Recesso proposta d'acquisto per vincoli urbanistici

[il_dalfo]

Beh il cliente magari interpellalo già: magari riesci a concordare nuove tempistiche e semplicemente stracciando le vecchie carte le rifate con termini e clausole che possano tutelare entrambi.

 

[Tigro avena]

È proprio questo il punto, l'agenzia non mi permette di incontrare il cliente se non per il compromesso...
Onestamente non avrei mai pensato di ritrovarmi in una simile situazione, ma la cosa che più mi delude, è che ci sono troppi agenti immobiliari che fanno i procacciatori di affari propri, invece che fare gli intermediatori tra contraenti...
Ad ogni modo, grazie per tutti i vostri consigli, quando giungerò alla soluzione di questa complicazione sarò lieto di condividere con voi, tutti i risultati, affinché possa essere d'aiuto per chiunque ne necessiti!
A presto con nuovi sviluppi

Con questo allegato do sicuramente più delucidazioni in merito al compito reale dell'agente immobiliare, anche gli agenti immobiliari hanno un codice deontologico da seguire, e sono penalmente e civilmente responsabili se non ne seguono con precisione le istruzioni, è come se un medico non prestasse le dovute cure ad un paziente nero, piuttosto che bianco, perché simpatico o antipatico, a sua discrezione, quando invece i medici firmano il giuramento di Ippocrate dove, appunto, giurano di curare chiunque senza pregiudizi in ricchezza o povertà...
Sarà un'ottima lezione di umiltà per questa azzardata agenzia immobiliare che tra l'altro fa parte del gruppo immobiliare che come logo ha una mongolfiera...

 

[francesca63]

considerando anche che avendo acquistato da un'asta e che 4 specialisti (perito del tribunale, giudice incaricato per il pignoramento, notaio delegato alla vendita e perito della mia banca) con competenze specifiche in materia immobiliare hanno scrupolosamente controllato, certificato e considerato idoneo alla vendita l'immobile prima di me, perché avrei dovuto fare ulteriori approfondimenti?

Perché il fatto che fosse vendibile in asta non equivale a dire che è privo di abusi.
Sei sicuro che niente fosse detto nella perizia al riguardo?
Nel caso, la responsabilità è del perito, non dell’agenzia.

quindi non avendo ancora trasformato la proposta di acquisto in "compromesso", posso ritirarmi dalla vendita fino a che non avrò sistemato tutti questi problemi?

No, poiché la proposta accettata (e la sua accettazione comunicata al proponente), è già un contratto preliminare, come si evince dalla proposta che hai postato.

posso ritirarmi dal "vincolo precontrattuale" della proposta d'acquisto senza pagare alcuna provvigione all'agenzia immobiliare e senza dover risarcire il promittente acquirente, visto che non siamo giunti a nessun vero e proprio compromesso firmato e depositato in agenzia delle entrate?

Come sopra: non è un vincolo precontrattuale, ma un contratto a tutti gli effetti.

Nella proposta d'acquisto da me accettata e firmata esiste una clausola risolutiva espressa al punto 8, in cui si dice chiaramente che:
<Qualora si perfezionasse l'accordo contrattuale, come previsto al superiore articolo 7, le parti contraenti, Acquirente e Venditore, convengono di sottoporre il contratto preliminare così concluso alla condizione risolutiva concernente la verifica della corrispondenza della situazione inerente le iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli dell'immobile a quanto indicato al superiore punto 1a).
L'agente immobiliare assume fin da ora l'impegno, con la sottoscrizione apposta in calce alla presente proposta, di eseguire, a sua cura e spese, detta verifica nel termine di 6 giorni dal perfezionamento del predetto vincolo contrattuale.
L'assegno di caparra di cui al punto 3) verrà, per volontà delle parti contraenti, consegnato dall'Agente Immobiliare al venditore SOLO all'esito positivo di detta verifica.>

La clausola risolutiva espressa, nel caso specifico:
- pone l'agenzia nel diritto di poter già chiedere la provvigione.
- concede al solo proponente di chiedere la risoluzione (è la parte non inadempiente a poter chiedere la risoluzione alla parte inadempiente) in questo caso @Tigro avena ha dichiarato al punto 1A che l'immobile è conforme e si assume responsabilità della dichiarazione. Conformità prontamente smentita dalle ricerche effettuate.

La clausola del punto 8 si riferisce alla corrispondenza della situazione inerente iscrizioni/trascrizioni, come riportata al punto 1)a, non a tutte le dichiarazione del punto 1]a, e quindi non alla regolarità urbanistica.
Passati i 6 giorni indicati, e verificato che non esistono iscrizioni/trascrizioni pregiudizievoli, il contratto è efficace, e avrebbero dovuto consegnarti la caparra.

Nel mio caso specifico, l'agenzia ha indubbiamente favorito il compratore senza neppure provare a svolgere il lavoro di "mediatore immobiliare"

Non mi pare; anche l’acquirente ora è legato a te con un contratto perfettamente valido e legale, e rischia di dover pagare le provvigioni , senza nemmeno poter riavere il doppio della caparra (in quanto non ancora impropriamente versata).
Il problema nasce dagli abusi: se non li ha evidenziati il perito del tribunale, come poteva individuarli un agente immobiliare, che non ha le stesse competenze ?

Al di là di quello che dice l’avvocato, che sarà interessante conoscere, purtroppo bisogna leggere e capire bene quanto si firma, e le relative conseguenze.

In questa vicenda mi pare che l’unico responsabile sia eventualmente il perito del tribunale, se non ha evidenziato gli abusi presenti.
Non certo l’agenzia, che deve procedere in base a quanto avete firmato spontaneamente.
Occhio solo a non spendere di avvocato più di quanto dovresti di provvigioni e danni all’acquirente.

