legge, a condizione che le modalità di variazione siano espressamente descritte.

    (*) Le parole tra parentesi quadre sono state soppresse dall’art. 25, comma 1, della Legge 21 dicembre 1999, n. 526.

    Vai, come suggerito da Silvana, all'Unione Consumatori e dedrai che il tizio non scoccia più.
     
  15. mollybloom

    mollybloom Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Volevo aggiornare la situazione: qualche giorno fa il mio avvocato mi ha comunicato che sono stata citata in giudizio dall'agenzia la quale mi chiede ben 17000 euro a titolo di penale (su quali indici di rivalutazione si è basato il loro avvocato è un mistero!! fantadiritto!!) ma, colmo dei colmi, non ha citato invece il venditore!!! Della serie cornuta e mazziata!! non solo salta il compromesso per causa del venditore ma l'agenzia chiede i danni a me e non al venditore (forse perchè il venditore ha già accettato un'altra proposta d'acquisto??!!)
     
  16. milanele

    milanele Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    :shock::shock::shock:

    a parte le faccine che penso lascino intendere il mio pensiero. Ma ammesso e non concesso che l'AI avesse ragione o cmq gli viene stabilito un indennizzo o provvigione che sia, l'acquirente Mollybloom, non puo richiedere i danni al venditore che non ha mantenuto fede all'accettazione della proposta?
     
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  17. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ti puoi opporre e citare in causa il venditore.
    Farei presente, come anche da Silvana suggerito, un passaggio in una Unione dei Consumatori, anche assieme al tuo avvocato.
     
  18. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    senza parole..............................:rabbia::rabbia::rabbia::rabbia:
    poi quando dico che i venditori.....................bla bla bla bla
     

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