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Giulia85

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Privato Cittadino
#1
Buona sera,
sto acquistando una casa che costa 86.000, cifra dichiarata nel preliminare. Per ovvie ragioni economiche (prestiti già attivi sullo stipendio, da estinguere con i soldi del mutuo in ragione del tasso più favorevole rispetto a un normale finanziamento) ci è stato consigliato di dichiarare alla banca che il prezzo finale sarà di 140.000 e quindi ne richiediamo l'80%, ossia 110.000.
Al'inizio pensavamo che fosse un gioco facile, poi abbiamo scoperto che le banche non fanno 2 bonifici, in ragione di presunti vizi dell'immobile successivamente riscontrati che hanno portato a improvvise rinegoziazioni a ribasso. Ammesso che il venditore sia davvero in buonafede, cosa si rischia nel caso in cui ricompaia sul conto un bonifico di 30.000 euro? come giustificarlo? c'è un'altra soluzione praticabile?
Tengo a precisare che la banca non ha ancora fatto la perizia, quindi manca questo dato del problema.
Grazie a chiunque voglia rispondere
 

pippo63

Membro Attivo
Agente Immobiliare
#2
ci è stato consigliato di dichiarare alla banca che il prezzo finale sarà di 140.000 e quindi ne richiediamo l'80%, ossia 110.000.
Chi vi ha consigliato o è un pazzo furioso o un deficiente; per portare a termine l'operazione così come l'hai contemplata bisogna commettere una serie di reati (false dichiarazioni in atto, aggiramento norme antiriciclaggio, ecc.) nei quali non credo il venditore abbia piacere di essere vostro complice (la banca sicuramente no). Se poi è vero che avete fatto un compromesso ( che per legge andava ovviamente registrato) a una cifra nettamente inferiore l'operazione mi pare francamente impossibile; mi sembra strano che ne la banca ne il notaio non vi richiedano copia del preliminare che avete sottoscritto.
 

Giulia85

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
#3
Si tratta del notaio e della banca consigliataci dal titolare dell'agenzia che ci ha venduto la casa e consigliato questa manovra, da cui ora non so come uscire.
Il direttore della banca ha detto che parte della documentazione l'avrebbe chiesta all'agenzia, quindi pensavo che l'agenzia avrebbe prodotto il preliminare.
Il notaio ha prodotto tutte le visure e i vari documenti che attestano la regolarità dell'immobile, ma ci ha parlato sempre l'agenzia, noi ancora no.
Secondo me banca e notaio sono all'oscuro di queste manovre ordite da questo immobiliarista, magari conoscendosi da anni, si fidano saltando passaggi non essenziali.
 

pippo63

Membro Attivo
Agente Immobiliare
#4
Le banche (poi magari in questo caso il deliberante è il fratello del tuo agente immobiliare) quando devono erogare un mutuo giustamente non si fidano e il comunicare il prezzo pattuito dell'immobile non mi pare un passaggio non essenziale. In tutta questa situazione il venditore che dice ? Avete almeno inserito una condizione sospensiva collegata all'ottenimento del mutuo?
 

francesca63

Membro Assiduo
Privato Cittadino
#5

Giulia85

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
#6
Le banche (poi magari in questo caso il deliberante è il fratello del tuo agente immobiliare) quando devono erogare un mutuo giustamente non si fidano e il comunicare il prezzo pattuito dell'immobile non mi pare un passaggio non essenziale. In tutta questa situazione il venditore che dice ? Avete almeno inserito una condizione sospensiva collegata all'ottenimento del mutuo?
non era necessaria una clausola sospensiva in quanto il mio compagno ha un lavoro statale a tempo indeterminato.

E a te sembrava normale ?
ma come si può pensare che siano scemi tutti gli altri , e noi i soli furboni ?

Sarò brutale, ma l'unica soluzione è di non comprare casa se non ce lo si può permettere.
pensavamo che fosse una manovra ai limiti della legalità, finché non abbiamo scoperto che il bonifico va al venditore. Quest'ultimo era d'accordo, come fosse normale prassi.

Ho pensato che una soluzione sarebbe dichiarare il vero, prendere il mutuo che ci danno e, per la parte che rimane scoperta, chiedere un finanziamento dopo l'ottenimento del mutuo. Se questa fosse l'unica soluzione praticabile, esistono prodotti con interessi molto bassi?
 
Ultima modifica di un moderatore:

ludovica83

Membro Vintage
Privato Cittadino
#7
non era necessaria una clausola sospensiva in quanto il mio compagno ha un lavoro statale a tempo indeterminato.
Si ma se il mutuo non copre tutta la cifra che ti serve?
Tra l'altro con prestiti già attivi sullo stipendio...
pensavamo che fosse una manovra ai limiti della legalità, finché non abbiamo scoperto che il bonifico va al venditore. Quest'ultimo era d'accordo, come fosse normale prassi.
Farete poi una scrittura privata in cui il notaio si inventerà qualcosa e il compratore vi ridarà un assegno pari a quanto avete stabilito.

Resta il fatto che la banca farà un perizia che stabilirà il valore dell'immobile e sulla base di quello stabilisce l'importo finanziabile. Se tu paghi 86.000... non so come un perito possa valutare 140.000...

A mio parere, + di qualcosa in questo racconto non torna anche perchè la differenza di importi è elevata...
 

