Provvigione agenzia immobiliare - comportamento ambiguo

[antonio0188]

ok, preferisco cambiare immobile. nn ci sono problemi.

grazie

 

[Rosa1968]

ok, preferisco cambiare immobile. nn ci sono problemi.

grazie

quindi non ti interessa l'immobile.

 

[il_dalfo]

Fino a ieri sarei stato d'accordo con tutti sul fatto di dover pagare l'agenzia ma da una recente lettura (ne riporto più sotto lo stralcio d'interesse) mi rendo conto che non è più così scontato l'obbligo di pagar la provvigione, soprattutto in un caso come questo dove l'AI tenta di ottenere una proposta ad un prezzo indicato dallo stesso AI. Perlomeno questa è l'idea che me ne son fatto io.
Dalla sentenza si evince che l'AI si comportò in maniera analoga al caso del questuante, anche se a parti invertite (a favore dell'acquirente).

A ribadire e precisare quanto già previsto dall'art 1754 cc e seguenti, la Cassazione 19581/2016: il mediatore è vincolato all’imparzialità nei confronti di entrambe le parti ed è pertanto tenuto a comunicare le circostanze che potrebbero indurre una di esse a non concludere il contratto oppure a concluderlo a diverse condizioni.

link alla sentenza: http://www.italgiure.giustizia.it/x.../20161003/snciv@s20@a2016@n19581@tS.clean.pdf

Stralcio della lettura di ieri: "L’agente immobiliare deve svolgere il proprio incarico rimanendo indipendente ed imparziale (ossia neutrale) rispetto alle parti intermediate. Pertanto, oltre a non avere con la parte intermediata alcun rapporto di dipendenza, collaborazione o rappresentanza, egli deve anche non agevolarne gli interessi a discapito dell’altra. Diversamente non gli è dovuta la provvigione.

Credo sia concepibile che l'applicazione di detto concetto/precetto si possa estendere a tutte quelle situazioni in cui l'AI:
- dichiara l'esistenza di ulteriori trattative (senza darne prova) ad un cliente potenzialmente interessato all'acquisto e ciò presumibilmente al fine di ottenere una proposta più cospicua.
- dichiara (senza darne prova) il rifiuto di cifre da parte venditrice in merito a precedenti proposte, probabilmente al fine di ottenere proposte più cospicue.
- rifiuta di far sottoscrivere/ricevere/presentare una proposta perché dallo stesso AI reputata troppo contenuta (in sto caso è sempre bene stilare la proposta, presentarla a parte venditrice e tutt'al più sconsigliare dall'accettarla)
- altri esempi son possibili ma non serve dilungarsi su questo (confido che conosciate già il 99 od il 100 % di quel che vien fatto nelle varie agenzie)

A ciò si aggiunga Cassazione 1120 del 22/01/2015 ossia: "non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative avviate con l'intervento di quest'ultimo non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell'affare cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove assolutamente non ricollegabili alle precedenti e da queste condizionate, sicché possa escludersi la rilevanza dell'originario intervento del mediatore”

Il caso del questuante Antonio0188 mi pare che calzi a pennello con entrambe le sentenze. Se dovesse presentarsi richiesta provvigionale, in questo caso è probabilmente non dovuta (a mio umilissimo avviso).

P.S.: è bene che il questuante conservi la corrispondenza con l'AI e l'annuncio dal quale ha ottenuto poi il contatto del venditore.

 

[Rosa1968]

non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative avviate con l'intervento di quest'ultimo non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell'affare cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove assolutamente non ricollegabili alle precedenti e da queste condizionate, sicché possa escludersi la rilevanza dell'originario intervento del mediatore”

ma lui la proposta non l'ha fatta quindi non si può affermare di aver chiuso in modo non positivo la trattativa, questo signore si è preso il suo tempo, tant'è che in sede di seconda visita ha chiesto planimetrie e altro. Le parole non sono trattative. La trattativa è la proposta con il deposito di un assegno, solo in quel momento congeli prezzo, condizioni e provvigioni. Se non accettata allora ci sta la sentenza, ma in questo caso no.

 

[stefaste]

Art 1755 del c.c. : "Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento"

Con il termine " intervento" va specificato che le parti messe in contatto dal mediatore sono libere di concludere o meno la stipula. Se però la concludono, egli ha diritto al compenso se il suo intervento è stato rilevante e tale concetto deve essere inteso in senso lato; infatti, non è necessario che l'opera del mediatore incida sulla conclusione del contratto in sè, ma è sufficiente che si inserisca in tale processo causale, anche solo in un momento anteriore.

 

[Rosa1968]

1. l'agenzia ha avuto un atteggiamento poco trasparente nei miei confronti: ha millantato proposte e offerte diverse dal reale o inesistenti (ho le email)

e come fai a dirlo o a saperlo, potrebbe aver avuto si trattative. Per esempio la tua era una trattativa, vuoi forse dire il contrario?

 

[Rosa1968]

Di fatto si è limitata ad accompagnarmi per la visita dell'immobile.

perché dici limitata, ti porta a vedere un immobile che potenzialmente potevi acquistare (e infatti lo vuoi acquistare) e sminuisci l'azione? Secondo te da dove parte la promozione se non dalla visita?

 

[Rosa1968]

chiedo se in caso di chiusura dell'affare con il proprietario che ho conosciuto in modo indipendente dal loro operato possa avere nulla a pretendere una provviggione.

entrato in casa, hai detto al proprietario che sicuramente quando hai visto tu la casa si era nascosto nell'armadio (prima o poi gli scheletri escono dagli armadi) la casa l'avevi vista con l'agenzia? e lui come ha reagito?

 

[stefaste]

Magari se l'agenzia ha operato male e in modo oggettivamente poco professionale io promittente acquirente proverei a spuntare una provvigione un po' più ragionevole rispetto ad un 4%. Quello sicuro.

 

[Rosa1968]

perché ha operato male l'agenzia? Perché non ha fatto quello che voleva lui? Lui si prende il tempo che vuole e l'agenzia ha lavorato male?