 

[Tigro avena]

In linea di massima, dovremmo trovare un accordo, l'unica richiesta da me avanzata è la presenza del mio legale rappresentante alla firma del compromesso per non avere spiacevoli inconvenienti... Vi terrò aggiornati
Grazie mille per condividere con me le vostre conoscenze

 

[Tigro avena]

Rieccomi con nuovi interessanti aggiornamenti...
(Inserisco le date per maggiore chiarezza)
Il giorno 25/7 l'agenzia mi contatta telefonicamente per concordare il giorno del compromesso al 28/7, rispondo che non so se per tale data sarò disponibile, ma proverò... Il giorno successivo richiamo dicendo che non sarà possibile l'incontro perché il mio legale non può essere presente e come già ribadito senza di lui non firmo nulla... quindi l'agente, indispettito mi risponde seccato, che ormai non c'è più tempo (come se fosse colpa mia, sono stato in ferie tutto luglio, potevano svegliarsi prima).
Comunque nego la mia possibilità di presenziare e concludo la telefonata.
L'agenzia immobiliare quindi mi invia un telegramma telefonico il 27/7 in cui mi si obbliga ad essere presente il giorno 28/7 alla firma del compromesso, avviso il mio legale che ovviamente mi istruisce su come ignorare tale provocazione perché tanto abbiamo comunicato che il mio legale dovrà essere presente.
Tuttavia il mondo è un piccolo paese, così, dopo aver interpellato il mio legale, scopro che il compratore è, non solo amico del mio avvocato, ma anche un suo fornitore, inoltre sempre il compratore è un grande amico del padrino di battesimo dei miei figli...

(Ovviamente la battuta "ma non poteva presentartelo lui?" sorge spontanea, ma non ci soffermiamo )

Quindi riusciamo ad avere un confronto telefonico diretto tra contraenti il 29/7 e cosa scopro?
Che l'agenzia non ha avvisato il compratore che non mi sarei presentato per quella data, facendolo restare più di un'ora ad aspettare in ufficio, facendo inoltre la scenetta "magari è in ritardo, magari è successo qualcosa ecc." E non ha neppure menzionato al cliente che avrei voluto tutelarmi con un legale... insomma, una trattativa piena di buchi... Come se non bastasse al compratore chiedono il pagamento della provvigione, ma l'agenzia non ha portato a termine la trattativa visto che la proposta da me postata, rimanda chiaramente ad un preliminare e quindi automaticamente annulla quel documento...
Ovviamente io e il compratore abbiamo trovato una linea di intesa subito chiara e sincera, nei prossimi giorni scriveremo un compromesso con l'assistenza dei nostri rispettivi legali, per risolvere definitivamente la situazione vizi urbanistici-catastali. Inoltre vorrei aggiungere che la proposta d'acquisto è stata anche compilata male, perché l'indirizzo dell'immobile e sbagliato, hanno proprio sbagliato immobile...
A questo punto vi chiedo una riflessione, so che spetterà una provvigione all'agenzia immobiliare, ma visto il numero di pasticci che hanno fatto, visto i vizi formali che hanno commesso sui documenti, visto che stavano per far scattare una guerra legale tra contraenti e ultimo ma non ultimo, non hanno fatto un caxxo di mediazione immobiliare, noi contraenti possiamo inoltrare una causa comune contro gli agenti responsabili di questa situazione?
Perché secondo me, ci spetterebbe addirittura un risarcimento danni

 

[-csltp-]

Avete interpellato due legali, chiedete a loro. In un forum di agenti immobiliari che risposta ti aspetti?

Al massimo andate insieme in agenzia chiedendo un corposo sconto, sperando che l’agenzia lo accetti

 

[Bagudi]

Con questo allegato do sicuramente più delucidazioni in merito al compito reale dell'agente immobiliare, anche gli agenti immobiliari hanno un codice deontologico da seguire, e sono penalmente e civilmente responsabili se non ne seguono con precisione le istruzioni,

Mi dispiace smentirti, ma tra un agente immobiliare e un medico c'è una bella differenza e non ci sono responsabilità civili o penali in caso di trasgressione del cosiddetto codice deontologico...

Però, potresti "vendicarti" parlando male dell'agenzia... a volte conta più il passaparola.

 

[n3m3six78]

diciamo che l'agente rischia quanto il salumiere che ti mette 1 etto di prosciutto in piu'.

Però, potresti "vendicarti" parlando male dell'agenzia... a volte conta più il passaparola.

cosi' prende anche una denuncia per diffamazione

 

[ludovica83]

Con questo allegato do sicuramente più delucidazioni in merito al compito reale dell'agente immobiliare, anche gli agenti immobiliari hanno un codice deontologico da seguire

Se leggi bene... ad ogni capoverso ce scritto: l'associato...
Non tutti sono associati FIAIP.

Il fatto che mi si dica che ci sono 2 avvocati e poi si riporta il codice di un associazione... mi lascia qualche dubbio...
Anche perché venire in un forum di AI per spiegare il codice deontologico di un associazione (che tra l'altro qui dentro non mi sembra sia osannata...)

Da privato cittadino... mi aspetto riferimenti più concreti al 1175c.c., il 1176 c.c., Legge n. 39 del 3 febbraio 1989... (sempre che sia il campo di applicazione per il tuo caso...)
rispetto ad indicare un testo di un associazione... la cui adesione è libera.

Perché se no... a me viene il dubbio che non ci sia l'avvocato ma il cuggino dell'avvocato con google tra le mani...

 

[Bagudi]

diciamo che l'agente rischia quanto il salumiere che ti mette 1 etto di prosciutto in piu'.

cosi' prende anche una denuncia per diffamazione

Beh, se dovessimo denunciare tutti quelli che parlano male degli agenti immobiliari.....