-csltp-

Membro Attivo
Agente Immobiliare
#8
Il problema nel dichiararlo 140 è che comunque l'immobile deve superare una perizia eseguita da un tecnico quindi non è detto che vada tutto bene.

Comunque comprare una casa a 86 e farsi erogare 110 mi sembra molto improbabile e altamente rischioso.

L'unica cosa che puoi fare in modo legale è aumentare il prezzo della proposta e chiedere al venditore di pagare notaio e totalità delle provvigioni. Ma non sono sicuro che basti leggendo le richieste nel primo messaggio di questa discussione.
 

Giulia85

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
#9
In effetti stiamo ancora aspettando la perizia che potrebbe abbassare il valore dell'immobile e quindi si porrebbe il problema della cifra che rimane scoperta. Quando noi avevamo fatto la proposta avevamo chiesto al titolare dell' agenzia se c'era un modo di avere 20, 25 mila euro in più a un tasso vantaggioso e lui venne fuori con questa idea garantendo che la casa avrebbe retto la perizia a 140 e che avrebbe sistemato lui le cose. Dopo che il direttore della banca ha detto che il bonifico si faceva al venditore, abbiamo seriamente dubitato della bontà del piano dell'immobiliarista e stiamo cercando un modo per sistemare la cosa prima di fare il definitivo. Anche a noi restano tanti punti interrogativi aperti, nonostante le rassicurazioni dell'immobiliarista sul fatto che "lui sa come si fanno certe cose".
 

ludovica83

Membro Vintage
Privato Cittadino
#10
In effetti stiamo ancora aspettando la perizia che potrebbe abbassare il valore dell'immobile e quindi si porrebbe il problema della cifra che rimane scoperta. Quando noi avevamo fatto la proposta avevamo chiesto al titolare dell' agenzia se c'era un modo di avere 20, 25 mila euro in più a un tasso vantaggioso e lui venne fuori con questa idea garantendo che la casa avrebbe retto la perizia a 140 e che avrebbe sistemato lui le cose.
Ok... Ma la garanzia non la da lui. Significa che è sicuro che quella casa vale molto di + oppure c'è un perito compiacente...e che stai comprando una casa veramente sottocosto...
Dopo che il direttore della banca ha detto che il bonifico si faceva al venditore,
Scusami, ma se rientra tutto nel calderone mutuo... mi spieghi come potevi pensare a 2 assegni? Se la casa risulta poi essere valutata X e non Y i soldi vanno al venditore... non certo a voi...
Tra l'altro qui sopra ti è stato dato un altro suggerimento che il venditore paga di sua tasca agenzia e notaio + probabilmente ci sarà da fare qualche altra scrittura...

Ma sono cose che devi chiarire con chi ti ha proposto questo perchè non sapendo quanto il perito valuta... nn sai quanto ti manca.... non sai quanto devi chiedere...
E hai anche altri finanziamenti già attivi che poi probabilmente devi rivedere...
 

bepix

Membro Attivo
Privato Cittadino
#11
dovrai fare un altro preliminare e spendere altri soldi per la registrazione , il perito e l'istruttoria della banca.
pensavi di essere piu' furbo della banca e sei rimasto fregato con le tue mani. incrocia le dita e spera che ti venga concesso al valore reale per non perdere la caparra e dover pagare comunque la provvigione all'agenzia
 

-csltp-

Membro Attivo
Agente Immobiliare
#12
In effetti stiamo ancora aspettando la perizia che potrebbe abbassare il valore dell'immobile e quindi si porrebbe il problema della cifra che rimane scoperta. Quando noi avevamo fatto la proposta avevamo chiesto al titolare dell' agenzia se c'era un modo di avere 20, 25 mila euro in più a un tasso vantaggioso e lui venne fuori con questa idea garantendo che la casa avrebbe retto la perizia a 140 e che avrebbe sistemato lui le cose. Dopo che il direttore della banca ha detto che il bonifico si faceva al venditore, abbiamo seriamente dubitato della bontà del piano dell'immobiliarista e stiamo cercando un modo per sistemare la cosa prima di fare il definitivo. Anche a noi restano tanti punti interrogativi aperti, nonostante le rassicurazioni dell'immobiliarista sul fatto che "lui sa come si fanno certe cose".
Non ci sono molti modi. L'unico è questo che è rischioso, non per il bonifico al venditore (basta che vi fate rilasciare un assegno il giorno dell'atto) ma perché questa formula è illegale.
 

Agenzia Castello

Membro Attivo
Agente Immobiliare
#13
Il massimo che si può concordare col venditore sempre se è d'accordo è ricomprendere la spesa dell'atto notarile di compravendita e l'agenzia a suo carico.
Faccio un esempio:
Prezzo casa 100.000, mettiamo che il venditore può scendere sino a 90.000.
Costo atto notarile per la compravendita ipotizziamo 4.000, costo agenzia ipotizziamo 4.000=costo totale 8.000.
Proposta 98.000 compreso spese notaio compravendita e agenzia, si indica in atto, fai tranquillamente il mutuo con prezzo vendita 98.000, o mutuo standard o mutuo 100%.
Chiedere di più non si può, io non rischierei.
Serve che poi abbiate i soldi per le spese atto mutuo del notaio, acquisto eventuale mobilio, assicurazioni.
Per comprare due soldi bisogna averli da parte.
 

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