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  1. alexcorso

    alexcorso Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,

    abbiamo messo in vendita un immobile locato ad 800€/mese tramite un'agenzia immobiliare a €220.000, abbiamo ricevuto una proposta d'acquisto dagli inquilini ad € 180.000€ che abbiamo accettato; in data 10 marzo abbiamo il preliminare di vendita, ma su 4 proprietari che siamo, uno ci ha ripensato.
    A cosa andiamo incontro?
    Possiamo rinunciare?
    Che succede se vuole rinunciare un solo proprietario su 4?
    Premetto che non abbiamo "incassato" nessun acconto, ma la proposta è stata presentata insieme ad un assegno di €5000, che ha trattenuto l'agenzia stessa (e non so a chi sia intestato).

    A riguardo ho trovato questo interessante link:
    La nullita del preliminare di preliminare

    Grazie
    Alessandro
     
  2. Abakab

    Abakab Ospite

    Il proprietario che ha creato l 'inadempienza si farà carico totalmente delle eventuali penali. (Dò per scontato che tutti e 4 abbiate firmato per accettazione)
    Perchè l'assegno non è stato consegnato al momento dell 'accettazione .. vie è qualche clausola sospensiva ?
     
  3. alexcorso

    alexcorso Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non lo so, xchè l'assegno è legato alla proposta di acquisto e quindi a garanzia dell'agenzia.
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    no


    a rendere la caparra doppia a meno che ci sia una richiesta danni o l'esecuzione in forma specifica del contratto
    (sempre che la caparra sia confirmatoria e non penitenziale)

    non è determinante...


    questo è un aspetto da approfondire: l'assegno deve essere intestato alla parte venditrice. Che sia stato o meno consegnato non è determinante ai fini della 'rinuncia'. L'assegno non è mai a garanzia dell'agenzia



    diventa interessante adesso che puo essere utilizzato come scappatoia per aver cambiato idea.. ;)
    Se la proposta accettata è impostata come preliminare di preliminare è fortemente probabile che sia nulla (cosa che deve comunque stabilire un giudice). Bisogna vedere come è stata strutturata...
     
    A gcaval piace questo elemento.
  5. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    ti ha gia' risposto correttamente Umberto Granducato.
    Se sulla proposta e' indicato che vi date appuntamento alla data di un preliminare allora trattasi di preliminare del preliminare..................annullabile in giudizio e salvi capra e cavoli.
    se invece vi date appuntamento ad una scrittura ripetitiva o integrativa, fanno tutti cosi' oramai, probabilmente il contratto e' valido perche' non c'e' stata ancora nessuna sentenza di Cassazione al
    riguardo..
    se rimandate direttamente alla data del rogito, e' valido.
    ciao ;);)
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Già, per sfuggire alle proprie responsabilità, questo e altro, eh ?

    Non credere comunque che sia così semplice...
     
  7. alexcorso

    alexcorso Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    In Italia fortunatamente esistono delle Leggi e quindi non trovo nulla di scandaloso; se dovessimo anche pagare il doppio della caparra (che peró non esiste) e i danni, il contrario è disponibile ad accollarsi ogni spesa (già l'ha messo x iscritto).
    In ogni caso abbiamo accettato una PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO; per quanto riguarda la caparra sarà di 10.000€ e sarà CONFIRMATORIA versata al momento "della stipula del contratto preliminare di compravendita". Dei 5000€ versati dagli acquirenti non si fa riferimento, ma da quello che ho capito sono stati versati in assegno all'agenzia x rendere "seria" l'intenzione di acquistare.
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    non è regolare. L'assegno va intestato alla parte venditrice. Cosa vuol dire rendere 'seria'? Hanno dato una somma a titolo di penale con una scrittura privata? Non hai una copia della proposta accettata? cosa c'è scritto sopra?


    detta così è a forte rischio di nullità, ma bisognerebbe leggerla tutta


    scusami ma esiste eccome (se è una caparra)
     
  9. alexcorso

    alexcorso Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    È una caparra che dovrà essere versata, tuttora non esiste. E cmq sono convinto che, per legge, vadano indicate le conseguenze derivanti dal mancato dispetto di tale scrittura, sia per la parte venditrice che per quella acquirente.
     
  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La legge non ammette ignoranza e, in ogni caso, basta chiedere.
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    dovrà essere versata (grossolano errore di chi ti ha fatto firmare una cosa del genere), ma esiste. Anche se non si sa ancora dove sono quei 5000euro famosi e soprattutto e quale titolo sono stati versati.




    sbagli. deve essere indicato a quale titolo la somma viene versata: acconto/caparra ect. Gli effetti sono quelli previsti dal CC, ma non vanno indicati obbligatoriamente x legge
     
  12. alexcorso

    alexcorso Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma veramente di quei 5000€ ci ha parlato l'agente immobiliare, dicendoci che se li è fatto dare per dare credibilità alla proposta d'acquisto, sottolineando che qualora la parte acquirente non avesse onorato l'eventuale accettazione della proposta li avrebbe incassati lui, mentre qualora noi avessimo rifiutato la proposta gli avrebbe restituito l'assegno.
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    I 5000euro non sono menzionati nella proposta?
     
  14. alexcorso

    alexcorso Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    allora è come se non esistessero. Bisogna vedere com'è strutturata la proposta.
    Aldilà del fatto che possa essere nulla o meno, se è prevista la caparra 'dovrebbe' essere versata. E' proprio nel periodo che intercorre fra proposta e seconda scrittura (la chiamo così xchè non sappiamo come viene definita esattamente) che nascono qst problemi, sul versamento della caparra, sulla regolarità della proposta ect. E' un discorso lunghissimo che spazia fra nullità (presunta) della proposta, versamento della caparra ect.
    Di certo è una proposta fatta male.
     
    A ccc1956 piace questo elemento.
  16. alexcorso

    alexcorso Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    c'è scritto:"Pagamento del prezzo: 10.000€ in assegni alla stipula del contratto preliminare di compravendita. Detta somma VERRÁ versata a titolo di caparra confirmatoria"
     
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    dare giudizi a distanza senza aver visto tutto è un po azzardato, tuttavia è molto probabile che rientri nella casistica del preliminare di preliminare. E' necessario comunque far intervenire un legale esperto in immobiliare prima della data fissata x il preliminare perchè, comunque, non è automaticamente nulla come proposta.
     
  18. alexcorso

    alexcorso Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Se vuoi posso manarTi la proposta da visionare, dove tra l'altro la data indicata di sottoscrizione da parte dell'acquirente è errata, infatti risulta presentata il 4/04/2012.........credo basti questo per annullarla; anche se poi da noi risulta correttamente accettata il 10 dicembre 2011.
    È ovvio che sia un preliminare di un preliminare (è una proposta d'acquisto ad una cifra piú bassa rispetto a quella che era in vendita), difatti è indicata la data in cui siamo convocati in agenzia per la STIPULA DEL PRELIMINARE e c'è scritto che nel caso di mancata sottoscrizione del preliminare alla data suddetta , viene sin d'ora autorizzata a fissare una seconda convocazione entro e non oltre 20 giorni dalla data come sopra indicata.
    la presente proposta è irrevocabile ai sensi dell'art. 1329 c.c. fino al termine previsto per l'eventuale seconda convocazione per la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita.
    Inoltre vi è anche indicata la data del rogito e lo studio notarile prescelto.
     
  19. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    probabilmente è così, ma secondo me è necessaria una comunicazione di un legale perchè la nullità NON è 'automatica'-
    mi confermi ciò che di certo si capisce chiaramente: la proposta è fatta male ;)
     

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